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傅子恒：反房地產(chǎn)暴利不能只盯著(zhù)開(kāi)發(fā)商
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2011-04-28 作者：傅子恒 來(lái)源：新京報
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發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域實(shí)施反暴利規定，以使商品房?jì)r(jià)格能夠保持在合理水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)是暴利行業(yè)應該無(wú)需懷疑，但怎么“反暴利”，則需要進(jìn)一步探討。
據報道，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域實(shí)施反暴利規定，以使商品房?jì)r(jià)格能夠保持在合理水平。發(fā)改委的此項“新政”雖還未有明確方案，但市場(chǎng)普遍將之解讀為房地產(chǎn)市場(chǎng)調控將進(jìn)一步升級的信號。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是暴利行業(yè)嗎？這應是無(wú)需懷疑的。一些地產(chǎn)商認為不是，但這一說(shuō)辭與公眾的感受相去甚遠。最直觀(guān)的感受有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)是最易于創(chuàng )造超級富豪的行業(yè)，有統計顯示，近幾年的福布斯中國富豪榜中，地產(chǎn)商是新上榜的行業(yè)最集中的群體；二是信托業(yè)的利潤貢獻有相當部分來(lái)自于地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)信托基金的投資回報率，高出目前平均貸款利率的兩倍以上。借入資金就有如此之高的回報率，說(shuō)沒(méi)有超額利潤會(huì )有人相信嗎？
其實(shí)對一個(gè)行業(yè)而言，并不是在任何時(shí)期都需要反暴利的，比如由科技創(chuàng )新帶動(dòng)的行業(yè)成長(cháng)，在初期的時(shí)候對于資本與智力投入者追求“成本彌補”之外的暴利給予一定程度的保護，恰恰是對創(chuàng )新一個(gè)激勵，包括知識產(chǎn)權在內的“產(chǎn)權保護”機制，也恰恰就是對創(chuàng )新者追求暴利行為的一種保護。但暴利局面最終會(huì )由競爭所打破，行業(yè)利潤率會(huì )重新趨于平均化。這是市場(chǎng)經(jīng)濟的規律。當然，前提是市場(chǎng)充分競爭，不存在市場(chǎng)失靈。
但我國的房地產(chǎn)行業(yè)十年以來(lái)，投資回報卻以遞增的方式保持了暴利。其原因有市場(chǎng)失靈，更有政府失靈問(wèn)題。而如果承認房地產(chǎn)行業(yè)存在不正當的暴利，那么反暴利當然也就成了政府監管與市場(chǎng)認可的一個(gè)理由。
客觀(guān)地說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)反暴利其實(shí)并非中國獨創(chuàng )，新加坡與德國，就有這方面的成熟安排。比如在德國，各地設有房地產(chǎn)公共評估委員會(huì )，負責對不同城市、區位與類(lèi)別的房屋進(jìn)行評估并確定基準價(jià)格，對超過(guò)合理基準價(jià)格20%的，地產(chǎn)商將面臨罰款；如超過(guò)50%，則將被視作暴利，面臨經(jīng)濟甚至是刑事處罰。當然德國房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定也是有目共睹的。
但德國與新加坡房地產(chǎn)穩定有一個(gè)深刻的背景，那就是二者都是政府提供了強大的住房保障，屬于“小市場(chǎng)、大保障”的市場(chǎng)結構。由此反觀(guān)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)結構，政府保障這一層面的供給，需要大幅度地進(jìn)行補課。
由此，也引發(fā)另外一個(gè)深層次的話(huà)題，那就是造成我國房地產(chǎn)價(jià)格十年飆升的具體原因是什么，換言之，是什么促成了房地產(chǎn)行業(yè)的暴利？關(guān)于高房?jì)r(jià)的市場(chǎng)原因，筆者曾經(jīng)將其總結為居民收入增長(cháng)生活改善推升真實(shí)需求、居住消費升級、城市化、有效供給不足、體制安排與政府相關(guān)政策失誤、投資與投機推波助瀾、利益集團操控增大治理難度等八個(gè)方面。
這些方面哪個(gè)是造成暴利的源頭？確認這個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，反暴利才能有的放矢。就目前的狀況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理，靠一兩項政策很難治本，治理需是綜合性的。有的需要進(jìn)行系統性的體制變革才能解決，比如地方政府的土地財政模式，就涉及中央與地方財政分權這一重大利益調整問(wèn)題；有的還需認識提升，比如房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資功能化”，涉及房地產(chǎn)成品屬性的功能定位，是基本安居產(chǎn)品，還是市場(chǎng)普通產(chǎn)品？這些都需要各方認真探討。
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