在宏觀(guān)調控大背景下，一季度江蘇房地產(chǎn)企業(yè)資金面出現異常，人民銀行南京分行就此發(fā)出風(fēng)險提示。
　　不僅如此，從全國范圍看，房地產(chǎn)企業(yè)“貸款下降，投資增加”的情況也普遍存在，其資金來(lái)源既有自有資金，也有境外融資，這引起了監管部門(mén)和國際評級機構的高度警覺(jué)。

　　信貸吃緊

　　在日前召開(kāi)的江蘇省金融系統經(jīng)濟金融形勢分析會(huì )上，一份統計數據顯示，一季度江蘇省房地產(chǎn)業(yè)來(lái)自銀行的新增貸款大幅減少，但房地產(chǎn)投資卻在高速增長(cháng)，人民銀行方面據此判斷，可能是房地產(chǎn)企業(yè)在大量使用自有資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
　　該數據顯示，今年第一季度，江蘇省新增房地產(chǎn)貸款比去年同期減少了33.94%，而其中大部分還是保障性住房貸款，這意味著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款吃緊。
　　同期，商品房銷(xiāo)售面積比去年四季度下降42.8%，成交均價(jià)比去年下降7.5%，顯示出一季度開(kāi)發(fā)商收入不及往年。而在銀行資金來(lái)源吃緊的同時(shí)，一季度房地產(chǎn)投資卻仍然保持較高增速。房地產(chǎn)投資比去年同期上漲30%多。
　　國家統計局日前披露的數據顯示，一季度，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8846億元，同比增長(cháng)34.1%。其中，住宅投資6253億元，增長(cháng)37.4%。全國商品房銷(xiāo)售面積17643萬(wàn)平方米，增長(cháng)14.9%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)14.3%。
　　資金來(lái)源方面，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源19268億元，同比增長(cháng)18.6%。其中，國內貸款為3837億，同比微幅增長(cháng)4.4%，自籌資金、其他資金(定金及預收款、個(gè)人按揭貸款)增長(cháng)顯著(zhù)，增幅分別為27.2%和18.7%，其中，定金及預收款同比上漲28.7%。
　　人行南京分行副行長(cháng)李文森提醒，這種反差應該引起商業(yè)銀行警惕�！皟烧叩姆床铒@示，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在大量使用自有資金。在房屋銷(xiāo)售低迷的情況下，部分融資能力不強、應對市場(chǎng)能力弱的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈可能會(huì )出現緊張局面，可能引發(fā)貸款安全風(fēng)險，其后期走勢值得關(guān)注�！崩钗纳�在會(huì )議上說(shuō)。
　　廣州一位業(yè)內人士認為，由于統計部門(mén)沒(méi)有將保障性住房的投資情況單獨統計，因此還難以判斷投資增長(cháng)中有多少成分是來(lái)源于政府保障房大面積動(dòng)工所致。
　　不過(guò)，房地產(chǎn)貸款日益吃緊已是不爭事實(shí)。
　　“不管是四大行還是其他小型銀行，對房地產(chǎn)貸款都卡得很緊，開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款都在降，”江蘇無(wú)錫一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的總經(jīng)理告訴《第一財經(jīng)日報》記者，“以前，一二季度銀行幾乎放完全年的額度，今年貨幣政策卡緊，要求按季度劃分額度，實(shí)行‘3：3：3：1’分配，貸款非常難�！�
　　“很多開(kāi)發(fā)商根據前幾年的銷(xiāo)售情況開(kāi)發(fā)，現在，糟糕！銀行資金出問(wèn)題了�！碧K州房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、兆豐不動(dòng)產(chǎn)董事長(cháng)楊肇鋒告訴本報記者，“開(kāi)發(fā)商不但借不到錢(qián)，銀行還往回要，大部分貸款是一年期的，銀行說(shuō)你先還過(guò)來(lái)然后繼續借，等開(kāi)發(fā)商好不容易湊齊了交過(guò)去，銀行說(shuō)對不起我不借給你了，這種情況很常見(jiàn)�！�
　　而南京高科置業(yè)銷(xiāo)售主管彭友向本報記者分析，目前信貸收緊，開(kāi)發(fā)商主要依靠前幾年積累下的資金進(jìn)行投入，民間借貸或者其他渠道的融資，相對較少。而目前占用資金的項目，多是去年前年拿的地�！敖衲旮骷倚履玫氐姆e極性已經(jīng)不高了，不再像前幾年那么瘋狂。統計數據里面所說(shuō)的投資增長(cháng)，應該主要來(lái)源于以前拿的地塊、還未完成的項目�！彼�說(shuō)。

　　“不知道能撐多久”

　　“目前自有資金足以支撐，但是不知道能撐多久。一年？一年半？如果房?jì)r(jià)再下降，開(kāi)發(fā)商壓力就大了�！鄙鲜鰺o(wú)錫房企的總經(jīng)理說(shuō)。他向本報記者介紹，前幾年市場(chǎng)形勢好，開(kāi)發(fā)商攢了不少錢(qián)，但靠自有資金開(kāi)發(fā)，很難有可持續性�！艾F在也有一小部分企業(yè)以別的渠道融資，發(fā)債、發(fā)信托，但是信托開(kāi)口就要18%的利率，關(guān)系好的13%、15%，資金成本太高了�！彼�說(shuō)。
　　“現在手里有錢(qián)還不怕，但接下來(lái)恐怕會(huì )受很大影響�！苯�蘇吳江一家房地產(chǎn)企業(yè)負責人告訴本報記者，“大家怕政策再變，都在抓緊開(kāi)發(fā)，趕快動(dòng)、趕快賣(mài)�！�
　　楊肇鋒分析認為，未來(lái)一段時(shí)間，大的開(kāi)發(fā)商，例如央企、上市公司，不會(huì )受影響，因為它們有多元的融資渠道。但中小開(kāi)發(fā)商，則會(huì )面臨巨大的困難，另外隨著(zhù)成交量下跌，大量的房產(chǎn)中介將會(huì )受到巨大沖擊�！耙郧澳玫�、現在還沒(méi)交付的，不管銀行貸款多難，也得硬著(zhù)頭皮上啊�！彼�說(shuō)，“現在資金問(wèn)題已經(jīng)反映在房?jì)r(jià)上了，你上網(wǎng)查查價(jià)格，各種變相降價(jià)已經(jīng)滿(mǎn)天飛了�！�

　　境外融資引警覺(jué)

　　另外值得注意的是，與開(kāi)發(fā)貸款額度收緊相對應的是，諸多擁有“境外資源”的大型房地產(chǎn)企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當規模的優(yōu)先票據和可換股債券。
　　比如1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億。有統計數據顯示，今年前三個(gè)月，中資房企境外舉債超過(guò)30億美元，包括恒大、碧桂園、龍湖、仁恒、合景泰富、寶龍、雅居樂(lè )等。
　　中國開(kāi)發(fā)商大規模境外發(fā)債的行為，已經(jīng)引起評級機構的關(guān)注。日前，全球三大評級機構之一的標準普爾向部分中資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出風(fēng)險警告，認為這些近期激進(jìn)的大規模發(fā)債行為將削弱企業(yè)的信用狀況。今年以來(lái)，標普已將9家房企債券(非投資級)的評級由穩定下調至負面，比去年年底新增了4家。
　　新增的被下調評級的房企，包括恒盛地產(chǎn)控股有限公司、佳兆業(yè)集團控股有限公司、人和商業(yè)控股有限公司等。標普表示，這幾家新增企業(yè)被下調評級，主要是由于其用激進(jìn)的債務(wù)融資來(lái)支持企業(yè)擴張。今年其余被下調評級的開(kāi)發(fā)商還有上海證大房地產(chǎn)有限公司、綠城中國控股有限公司、沿海綠色家園有限公司、花樣年控股集團有限公司和碧桂園控股有限公司。
　　不過(guò)，上述業(yè)內人士也指出，從一季度的資金情況還不能判斷開(kāi)發(fā)商已經(jīng)陷入資金緊張的困境，現金的流動(dòng)性依舊保持穩定。但如果銀行開(kāi)發(fā)貸款持續收縮，以及房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)陷入長(cháng)時(shí)間低迷，則有可能對開(kāi)發(fā)商的現金流形成沖擊。