今年1月28日，備受關(guān)注的房產(chǎn)稅“靴子”終于在滬渝兩城市落地。記者最近在重慶、上海等地調研了解到，房產(chǎn)稅開(kāi)征以及國家一系列房地產(chǎn)調控政策實(shí)施后，這些城市的樓市低迷，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，別墅等高端住房消費遇冷，投機炒房客“卻步”，住房消費更趨理性。然而，一些業(yè)內人士和專(zhuān)家提醒，房產(chǎn)稅雖然對實(shí)施城市的高檔住房消費和炒房行為產(chǎn)生抑制作用，但是要警惕和防止投機炒房“熱錢(qián)”流向沒(méi)有開(kāi)征房產(chǎn)稅的二三線(xiàn)城市，抬高這些地方的房?jì)r(jià)，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
“靴子”落地 高端住房消費“遇冷”
在位于重慶渝中區一處高檔住房小區，記者碰到前來(lái)購房的陳先生。他看好一幢建筑面積近400平方米的江邊獨棟別墅，售價(jià)每平方兩萬(wàn)元左右。照政策算，購買(mǎi)這處房產(chǎn)每年要繳六萬(wàn)多元的房產(chǎn)稅�！俺钟蟹康某杀咎吡�，如果再加上貸款利息，支出實(shí)在太大了，還是買(mǎi)一套比較好的花園洋房吧�！标愊壬f(shuō)。
根據重慶市出臺的個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細則，這個(gè)市對主城區個(gè)人擁有的獨棟商品住宅，個(gè)人新購的高檔住房征收房產(chǎn)稅。獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價(jià)三倍以下的住房，稅率為0.5%；三倍(含)至四倍的，稅率為1%；四倍(含)以上的稅率為1.2%。上海房產(chǎn)稅實(shí)施細則規定，上海居民家庭新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房建筑面積人均不超過(guò)60平方米，其新購住房暫免征房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，新購住房超出部分的面積，要征房產(chǎn)稅，稅率暫定為0.6%。
復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為，“重慶版”和“上海版”房產(chǎn)稅對于調整樓市結構，遏制高端住房消費，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)具有積極意義。上海的房產(chǎn)稅政策雖然沒(méi)有明確細分對別墅等高檔住房征稅，只是針對新增的購房，但其實(shí)施細則是按照人均面積作起征點(diǎn)，且為累進(jìn)稅率，房屋價(jià)值高，人均面積大的房屋稅率就更高，一定程度上抑制高端住房消費。
增加持房成本 抑制“全民炒房”
“重慶版”和“上海版”的房產(chǎn)稅政策都傳遞出一個(gè)同樣的信號，那就是增加房屋持有環(huán)節的成本，遏制投機炒房。上海市明確規定，對非本地居民家庭在上海新購住房的，一律征收房產(chǎn)稅。重慶市則對在該市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購第二套(含)以上的普通住房，開(kāi)征房產(chǎn)稅，稅率為0.5%。
記者在上海和重慶調研發(fā)現，雖然房產(chǎn)稅實(shí)施時(shí)間并不長(cháng)，但是在“國八條”出臺的背景下，政策共同發(fā)力樓市調控，效應立竿見(jiàn)影。以重慶為例，在房產(chǎn)稅開(kāi)征前一天，重慶主城區商品房成交900余套，而房產(chǎn)稅天征后的幾天，成交量則下降一半。春節黃金周七天成交不足200套。目前，商品房市場(chǎng)依然十分低迷。上海的樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”：去年12月底火爆異常，但自今年1月后便直線(xiàn)下行，春節期間更是陷入谷底。近兩個(gè)月來(lái)，上海商品房的銷(xiāo)售量也呈下降趨勢。面對慘淡的樓市，開(kāi)發(fā)商紛紛使出打折、贈送面積、旅游等促銷(xiāo)手段招徠顧客，鋪天蓋地打廣告。
重慶市市長(cháng)黃奇帆算了一筆賬：“炒房的資金成本大致6%左右，物業(yè)費大致每年1%左右，加上房產(chǎn)稅，一年就是10%左右的持有成本，7年下來(lái)，原來(lái)值100萬(wàn)元的房子，即使200萬(wàn)元賣(mài)出去，也基本沒(méi)有賺，因為持有7年的成本也有100萬(wàn)元，等于是白買(mǎi)了�！彼f(shuō)，根據經(jīng)濟學(xué)規律，大體房產(chǎn)稅到了3%以上，炒房的人就少很多了。
中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)上之所以投機炒房成風(fēng)，造成房?jì)r(jià)虛高上漲，一個(gè)很重要的原因就在于房產(chǎn)持有成本過(guò)低。目前我國房地產(chǎn)稅收主要在三個(gè)環(huán)節：開(kāi)發(fā)環(huán)節、流通環(huán)節和保有環(huán)節。開(kāi)發(fā)環(huán)節主要是針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的稅收，交易環(huán)節則包括契稅、印花稅、二手房轉讓的營(yíng)業(yè)稅等。但保有環(huán)節的主要稅種只有城鎮土地使用稅和對經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅。而對個(gè)人擁有的房產(chǎn)，卻沒(méi)有征稅。在房?jì)r(jià)上漲的預期下，擁有多套房產(chǎn)的家庭，很少考慮將房子出租或盡快出售，而是待價(jià)而沽。其結果放大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，導致房?jì)r(jià)居高不下。
中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng)劉桓認為，房產(chǎn)稅對樓市產(chǎn)生較大震動(dòng)，打破了此前人們在房屋持有環(huán)節不繳稅的幻想，投機性購房將受到一定程度遏制，人們在以后的投資過(guò)程中也會(huì )更加理性。
警惕投機炒資轉移抬高二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)
目前房產(chǎn)稅僅在上海和重慶兩個(gè)城市開(kāi)征，從長(cháng)遠來(lái)看，國內其它一線(xiàn)城市也可能會(huì )加入到房產(chǎn)稅開(kāi)征行列。但是，房產(chǎn)稅難以在全國范圍內的所有城市推出，在這種情況下，投機炒房的熱錢(qián)勢必會(huì )流向沒(méi)有開(kāi)征房產(chǎn)稅的二三線(xiàn)城市，抬高這些地方的房?jì)r(jià)。
當前，國內二三線(xiàn)城市正逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商角逐的新陣地。數據統計顯示，萬(wàn)科、保利、招商、恒大、萬(wàn)達等多家大型房企在二三線(xiàn)城市新增土地儲備的建筑面積超過(guò)1200萬(wàn)平方米，占到其總新增土地儲備建筑面積的60%以上。同時(shí)在銷(xiāo)售上，二三線(xiàn)城市銷(xiāo)售增速加快。摩根大通發(fā)布的《中國房地產(chǎn)2010總結》報告中指出，該行跟蹤的8座中國主要城市2010年的一手房銷(xiāo)售額占全國23%，銷(xiāo)售量比2009年下降31%。這意味著(zhù)購房的資金和需求正在從一線(xiàn)城市流出。
事實(shí)上，在實(shí)施房產(chǎn)稅之前，一些炒房客就擔心受房產(chǎn)稅打壓，就出現拋售房產(chǎn)的現象，將資金投向股市、黃金、農產(chǎn)品、礦產(chǎn)等領(lǐng)域。重慶投資客李先生告訴記者，現在沒(méi)有好的投資渠道，投資股市風(fēng)險大，國債回報率低，黃金價(jià)格已炒得不低了，搞實(shí)業(yè)收益也低，想來(lái)想去還是投資樓市更適合。
北京浙商商會(huì )副會(huì )長(cháng)陳俊是溫州投資客中的標志人物。陳俊透露，投資房地產(chǎn)仍是溫州投資客的主要投資領(lǐng)域。但在密集樓市調控下，溫州投資者投資區域和投資領(lǐng)域已有所改變，投資一線(xiàn)城市住宅的成本高了，利潤空間小了，因此現在主要投向商業(yè)地產(chǎn)。隨著(zhù)二、三線(xiàn)城市的舊城改造、招商引資等城市化進(jìn)程加快，投資這些城市商品房市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)的投資者越來(lái)越多。
有關(guān)專(zhuān)家認為，國內多數二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格壓力不是很大，地方財政收入依賴(lài)土地出讓金程度很大，這些城市短期內不會(huì )開(kāi)征房產(chǎn)稅。這就給炒房客留下投機空間，過(guò)去一些在開(kāi)征房產(chǎn)稅城市購房的炒房客勢必會(huì )將資金投向沒(méi)有限制的二三線(xiàn)城市，從而拉高這些城市的房?jì)r(jià)。他建議，這必須引起政府和有關(guān)部門(mén)的重視，否則一旦炒房巨資涌入這些二三線(xiàn)城市，對當地樓市影響將會(huì )是災難性的。