樓市調控效果正在顯現，3月全國房?jì)r(jià)漲幅繼續回落。18日，國家統計局公布的數據顯示，70個(gè)大中城市中，3月房?jì)r(jià)環(huán)比下降的有12個(gè)，持平的有8個(gè)，環(huán)比漲幅縮小的有29個(gè)。此時(shí)，距國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》已整整一年。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格整體仍呈現上升態(tài)勢，但漲幅持續縮小。隨著(zhù)調控持續發(fā)力，房?jì)r(jià)漲幅有望持續回落。專(zhuān)家同時(shí)指出，目前樓市仍處于博弈之中，盡管大規模降價(jià)的局面尚未出現，但部分城市房?jì)r(jià)有可能率先下跌；5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數很可能首次下跌，即“拐點(diǎn)”出現。
判斷 房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)”或臨近
在房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅出現回落趨勢的同時(shí)，房?jì)r(jià)同比漲幅也出現回落的跡象。統計顯示，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，同比價(jià)格下降的城市有2個(gè)，比2月份增加了1個(gè)，同比漲幅回落的有46個(gè)城市，比上月增加了16個(gè)。3月份，同比漲幅在5%以?xún)鹊挠?6個(gè)，比2月份增加了2個(gè)。
在環(huán)比價(jià)格漲幅持平和回落的20個(gè)城市里，北京、深圳、杭州等一線(xiàn)城市位列其中�！斑@是‘新國八條’之后政策效應的顯現�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，影響未來(lái)市場(chǎng)走勢的兩個(gè)重要變量分別是調控政策執行的力度和時(shí)間因素。他進(jìn)一步預測，在調控政策依舊從緊從嚴的情況下，隨著(zhù)時(shí)間的推移，政策效應的顯現將更明顯，房?jì)r(jià)環(huán)比下降的城市還會(huì )增加。
中原集團研究董事程澐表示，上述數據表明房?jì)r(jià)向下的趨勢開(kāi)始出現，未來(lái)一段時(shí)間內，隨著(zhù)連續成交量萎縮，價(jià)格下調的趨勢還會(huì )加強。具體來(lái)看，在新建商品住宅方面，價(jià)格實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)還沒(méi)有完全出現，未來(lái)隨著(zhù)區域性的供應增加，這種情況將有所改變。
程澐告訴記者，中原集團監測的北京、上海、廣州、深圳、天津等五大重點(diǎn)城市的二手房房?jì)r(jià)松動(dòng)的跡象已經(jīng)開(kāi)始比較明顯，其中的一個(gè)表現是從各地掛牌房源叫價(jià)情況來(lái)看，下調價(jià)格房源的比例開(kāi)始增加，“這表明賣(mài)房業(yè)主的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生變化，不再像此前那么強硬了”。
數據顯示，與上月相比，3月70個(gè)大中城市中，二手住宅環(huán)比價(jià)格下降的有16個(gè)城市，持平的有10個(gè)城市。而與去年同月相比，同比價(jià)格下降的有5個(gè)城市，漲幅回落的有45個(gè)城市，比上月增加了23個(gè)。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部首席分析師張月分析說(shuō)，從數據整體來(lái)看，新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格，環(huán)比下降或者持平的城市數都在增加，并且二者價(jià)格同比漲幅回落的城市數目占比都超過(guò)了6成，這說(shuō)明調控效果正在逐步顯現。她表示，考慮到一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)歷史發(fā)展更為迅速，需求人群對降價(jià)期許更強，房?jì)r(jià)水平更高等特點(diǎn)，預計4月或者5月份，一線(xiàn)城市的價(jià)格指數將繼續引領(lǐng)回落趨勢。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格整體仍然呈現出上升態(tài)勢，但上漲幅度持續縮小。他預計，快則4月，最可能是5月，最遲不會(huì )超過(guò)6月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數將出現首次下跌，也即房?jì)r(jià)出現“拐點(diǎn)”。
楊紅旭認為，當前中央政策力度已夠，只要能較好的督促地方加快落實(shí)，房?jì)r(jià)出現持續幾個(gè)月的回落基本成定局。
現狀 博弈氣氛濃厚
在房?jì)r(jià)漲幅趨緩的同時(shí)，記者發(fā)現，樓市博弈氣氛依然濃厚，一方面，商品房成交仍處于低迷狀態(tài)，另一方面，新盤(pán)打折促銷(xiāo)的仍屬少數，“降價(jià)潮”尚未出現。
中國指數研究院統計顯示，一季度，全國商品房銷(xiāo)售面積為17643 萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)14.9%；銷(xiāo)售額為10152億元，同比增長(cháng)27.3%；增幅較2010 年同期分別下降20.9個(gè)百分點(diǎn)和30.4個(gè)百分點(diǎn)。
另?yè)性O測的數據顯示，上周9大城市新建住宅成交面積為94.14萬(wàn)平方米，與前五周的均值相比下降13%，與去年同期相比下降62%。分城市看，上海表現最好，上周成交量約為去年同期的6成，而政策最為嚴厲的北京表現最差，上周成交量不足去年同期的3成�！�
與此同時(shí)，各主要城市二手住宅的成交面積上周也依然處于歷史低位。中原監測的5大城市中，北京受?chē)绤栂拶徴咧绊�，上周成交環(huán)比繼續下滑12%，僅為去年同期的2成；上海、天津、深圳上周成交量較前4周的周平均水平持平或略增，分別恢復至去年同期水平的4成至6成；廣州表現最佳，上周成交較前4周均值增加44%，已恢復至去年同期水平的9成。
雖然成交低迷，但并未出現大規模降價(jià)的行為。中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵表示，從各地市場(chǎng)目前表現情況看，新盤(pán)打折促銷(xiāo)的仍屬少數，大規模降價(jià)行為尚未出現。他預計，下一階段各地住宅市場(chǎng)供求雙方仍將處于僵持狀態(tài)，房?jì)r(jià)短時(shí)期內大幅度調整的可能性較小。
然而值得注意的是，3月一線(xiàn)城市市場(chǎng)房?jì)r(jià)出現明顯的結構性下跌態(tài)勢。據中原地產(chǎn)調查數據顯示，北京、廣州、深圳3城市房?jì)r(jià)環(huán)比下降分別為26%、17%和6%。
劉淵認為，未來(lái)在一些受調控程度較深的城市，市場(chǎng)可能出現比較集中的打折促銷(xiāo)現象。諸如上海、重慶、北京、杭州等城市，由于3月期間上述城市成交業(yè)績(jì)較差，這些城市未來(lái)有率先出現價(jià)格松動(dòng)的可能。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，在限購令的作用下，高端樓盤(pán)入市后也難以避免“有價(jià)無(wú)市”的局面，無(wú)法帶動(dòng)成交量的上漲。從最近兩周上海低端樓盤(pán)主導成交榜的情況來(lái)看，剛性需求者是目前樓市的成交主力，但目前房?jì)r(jià)的松動(dòng)程度顯然還難以達到他們的預期，低端樓盤(pán)的供應也處于相對不足的狀態(tài)，所以目前樓市的僵局還將延續。
陳國強認為，僵局是否維持一方面取決于企業(yè)對未來(lái)市場(chǎng)的預期，另一方面也與其自身的資金狀況密切相關(guān)。如果資金鏈尚未面臨危機狀況，盡管它們對未來(lái)市場(chǎng)的預期趨于謹慎，也不會(huì )率先調整價(jià)格。
不過(guò)，陳國強同時(shí)表示，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果對目前市場(chǎng)有較清醒判斷的話(huà)，還應采取更加積極主動(dòng)的策略，在價(jià)格上做一些調整將是打破僵局的一個(gè)比較現實(shí)的選擇。
業(yè)內人士表示，目前部分上市房企的財務(wù)狀況相對較好，一般而言還可以維持半年左右時(shí)間，但對于絕大多數的中小房企而言，資金壓力十分巨大，對于這部分企業(yè)而言降價(jià)促銷(xiāo)回籠資金只是時(shí)間問(wèn)題，這也很可能會(huì )成為打破目前僵局的突破口。
預期 調控可能升級
最近一段時(shí)間內，政策部門(mén)頻頻透露出的信號進(jìn)一步強化了政策緊縮預期。分析人士普遍認為，在央行再次上調存款準備金率等一系列調控政策之下，市場(chǎng)各方應充分認識到調控力度不會(huì )放松，甚至有可能再度升級。
住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥17日在無(wú)錫表示，房?jì)r(jià)合不合理，最有權利評價(jià)的是當地居民。對于已公布房地產(chǎn)調控目標、尚未聽(tīng)取社會(huì )意見(jiàn)的地方，需要抓緊聽(tīng)取群眾意見(jiàn)，完善調控目標。他同時(shí)指出，當前堅決貫徹國務(wù)院的調控政策，要堅決遏制不合理的住房需求，使市場(chǎng)價(jià)格符合真正的供求關(guān)系。要在增加土地供應、進(jìn)而增加住房供應的基礎上，全面準確落實(shí)相關(guān)調控政策。
事實(shí)上，今年以來(lái)，為強化落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控各項政策，國辦再次下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，調控政策高壓從緊，財政、金融、土地政策密集出臺。
從4月上旬開(kāi)始，國務(wù)院派出8個(gè)督察組，對16個(gè)省(區、市)貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項督察。國務(wù)院總理溫家寶13日主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議更是強調，要鞏固和擴大房地產(chǎn)市場(chǎng)調控成效，堅持調控方向不動(dòng)搖、調控力度不放松。
“從中央最近的表態(tài)可以明顯地看到這樣的一個(gè)趨勢，即對房地產(chǎn)調控應該不會(huì )放松�！背虧氛f(shuō)，不僅如此，繼多城市傳出銀行暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)之后，央行于4月17日再次宣布上調銀行存款準備金率至20.5%的歷史高位。信貸的再度收緊，將對目前以剛需為主的住宅市場(chǎng)影響顯著(zhù)，“而這與上述中央的表態(tài)都是密切相關(guān)的�！�
“現在調控的重心還在于如何更好地執行和落實(shí)前期調控政策，這是最關(guān)鍵的�！标悋鴱娬f(shuō)。
另?yè)饲跋�，上述國�?wù)院督察工作將在4月20日左右結束，相關(guān)督察報告匯總后將上報國務(wù)院。有媒體新近援引消息人士的話(huà)稱(chēng)，根據督察情況，中央很有可能盡快開(kāi)始新一輪政策調整，調整可能?chē)@土地出讓政策、開(kāi)發(fā)商拿地門(mén)檻等方面展開(kāi)，甚至不排除對房?jì)r(jià)進(jìn)行直接干預。