“這幾天外商咨詢(xún)數量增加了不少�！北本┮淮笮椭薪闄C構負責人4月19日告訴《中國經(jīng)營(yíng)報》記者。
外商咨詢(xún)的主要內容是：本月初國家發(fā)改委會(huì )同商務(wù)部等部門(mén)對《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《目錄》)進(jìn)行了修訂，在禁止外商投資的項目中，新增了“別墅的建設、經(jīng)營(yíng)”一項，而該項在2007年版的指導目錄中，僅被列入被限制的項目中。
目前，該《目錄》正處在公開(kāi)征求意見(jiàn)當中。在相關(guān)人士看來(lái)，這一舉措旨在防止熱錢(qián)過(guò)多進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，對外資限制將“步步緊逼”。
在限購等一系列樓市政策下，外資對別墅這一價(jià)值洼地青睞有加。廣東刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機構董事長(cháng)謝逸楓表示，別墅雖然成本較高，但抗跌性與升值潛力也強，在嚴厲的樓市調控下，將成為更保險的投資選擇。
這個(gè)道理在金融危機中得以驗證。從2008年金融危機開(kāi)始，國內整體樓市遭受了“價(jià)量雙跌”的重創(chuàng )，別墅的銷(xiāo)量也隨之大幅減少，但價(jià)格仍然保持堅挺。2009年以來(lái)，全國各主要城市的別墅市場(chǎng)保持了良好增勢，一線(xiàn)城市北京、上海、深圳三地別墅市場(chǎng)需求旺盛，在樓市整體回暖的帶動(dòng)下，2008年壓抑的需求逐漸釋放，別墅成交活躍，成交面積和成交套數增幅較大。
根據搜房網(wǎng)統計，今年2月，北京別墅市場(chǎng)新增供應109套，相比2010年同期新增預售206套，供應量下降近一半。在搜房網(wǎng)監測的100個(gè)別墅項目中，零成交的達到了63個(gè)，低迷的交易量讓別墅的成交價(jià)格也出現了下滑，今年2月北京別墅成交價(jià)格相比1月下跌了922元/平方米。
別墅領(lǐng)域的價(jià)值洼地引發(fā)了外資的追逐�！耙患径仍谌嗣駧派殿A期等因素的作用下熱錢(qián)流入加速，外匯儲備季度增量達歷史次高�！敝袊r業(yè)銀行戰略管理部資深分析師付兵濤告訴記者。
國家外匯管理局統計顯示，一季度外匯儲備增加1973億美元，季度增量?jì)H次于2010年四季度的1990億美元，為歷史次高；相應的，一季度外匯占款增加1.12萬(wàn)億元，僅次于2010年四季度的1.25萬(wàn)億元。
僅僅今年前2個(gè)月，我國房地產(chǎn)實(shí)際使用外資41.5億美元，同比增長(cháng)50.5%�！敖沟哪康脑谟诜至鳠徨X(qián)，防止別墅價(jià)格拉高房?jì)r(jià)，影響樓市調控�！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮踱暳终J為。
內外資政策差異，為外資進(jìn)入別墅領(lǐng)域提供了通道。
“外資青睞國內住宅市場(chǎng)，尤其是別墅，制定政策的目的就是阻止外資將別墅當做避風(fēng)港�！敝俾�(lián)量行北京董事覃曉梅認為。
別墅的稀缺與政策限制有極大關(guān)系。早在2003年2月8日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于清理各類(lèi)園區用地、加強土地供應調控的緊急通知》(國發(fā)〔2003〕45號)，其中第四條規定“今后5年內，停止別墅類(lèi)用地供應�！敝�，相關(guān)部門(mén)再也沒(méi)有對別墅供地解過(guò)禁，但別墅的開(kāi)發(fā)也從未停止過(guò)。
全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(cháng)陳寶存分析說(shuō)，別墅不斷出現的原因有兩個(gè)：一是開(kāi)發(fā)企業(yè)利用之前存量用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)；二是監管部門(mén)沒(méi)有嚴格落實(shí)政策，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種借口，比如旅游地產(chǎn)、變通容積率等，來(lái)建設和投資了大量別墅。
但存量別墅依然無(wú)法滿(mǎn)足高端人士的需求。據業(yè)內人士統計，截止到2010年，別墅樓盤(pán)數量約占住宅市場(chǎng)的15%，開(kāi)發(fā)面積則超過(guò)30%�！坝捎谶@兩年供地數量和中小戶(hù)型商品比例的增加，別墅在住宅市場(chǎng)中的比例有了大幅減少�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強分析說(shuō)。
別墅供應的減少，恰恰被外資視為機會(huì )，之前的“限外令”同時(shí)給外資提供了方便。2006年7月，建設部、商務(wù)部等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》(即171文件)�！兑庖�(jiàn)》規定：購買(mǎi)非自用房地產(chǎn)，必須設立外商投資企業(yè)。
此后，外資往往通過(guò)在內地或者香港成立公司，以名義上的“建設、經(jīng)營(yíng)別墅”來(lái)實(shí)現購買(mǎi)別墅的目的�！耙簿褪钦f(shuō)，當時(shí)限外令為外資建設、經(jīng)營(yíng)別墅留下了通道，規避了現在的限購令�！标悓毚嬲J為。
在覃曉梅看來(lái)，禁止外資建設和經(jīng)營(yíng)別墅這一舉措，恰恰統一了內資和外資行為�！坝捎趧e墅主要集中在國內開(kāi)發(fā)企業(yè)手中，在樓市調控下，外資借內資企業(yè)資金不足，進(jìn)行大規模別墅收購或者土地收購，勢必影響樓市的走向�！�
據了解，國家統計局公布的指數，是一個(gè)住宅的全口徑統計指數，既包括普通商品住宅，也包括別墅等高端住宅。
陳國強認為，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)，尤其青睞非普通住宅類(lèi)產(chǎn)品�！巴ㄟ^(guò)收購一些歷史用地來(lái)投資開(kāi)發(fā)別墅，一旦規模成型，別墅這種高檔產(chǎn)品的價(jià)格也會(huì )拉升樓市的均價(jià)�！�