北京市發(fā)改委發(fā)布的《北京市<商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定>實(shí)施細則》今日起實(shí)施。其中最受關(guān)注的是北京所有商品房實(shí)行“一房一價(jià)”。相比國家發(fā)改委的要求，北京市的則更加嚴格，明確了標價(jià)牌和價(jià)格手冊分別需要明示的內容，將對整個(gè)樓市進(jìn)行價(jià)格標示與變動(dòng)的全面監管。
實(shí)施“一房一價(jià)”對樓市影響究竟多大？如何確�！耙环恳粌r(jià)”真正落實(shí)？多位業(yè)內人士在接受人民網(wǎng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，實(shí)行“一房一價(jià)”能使消費者在購房過(guò)程中獲得更充分的信息，提高透明度，減少被蒙騙的機率，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規范化運營(yíng)，遏制開(kāi)發(fā)商的“坐地起價(jià)”行為。但在控制房?jì)r(jià)方面意義不大，甚至有人對其可操作性產(chǎn)生質(zhì)疑。
“坐地起價(jià)”行為將被遏制 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規范
在北京市公布的實(shí)施細則中指出，商品房銷(xiāo)售中須明確標明每套房源的總價(jià)和每平米的單價(jià)，地下停車(chē)位面積和價(jià)格，包括中介服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)內容及收費標準等。
對此，中國社會(huì )科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究員曹建海(微博
專(zhuān)欄)在接受人民網(wǎng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，對商品房明碼標價(jià)是房地產(chǎn)企業(yè)規范化運營(yíng)的表現，是房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展的保證，可以很好地遏制某些不良開(kāi)發(fā)商坐地起價(jià)的行為。
此外，在北京市本次實(shí)施細則中首次提及對二手房的明碼標價(jià)，細則規定，對已完成銷(xiāo)售的存量房房源，商品房經(jīng)營(yíng)者應及時(shí)撤下相關(guān)信息。
“這主要解決一套房屋信息多家使用情況，有些中介用虛假信息忽悠購房者�！北本┦邪l(fā)改委一相關(guān)負責人說(shuō)。對于部分網(wǎng)站房源信息過(guò)期或存在虛假，誤導買(mǎi)房人的問(wèn)題，該負責人表示，細則對網(wǎng)站的商品房銷(xiāo)售一樣適用，不執行明碼標價(jià)規定的，或者利用標價(jià)形式和價(jià)格手段進(jìn)行價(jià)格欺詐的，一樣將會(huì )受到處罰。
許多業(yè)內人士也指出，細則中要求中介公司必須標示投訴電話(huà)，也會(huì )在消費者當中形成有力的監督，中介公司通過(guò)虛假房源來(lái)吸引購房者的現象將明顯弱化，一些不良中介的生存空間將逐漸受到擠壓，將提升整個(gè)行業(yè)的規范性。
“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)不規范，隨意性很大，過(guò)去在這方面管理薄弱，制度也很不健全，這一規則的出臺將會(huì )進(jìn)一步規范市場(chǎng)行為，控制亂漲價(jià)�！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌告訴記者。
實(shí)際操作性受質(zhì)疑 價(jià)格申報和執行須加強監管
從細則上看，“一房一價(jià)”如果能夠執行到位的話(huà)，對于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的報價(jià)定會(huì )有一定的約束力，對于消費者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一件好事。但細則的實(shí)際可操作性備受爭論。
“‘一房一價(jià)’只是把商品的屬性進(jìn)行了圈定，其作用多大取決于價(jià)格監管部門(mén)對于價(jià)格的干預程度�！辈芙êＵf(shuō)，現今來(lái)看，審批之后的價(jià)格究竟能持續多長(cháng)時(shí)間、開(kāi)發(fā)商是否可以隨時(shí)對其修改、政府在其中所取的作用都很難確定。
“這很有可能導致部分房地產(chǎn)商為追求利潤，提高自己的申報價(jià)格，然后通過(guò)打折優(yōu)惠來(lái)吸引購買(mǎi)者。因為政府對于房屋的成本價(jià)格并不掌握確定，申報價(jià)格是企業(yè)根據自身情況來(lái)確定的，企業(yè)在報價(jià)時(shí)將自己的財務(wù)成本、稅收成本等融入其中，政府也很難知道。一旦這樣的申報價(jià)格被批準，就變相助長(cháng)了企業(yè)提價(jià)，使得‘一房一價(jià)’政策對于樓市的調控作用流于形式�！�
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月向記者表示，細則對于新建商品房項目?jì)r(jià)格調整的周期、可調整的幅度等并沒(méi)有進(jìn)行相應的規定，是略有欠缺的地方。而企業(yè)是否執行到位、“一房一價(jià)”的價(jià)格是否真實(shí)等都需要有關(guān)部門(mén)加強監管。
此外，不少業(yè)內人士也表示，“一房一價(jià)”對于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)操作難度更大，即使監管、執行到位，也對房?jì)r(jià)和二手房市場(chǎng)格局沒(méi)有太大實(shí)質(zhì)性的改善。細則中規定，二手房不得在標價(jià)之外加收任何未標明的費用。但實(shí)際上，二手房的成交價(jià)格都是買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)討價(jià)還價(jià)議定的，成交價(jià)格必然與掛牌價(jià)格不同，而且業(yè)主在掛牌的過(guò)程中也可以根據市場(chǎng)和自身狀況改變報價(jià)。
對此，顧云昌則認為，“一房一價(jià)”實(shí)施起來(lái)并不難。至于價(jià)格，應由地產(chǎn)商上報主管部門(mén)備案，有些地方還要審查核定。房地產(chǎn)管理局，住建委，物價(jià)部門(mén)等監管機構都應對其應進(jìn)行監管檢查和核定。至于是否有漏洞，要靠社會(huì )及媒體等來(lái)有效監督。此外，在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)商也不可能定價(jià)太離譜，如果定價(jià)太高，就會(huì )沒(méi)有市場(chǎng)。
“一房一價(jià)”能否平抑價(jià)格漲勢 扭轉供求關(guān)系是根本
“一房一價(jià)”政策落實(shí)，對于房?jì)r(jià)的調控力度究竟有多大，市場(chǎng)能否迎來(lái)價(jià)格拐點(diǎn)？接受本網(wǎng)采訪(fǎng)的多位業(yè)內人士表示，“一房一價(jià)”相關(guān)規定的推行，本身并非是為了控制房?jì)r(jià)。
“‘一房一價(jià)’對房?jì)r(jià)的抑制有限�！敝性禺a(chǎn)總監張大偉認為，發(fā)改委只是意在進(jìn)一步規范房地產(chǎn)行業(yè)，讓全國各地的房?jì)r(jià)更透明，更有可比性。地產(chǎn)分析師羅寅申也直言，明碼標價(jià)對控制房?jì)r(jià)并沒(méi)有太大作用。因為目前一些項目可能在定價(jià)的時(shí)候就已超過(guò)當時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，預留了漲價(jià)空間。
對此，曹建海表示，如果在價(jià)格的申報過(guò)程中，價(jià)格主管部門(mén)能夠根據北京市今年總的價(jià)格調控目標進(jìn)行原則性管理，不符合原則的一概不批準、銷(xiāo)售，才可能使市場(chǎng)形成一種穩中有降的趨勢，對于調控和穩定房?jì)r(jià)，具有一定的積極作用。
“高房?jì)r(jià)的幕后推手其實(shí)并非開(kāi)發(fā)商，而是失衡的市場(chǎng)供需在推動(dòng)�！辈芙êＵJ為，要真正控制房?jì)r(jià)上漲，最根本的還是要扭轉市場(chǎng)的供求關(guān)系。
“首先，要擴大市場(chǎng)的供給方，讓小商品房、農村房同樣成為商品房，打破開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)壟斷體制，使品房不再稀缺；其次，要通過(guò)信貸、稅收等多種行政手段對擁有多套住房者進(jìn)行調控。只有如此，供求關(guān)系才可能扭轉。否則‘一房一價(jià)’對于抑制房?jì)r(jià)上漲不會(huì )起太大作用�！�