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時(shí)評：房地產(chǎn)反暴利未及根本 土地寬松必須放行
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2011-04-29 作者： 來(lái)源：經(jīng)濟觀(guān)察報
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國家發(fā)改委沒(méi)有“約談”房地產(chǎn)業(yè)，而是將房地產(chǎn)再次拋向“暴利”漩渦中。國家發(fā)改委官員上周稱(chēng)，正在研究在商品住房領(lǐng)域實(shí)施反暴利規定，以使商品房?jì)r(jià)格保持在合理水平。5月1日起實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定》，可謂落實(shí)此舉的第一步。
房地產(chǎn)是不是暴利無(wú)需用數據考證。從中化、海航、平安，到海爾、雅戈爾、娃哈哈，上到央企，下及庶民，這兩年無(wú)一不像敏捷的狡免，將資金紛紛堆埋到土地中去。房地產(chǎn)業(yè)利潤超常是不爭之實(shí)。不過(guò)，面對如此市場(chǎng)，明碼標價(jià)、一房一價(jià)等規定，與強勢利益碰撞之后的命運如何，恐怕還要打個(gè)問(wèn)號。
據不完全統計，在“限購令”之下，已有36個(gè)城市明確限購，大體目標是房?jì)r(jià)漲幅不超過(guò)10%。換個(gè)角度看，希望商品房“明碼標價(jià)”以刺穿房?jì)r(jià)泡沫，從而對降低房?jì)r(jià)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)作用，卻有些一廂情愿。顯然各省市政府主張的是房?jì)r(jià)平穩，而非一落千丈。更何況，作為政府部門(mén)的發(fā)改委如何確定合理房?jì)r(jià)水平，如何認定暴利與否？如果出現“高價(jià)備案、低價(jià)售樓”這一合乎市場(chǎng)情理，可進(jìn)可退的標價(jià)行為時(shí)，又該怎么辦？
以“明碼標價(jià)”治理房地產(chǎn)暴利沒(méi)有觸及肌理。僅僅要求開(kāi)發(fā)商應該這么賣(mài)，必須那么賣(mài)，就像限制火鍋店使用“一滴香”——你要少放才行，多放有害。但哪個(gè)火鍋店不希望自己的湯味香溢四射呢？衛生部門(mén)認定“一滴香”無(wú)害在先，將把握過(guò)量使用與否的責任推向了店老板。但是經(jīng)濟學(xué)常識告訴我們，經(jīng)濟人理性會(huì )讓店主毫不猶豫地把
“一滴香”變成“十滴香”。
就“一滴香”而言，杜絕問(wèn)題應當從上游著(zhù)手，讓本來(lái)就會(huì )導致規則混亂的問(wèn)題原料徹底退場(chǎng)。如果說(shuō)商品房在流通環(huán)節產(chǎn)生了暴利，也需要追索房地產(chǎn)的上游。國土部數據顯示，2009年全國土地出讓金達1.5萬(wàn)億元，比上年增長(cháng)63.4%；2010年全國土地金達2.7萬(wàn)億元，比上年增加70.4%。各級政府對于土地銀庫的高度依賴(lài)路人皆知，土地堪比奇妙的“一滴香”，只要一滴，清湯就有了香味兒，這樣的高倍率杠桿，只要用過(guò)，就再難放下。我們當然可以責令商品房這么賣(mài)那么賣(mài)，但商品房可以如此買(mǎi)賣(mài)，跟地方政府和土地財政沒(méi)有關(guān)系嗎？
與商品房“明碼標價(jià)”比起來(lái)，地方政府對上游資源土地的寬松放行，一直保持著(zhù)“制度性?xún)?yōu)勢”。1995年《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》頒布，鑒于當時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未發(fā)育，為激發(fā)資本對房地產(chǎn)的熱情，這份文件規定，房地產(chǎn)企業(yè)在計算稅前扣除項時(shí)可享受按土地價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本各加計扣除20%的優(yōu)惠政策。
2007年下發(fā)的土地增值稅
《清算通知》則約定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項目金額20%的免征土地增值稅�！比绱艘幎ㄖ荚谝龑У禺a(chǎn)商開(kāi)發(fā)低價(jià)房，同時(shí)使其保持合理利潤，然而以部分低價(jià)房做掩護大賣(mài)豪宅的瞞天過(guò)海術(shù)就此盛行，對于久搏于調控戰場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商而言，這個(gè)政策幾乎宣告只要你買(mǎi)了土地，最大的一塊稅款將是對企業(yè)的獎勵。
如果不是全部的話(huà)，這也是房地產(chǎn)暴利最重要的一部分。市場(chǎng)培育期這樣做無(wú)可厚非，如今房地產(chǎn)已是高投入、高利潤行業(yè)，甚至對制造業(yè)和金融業(yè)產(chǎn)生了吸附作用，16年前的土地增值稅優(yōu)惠政策如何還在生效？又為何每遇國家強令清算，征收技術(shù)難度大、征收成本高的說(shuō)辭就不絕于耳？
說(shuō)白了吧，“泡沫效應”只會(huì )在自組織、自適應中，越滾越大，真正制止土地泡沫的堆積，就需要在擺脫土地財政的問(wèn)題上痛下真招，否則再多的抑制高房?jì)r(jià)條款，也只不過(guò)是“高高舉起，輕輕落下”的權宜之計。
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