在國務(wù)院“樓市督查”結束前，西安率先對2011年房?jì)r(jià)控制目標進(jìn)行調整。市場(chǎng)在關(guān)注樓市調控會(huì )否升級？市場(chǎng)僵持狀態(tài)何時(shí)打破？
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，目前房?jì)r(jià)雖然出現松動(dòng)跡象，但樓市整體仍處于相持、博弈態(tài)勢。房地產(chǎn)市場(chǎng)調控督查工作組在將情況上報國務(wù)院后，不排除樓市調控政策進(jìn)一步加碼的可能。專(zhuān)家推測，地方房?jì)r(jià)控制目標可能會(huì )修改，同時(shí)可能會(huì )在稅收、土地等方面出臺新的政策。
地方房?jì)r(jià)控制目標首現調整
國務(wù)院督查組結束在16省份的專(zhuān)項督查的消息正備受關(guān)注。按照此前猜測，中央很有可能盡快開(kāi)始新一輪政策調整，其中多地房?jì)r(jià)控制目標將面臨調整。
3月底，國內主要城市均根據“國八條”要求相繼出臺了相關(guān)細則，各地同時(shí)也公布房?jì)r(jià)的年度控制目標，除北京提出房?jì)r(jià)“穩中有降”，長(cháng)春市將房?jì)r(jià)控制目標與房?jì)r(jià)收入比掛鉤外，其余絕大多數城市都將新建住房?jì)r(jià)格增長(cháng)目標定位在不高于當年經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展目標和人均可支配收入增長(cháng)幅度。
各地房?jì)r(jià)調控目標一經(jīng)公布就引發(fā)了業(yè)內外的廣泛關(guān)注并引發(fā)爭議，房?jì)r(jià)調控目標甚至被解讀為“限漲令”。為此，住房和城鄉建設部3月底專(zhuān)門(mén)發(fā)出通知，要求已經(jīng)公布本地區年度新建住房?jì)r(jià)格控制目標的城市，要以適當的方式聽(tīng)取社會(huì )的意見(jiàn)，并根據聽(tīng)取意見(jiàn)的情況，酌情調整已發(fā)布的調控目標。
與此同時(shí)，國務(wù)院在4月初派出8個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控督查工作組，對16個(gè)省(自治區、直轄市)貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策措施情況展開(kāi)專(zhuān)項督查，督查重點(diǎn)是各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作責任落實(shí)情況。
在已經(jīng)公布房?jì)r(jià)控制目標的城市中，西安近日率先進(jìn)行了調整并正式發(fā)布了2011年新建住房?jì)r(jià)格控制目標的量化標準：新建住房?jì)r(jià)格增長(cháng)幅度低于當年城鎮人均可支配收入增長(cháng)幅度3.5個(gè)百分點(diǎn)。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，從已出臺的調控政策來(lái)看，力度在不斷加碼，中央明顯對大多數的地方版房?jì)r(jià)調控目標并不滿(mǎn)意，“穩中有降”已成為中央本輪樓市調控所要求的主基調，迫于中央問(wèn)責機制的壓力，各地房?jì)r(jià)調控目標或將出現修改，但是這也要看當地的實(shí)際情況來(lái)定。
胡景暉說(shuō)，比如廣州的房?jì)r(jià)相比來(lái)說(shuō)是一線(xiàn)大城市中最為理性的城市之一，所以廣州對之前所公布的房?jì)r(jià)調控目標的調整可能不大。但一些房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、房?jì)r(jià)過(guò)高的城市恐怕不得不要重新制定新的房?jì)r(jià)控制目標。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，房?jì)r(jià)控制目標應與CPI掛鉤。在當前形勢下，通脹指數是當期影響房?jì)r(jià)的一個(gè)最重要的指標，房?jì)r(jià)不與CPI掛鉤是說(shuō)不過(guò)去的。
調控升級預期增強
除了房?jì)r(jià)控制目標調整之外，市場(chǎng)普遍認為，此次督查之后，很可能在稅收、土地等方面繼續儲備政策，樓市調控很可能會(huì )進(jìn)一步升級。
據“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統計數據顯示，被調查人群中認為政府可能繼續出臺第四輪調控政策的人數比例大約為82%。受訪(fǎng)者人群中，選擇期待調控再出重拳的人大約占61%。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部首席分析師張月認為，當前市場(chǎng)對于新一輪調控的期待還是比較高的，一方面，房?jì)r(jià)回落趨勢雖然存在，但“普降”局面到來(lái)的時(shí)期仍不能明顯預見(jiàn)；另一方面，當下北京購房者的人群結構里，剛需占絕大部分，在這種情況下，市場(chǎng)對于房?jì)r(jià)下降的要求也更加迫切。
張月表示，購房者期待新一輪調控“重而準”，可以更精準地直接面對房?jì)r(jià)或房企進(jìn)行調控。例如收緊開(kāi)發(fā)商信貸、促使開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)、合理增加土地供應、完善保障房購房資格、以及保證保障房及時(shí)供應等。
胡景暉認為，除了利率和存款準備金率的提高，樓市調控政策將可能在促供應、抑需求、重監管等方面縱向深化。他解釋說(shuō)，“促供應”即量化保障房和商品住房用地的年度供應要求；“抑需求”則是將禁購、限購、限貸、稅收等調控政策范圍擴大、力度加強�！�
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，政府對本輪樓市調控仍然有充足的政策儲備，稅收方面，比如土地增值稅、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴大、轉讓房屋的個(gè)人所得稅方面還有上調空間；同時(shí)，人民幣升值現在外資進(jìn)入較多，在限制外資進(jìn)入樓市方面也可能進(jìn)一步嚴厲化；另外，就是“限房?jì)r(jià)，競地價(jià)”、“限地價(jià)，競配建保障房”等土地出讓環(huán)節的調整。
國土資源部黨組成員、國家土地副總督察甘藏春19日在回答記者提問(wèn)時(shí)也表示，今年在落實(shí)國務(wù)院的房地產(chǎn)調控政策過(guò)程中，國土資源部主要采取的一條措施便是完善招拍掛制度，改變過(guò)去完全依靠?jì)r(jià)高者得的方式，綜合考慮各種因素來(lái)控制地價(jià)。他透露，國土資源部正在總結、完善一些地方的經(jīng)驗，將出臺一些規范性的文件�！�
僵局或在二季度打破
在不斷強烈的調控信號之下，市場(chǎng)各方的神經(jīng)陡然緊繃，房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入新一輪敏感期。有專(zhuān)家預測，隨著(zhù)調控預期進(jìn)一步增強，目前的僵局很可能在二季度打破。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強認為，樓市當前面臨的僵局是涉及政府、銀行、開(kāi)發(fā)商、購房者等各方的一個(gè)多層博弈關(guān)系，也是調控中必然要面臨的一個(gè)階段，各方都在通過(guò)不同方式參與博弈過(guò)程，中央不停地釋放調控信號也是努力想在博弈中取得主動(dòng)地位。
聶梅生分析說(shuō)，目前存款準備金率處于高位，這實(shí)際上已經(jīng)鎖定了銀行放貸的能力。資金流入受到如此大限制，這和一季度完全不一樣。
數據顯示，信貸持續收緊的背景下，房企資金壓力進(jìn)一步加大。今年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源19268億元，同比增長(cháng)18.6%。其中，利用外資144億元，增長(cháng)45.2%；自籌資金7126億元，增長(cháng)27.2%；其他資金8161億元，增長(cháng)18.7%。在其他資金中，定金及預收款4825億元，增長(cháng)28.7%；個(gè)人按揭貸款2076億元，下滑5.3%。
專(zhuān)家認為，這種情況如果繼續持續，樓市可能會(huì )在“五一”之后發(fā)生變化。未來(lái)一段時(shí)間內，部分一線(xiàn)城市靠規模擴張的大型房企，可能在存貨增加的情況下不得不為了加大資金回籠而采取促銷(xiāo)等措施，屆時(shí)房?jì)r(jià)將會(huì )出現松動(dòng)。
楊紅旭預計，隨著(zhù)調控預期增強，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壓力逐漸增大，推盤(pán)的速度將加快，打折優(yōu)惠的力度也將加大，商品房成交價(jià)格將有望出現回落，京、滬等一線(xiàn)城市的樓市將在4、5月份迎來(lái)“拐點(diǎn)”。