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易憲容：反房地產(chǎn)暴利要去除買(mǎi)房賺錢(qián)效應
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2011-04-28 作者：中國社科院金融研究所研究員 易憲容 來(lái)源：京華時(shí)報
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昨天媒體披露，國家發(fā)改委正研究商品房領(lǐng)域反暴利規定，以使商品房?jì)r(jià)格能夠保持在合理水平�？磥�(lái)，政府部門(mén)意識到住房暴利的危害性，已到了不采取有效措施遏制不行的地步了。
最近福布斯財富榜顯示，當前中國內地千萬(wàn)以上的富翁近100萬(wàn)人，億萬(wàn)富翁達近6萬(wàn)人，大多數富豪涉房地產(chǎn)。胡潤財富榜也顯示，國內富豪財富的快速增長(cháng)有60%來(lái)自房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)暴利，激起了社會(huì )種種矛盾與問(wèn)題。比如住房血淚拆遷、經(jīng)濟“房地產(chǎn)化”、房地產(chǎn)既得利益制度化、財富觀(guān)異變、社會(huì )核心價(jià)值扭曲等。
而對于靠房地產(chǎn)獲得暴利及獲利后的資金流向，有幾件事至今讓我難忘。一是我1997年去香港時(shí)，很少聽(tīng)到內地人到港購房，但近兩年內地人入港炒樓已是平常事了，并直接導致香港房?jì)r(jià)大起大落。不少港人告訴我，現在他們租住的房子很多都是內地人的。從全球范圍來(lái)看，中國的資金流到哪里，哪里的房?jì)r(jià)就飆升。比如加拿大的溫哥華、澳大利亞的悉尼等地，因為受來(lái)自中國的資金青睞，即便是金融危機中房?jì)r(jià)也十分堅挺。
二是中國作為發(fā)展中國家，絕大多數居民的生活水平現在仍處于較低水平，特別是中國農民。但是中國卻又是世界上奢侈品消費最大國（去年第二，今年第一）。
反對房地產(chǎn)暴利，不僅要從住房?jì)r(jià)格定價(jià)方式入手，還應從住房市場(chǎng)暴利的源頭入手。
住房市場(chǎng)之所以存在暴利，最根本的問(wèn)題在于不少住房政策沒(méi)把投資投機與消費區分開(kāi)，而現行的銀行金融杠桿及優(yōu)惠的稅收政策又非常方便住房投機炒作。
正是這種住房政策變相鼓勵了投機炒作，讓國人把住房投機炒作當作了最賺錢(qián)工具，導致房?jì)r(jià)飆升，住房暴利也由此而起。而要反住房暴利，可通過(guò)住房定價(jià)機制把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤限制在一定范圍內，比如德國就是這樣。德國靠住房賺暴利是違法的，如果建筑商的住房利潤水平過(guò)高，還可能要承擔刑事責任，以此保證住房是居民改善生活的商品而不是賺錢(qián)的工具。
再比如，在日本及韓國，現在也是通過(guò)嚴厲限制投資賺錢(qián)來(lái)保證住房市場(chǎng)健康的。因為在日本及韓國政府看來(lái)，盡管土地為私人所有，但也具有公益性質(zhì)，在城市化的過(guò)程中，政府的理念是讓多數家庭能擁有住宅，并分享城市化過(guò)程中的財富增長(cháng)與升值，堅決遏制少數人對絕大多數人財富的掠奪。
日本和韓國政府還通過(guò)住房稅收政策嚴格限制投資投機炒作，靠去除住房賺錢(qián)效應來(lái)保證不出現暴利。比如，盡管兩國的住房交易流轉稅較為寬松，以此來(lái)降低住房交易過(guò)程的交易成本，但是住房交易所得稅（最高邊際稅率達75%）、住房財產(chǎn)稅（不少地方稅率達到10%）、住房遺產(chǎn)稅則十分嚴厲，因此現在的日本與韓國炒房基本上已無(wú)利可圖。
而我國情況相反，土地雖是公有，但土地增值與溢價(jià)卻被少數人所占有。比如，為了GDP、為了土地財政、為了某些政府官員有政績(jì)，為了保證有更大的交易標的，地方政府出臺各種各樣的優(yōu)惠政策，特別是稅收優(yōu)惠政策，鼓勵住房的投機炒作。在這樣的住房稅收與房貸政策下，房?jì)r(jià)從最先的一年一漲價(jià)，逐漸變?yōu)橐辉乱粷q價(jià)，最后幾乎天天漲價(jià)，炒房賺錢(qián)成了個(gè)人增長(cháng)財富最快的方式，炒房也成了居民財富增長(cháng)與保值的最好工具。
于是，少數人在暴富的同時(shí)，也為銀行體系制造了太多金融風(fēng)險，讓絕大多數無(wú)力支付的人不能進(jìn)入住房市場(chǎng)。因此，要反對住房暴利就得通過(guò)嚴厲的稅收與金融政策去除買(mǎi)房賺錢(qián)效應。
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