近來(lái)，萬(wàn)科、保利、恒大、中海外等發(fā)布的2010年年報頗為亮麗，引領(lǐng)我國房企斬獲了歷史上最
“紅”的豐收年。不過(guò)，4月16日，泛海建設發(fā)布的年報，卻顯得“歉收”。
年報顯示，泛海建設去年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入為16.25億元，同比減少31.69%；營(yíng)業(yè)利潤僅為1.67億元，同比急降64%。
在營(yíng)收下滑的同時(shí)，其在建面積卻增長(cháng)近倍，這顯然將使公司的資金鏈吃緊。據記者了解，去年年末，公司貨幣資金量?jì)H夠償還短期借款與一年內到期的非流動(dòng)負債。
在此情況下，近日公司最高額度達48億元增發(fā)融資方案的夭折，無(wú)疑將讓泛海建設的資金鏈更捉襟見(jiàn)肘。
可售項目不足拖累業(yè)績(jì)
對于去年業(yè)績(jì)的大幅下滑，泛海建設在年報中給出的緣由為“本期商品房銷(xiāo)售收入減少”。
記者調查發(fā)現，在去年樓市整體銷(xiāo)售放量的情況下，泛海建設的商品房銷(xiāo)售收入卻“非正�！钡夭辉龇礈p，實(shí)質(zhì)原因并非銷(xiāo)售不佳，而在于可售項目太少，最終導致“巧婦難為無(wú)米之炊”的結果。
據了解，泛海建設去年可售項目?jì)H有3個(gè)：北京泛海國際居住區5#、6#、7#、8#住宅項目，深圳拉菲花園一期及武漢王家墩中央商務(wù)區泛海國際居住區-櫻海園。其中，前兩個(gè)為2009年已開(kāi)盤(pán)的在售項目，櫻海園項目則于去年6月6日開(kāi)盤(pán)。
而這一現狀的出現，是由于公司之前的開(kāi)工量未跟上節奏。
記者根據泛海建設歷年的年報資料統計后發(fā)現，2009年，該公司新開(kāi)工面積只有109.39萬(wàn)平方米。相比之下，萬(wàn)科僅今年一季度開(kāi)工面積就高達346萬(wàn)平方米，為2009年泛海建設全年開(kāi)工量的近3.16倍。
再往前的2008年、2007年和2006年，泛海建設的年度開(kāi)工量更是分別少至22.48萬(wàn)平方米、32.57萬(wàn)平方米和34.78萬(wàn)平方米。
一直以來(lái)，泛海建設的年度開(kāi)工量都較小，這與公司土地的儲備軌跡或不無(wú)關(guān)系。
記者調查發(fā)現，與同行主要通過(guò)競拍獲得地塊儲備的方式不同，泛海建設時(shí)下的土地儲備，絕大部分來(lái)源于大股東泛海建設控股的注資。
日信證券的統計數據顯示，截至去年底，泛海建設土地儲備建筑面積為896萬(wàn)平方米，其中，高達609萬(wàn)平方米的武漢王家墩項目，占到公司土地儲備總量近68%。
據悉，該項目為2008年1月泛海建設通過(guò)向泛海建設控股以每股19.1元定向增發(fā)3.8億股，以收購其持有的武漢公司60%股權所獲。同時(shí)，泛海建設還通過(guò)收購泛海建設控股持有的北京星火公司和通海公司100%股權，分別獲得建筑面積約100萬(wàn)平方米的北京土地和總建筑面積為54.41萬(wàn)平方米的上海黃浦區董家渡聚居區10、12、14號地塊等。
實(shí)際上，除大股東的土地注入，泛海建設較少從土地市場(chǎng)拿地，致使2008年以前，公司土地儲備量一直很小，開(kāi)工量自然也上不去。自2008年從大股東處獲得609萬(wàn)平方米的武漢地塊后，2009年公司加大開(kāi)工量，當年開(kāi)工面積為上一年的4.87倍，但由于基數太小，當年開(kāi)工量仍只有109.39萬(wàn)平方米，導致去年可售項目供應不足，拖累公司收入下降較大。
加大開(kāi)工引資金鏈吃緊
泛海建設管理層顯然意識到了這一點(diǎn)——因此公司自去年下半年開(kāi)始，明顯加快了開(kāi)工節奏。
2010年年報顯示，公司在去年上半年新開(kāi)工項目為零的基礎上，下半年，北京東風(fēng)鄉1#、2#、3#土地項目，上海黃埔區董家渡聚居區10、12、14號地塊項目和泛海國際休閑度假項目分別于7月、12月和12月接連破土動(dòng)工，最終促使去年公司在建及開(kāi)復工面積沖高至近200萬(wàn)平方米。
而在2011年經(jīng)營(yíng)計劃中，泛海建設管理層更是明確提出“提高在建項目開(kāi)發(fā)建設速度，擴大開(kāi)發(fā)規�！�，致使公司2011年計劃在建總面積翻倍至近411.50萬(wàn)平方米，僅新開(kāi)工面積就高達約194.80萬(wàn)平方米，其中，包括3月動(dòng)工的杭州錢(qián)江新城A-10、11、12地塊項目，3月開(kāi)工的北京東風(fēng)鄉綠隔地區第六、七宗地塊項目和預計12月開(kāi)工的深圳泛海拉菲花園三期項目。
開(kāi)工量翻倍，導致開(kāi)支大幅增加。記者根據泛海建設2010年年報相關(guān)資料統計后得出，去年下半年開(kāi)工的3個(gè)項目，預計總投資額高達288.7億元，而今年新開(kāi)工的3個(gè)項目預計總投資額也達55.22億元。當然，這些投資并不需要今年一次性墊資支出，而是在開(kāi)工時(shí)間區間內逐年分攤，不過(guò)，今年的建設支出中，還需要分攤另外5個(gè)在建項目的支出。雖然今年總支出額無(wú)法得出準確數據，但粗略估算，該公司去年僅1.67億元的收入與這部分的支出總額相比，是無(wú)法相匹配的。
泛海建設2010年年報顯示，去年末公司貨幣資金量?jì)H近26.78億元，較年初大降41.65%。而年末短期借款已達6.15億元，一年內到期的非流動(dòng)負債達21.375億元，換句話(huà)說(shuō)，泛海建設去年年末的貨幣資金量?jì)H相當于公司短期借款與一年內到期的非流動(dòng)負債之和。
再融資“流產(chǎn)”雪上加霜
實(shí)際上，4月15日，泛海建設便對外發(fā)布了《泛海建設集團股份有限公司2011年第一季度業(yè)績(jì)預虧公告》，該公告稱(chēng)：今年一季度，公司凈利潤預計虧損3600萬(wàn)元。公司管理層對此的解釋為“今年一季度公司項目開(kāi)工面積較上年度大幅增加，但同期可確認收入的項目減少，導致銷(xiāo)售收入較上年同期下降較大”。
自去年下半年以來(lái)，泛海建設資金鏈本已緊張，如今支出加大，進(jìn)一步考驗著(zhù)公司的資金承受能力。而近期更令泛海建設管理層頭痛的是，3月24日，泛海建設再次無(wú)奈地對外發(fā)布了《泛海建設集團股份有限公司關(guān)于公司2010年度非公開(kāi)發(fā)行股票方案到期失效的公告》。
根據記者調查了解，去年3月24日，迫于開(kāi)工量加大帶來(lái)的資金龐大需求，泛海建設對外宣布，擬向不超過(guò)10名特定投資者以每股11.18元發(fā)行4億股，預計募集資金48億元，以支持包括北京泛海東風(fēng)2#、3#地項目、武漢泛海國際居住區-櫻海園項目、深圳拉菲花園二期項目等5個(gè)房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)。
不過(guò)，由于政府收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資，一年后的2011年3月24日，泛海建設被迫宣布，本次增發(fā)融資方案以失敗告終，致使原本急需資金注入的公司雪上加霜。
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者分析說(shuō)，受限于可售規模，泛海建設收入一直不大。因此，公司資金的供給方式主要并不依靠自身的公司收入，而是融資所得，如2006年與2008年分別兩次向大股東增發(fā)融資，不過(guò)，2008年該公司65億元的增發(fā)方案被否，已使公司資金壓力加大，本次的增發(fā)融資方案再次夭折，必將進(jìn)一步壓縮公司的資金供給，時(shí)下資金壓力已成為公司擴張的最大瓶頸。
在采訪(fǎng)過(guò)程中，記者曾極力聯(lián)系泛海建設，以了解公司資金鏈的現狀，但截至本報發(fā)稿，對方仍無(wú)回應。
前景分析：公司明年開(kāi)工量或將釋放
近日，記者在與地產(chǎn)大佬任志強的私下交談中，提及房企資金鏈受壓的情況。任志強概括說(shuō)，總體而言，今年房企資金鏈的受壓情況好于2008年。
他認為，有兩種類(lèi)型的房企，資金鏈情況完全不同，一種是去年以賣(mài)房為主，今年以建房為主的，如SOHO中國，日子最好過(guò)。
另一種則是去年和今年兩年皆以建設房子為主，可售房源不多的房企。這種情況的典型代表就是泛海建設：自去年下半年以來(lái)，公司主要以花錢(qián)為主，收入不增反降�！耙辉鲆粶p”兩頭受壓，資金鏈必然日趨緊張。
不過(guò)，泛海建設的前景仍被看好。日信證券的統計數據顯示，截至去年底，泛海建設土地儲備建筑面積總共達896萬(wàn)平方米，且這些土地儲備主要分布在北京、上海、深圳、杭州、武漢與青島等熱點(diǎn)城市稀缺位置，其中，一線(xiàn)城市土地儲備達280萬(wàn)平方米，占土地儲備總量的31.2%。而且，由于這些土地儲備基本是在2008年與2006年兩年間從大股東處注入的，土地成本較低。
2010年年報顯示，泛海建設目前在建和擬建項目基本分布于北京、上海、深圳、杭州、武漢、青島、大連等城市中心地段。從開(kāi)發(fā)周期來(lái)看，可以預計，這些開(kāi)工量的大釋放將可能從明年開(kāi)始。