進(jìn)入“明碼標價(jià)”時(shí)代的樓市在首周迎來(lái)了多地成交量的大幅下跌。根據中國指數研究院9日公布的統計數據顯示，上周(5月2日至5月8日)監測的35個(gè)城市中，有25個(gè)城市樓市成交量出現下跌，部分城市成交量環(huán)比跌幅甚至超過(guò)50%，北京、上海等一線(xiàn)城市也未能幸免。接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，樓市雖經(jīng)“重拳”調控，但房?jì)r(jià)仍未出現實(shí)質(zhì)性下跌，“量跌價(jià)滯”的現狀正在加劇樓市焦灼。專(zhuān)家預計，5、6月份將成重要的時(shí)間窗口，如果房?jì)r(jià)持續居高，信貸、土地、稅收等調控措施可能進(jìn)一步出臺，甚至不排除采取行政手段直接干預房?jì)r(jià)的可能。
數據 上周逾七成城市樓市成交下跌
中國指數研究院統計顯示，上周監測的35個(gè)城市中有逾七成城市樓市成交量出現下跌，其中，13城市成交量跌幅在30%以上，徐州、昆明、三亞、溫州跌幅逾50%。重點(diǎn)城市中，僅深圳和廣州環(huán)比上漲，其余7城市成交量均環(huán)比下跌，其中重慶跌幅最大，達48.69%，其次是北京，跌幅達到35.13%，天津跌幅也超過(guò)20%。
北京樓市成交大幅下滑的情況，記者還從亞豪機構、偉業(yè)我愛(ài)我家、21世紀不動(dòng)產(chǎn)等機構處得到了證實(shí)。亞豪機構統計數據顯示，上周(5月2日至8日)北京期房商品住宅共成交1623套、14.86萬(wàn)平方米，現房商品住宅共成交167套、2.15萬(wàn)平方米，期房、現房住宅累計成交1790套，成交面積17.01萬(wàn)平方米。環(huán)比前一周，成交套數減少了31.78%，成交面積下降了35.13%。
在成交量出現較大幅度下滑的同時(shí)，成交價(jià)格相對平穩。中國指數研究院統計顯示，三亞成交均價(jià)漲幅最大，達138.31%，原因是此前一周其成交均價(jià)下降幅度最大，達到68%；其次是深圳和包頭，成交均價(jià)跌幅分別達到39.18%和33.61%，昆明價(jià)格跌幅亦超過(guò)20%。
價(jià)格雖然略有浮動(dòng)，但市場(chǎng)觀(guān)望氣氛依然濃厚�！百u(mài)不動(dòng)！”在剛剛結束的上海假日房展上，多個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員告訴記者，購房者仍在觀(guān)望，以前開(kāi)盤(pán)經(jīng)常出現購房者連夜排隊拿號，現在有免費班車(chē)接送他們還要挑三揀四。
據“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統計，“京15條”執行之后，北京個(gè)別區域約有60%購房者退出市場(chǎng)，整體市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚。目前，新增房客源量與調控后初期沒(méi)有明顯變化。北京4月份二手房成交9301套，與3月份相比下降了16%，購房者繼續選擇觀(guān)望。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“新國八條”已經(jīng)出臺3個(gè)月，綜合“五一小長(cháng)假”的市場(chǎng)表現，目前，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處在焦灼狀態(tài)，總體表現近似：交易量低迷，新房?jì)r(jià)格雖有松動(dòng)，但實(shí)質(zhì)性降價(jià)不多，二手房?jì)r(jià)格趨于穩定，但降價(jià)跡象不明顯。
的確，隨著(zhù)調控的不斷升級以及成交量的持續低迷，部分一線(xiàn)城市的住宅成交價(jià)格已率先松動(dòng)。最新公布的中原領(lǐng)先指數月報(二手住宅)統計顯示，4月，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市二手住宅價(jià)格指數漲幅繼續回落，其中北京二手住宅價(jià)格指數環(huán)比微跌0.5%；其余四城市二手住宅成交價(jià)格保持平穩，指數雖仍有微幅上升，但漲幅持續收窄。
此外，5城市的二手住宅價(jià)格下跌的樣本所占比例正逐步提高，“表明后市價(jià)格松動(dòng)的空間有可能進(jìn)一步擴大”，中原集團研究董事程澐表示。在她看來(lái)，一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)的成交比重已占6成以上，一二手房市場(chǎng)之間存在著(zhù)明顯的關(guān)聯(lián)性，二手房?jì)r(jià)格的率先松動(dòng)也將會(huì )對新建住宅市場(chǎng)的定價(jià)產(chǎn)生一定的影響。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(cháng)楊紅旭認為，現在全國樓市或者東部大城市樓市基本上還處于一種僵持階段，部分城市成交量環(huán)比可能有所反彈，但同比仍大幅下降。尤其是4月份以來(lái)，全國房?jì)r(jià)有些城市已經(jīng)開(kāi)始下跌，說(shuō)明整個(gè)市場(chǎng)需求，尤其是投機、投資需求被有效抑制住了。
市場(chǎng) 房企加速分化并購活躍
在樓市焦灼態(tài)勢不斷加劇的情況下，部分大型房企開(kāi)始一邊加快融資步伐，一邊繼續加緊促銷(xiāo)。
上周，萬(wàn)科公告稱(chēng)擬向建行申請3.4億貸款，華潤亦宣布獲得13億港幣的定期貸款。據中原對十家標桿房企的監測顯示，2011年以來(lái)，其融資總額約188億，占去年全年融資額363億的50%以上。
標桿房企在加速融資步伐的同時(shí)，亦繼續促銷(xiāo)以回籠資金。繼前周中海、萬(wàn)科于深圳啟動(dòng)促銷(xiāo)并取得火爆成交之后，上周廣州碧桂園及恒大亦加入了促銷(xiāo)行列。其中，廣州碧桂園“鳳凰城”單價(jià)從上萬(wàn)元降至6000至7000元/平方米；廣州恒大“御景半島”最高優(yōu)惠95萬(wàn)元/套，“金碧天下”最高優(yōu)惠37萬(wàn)元/套。
然而這種試探性促銷(xiāo)并未成為市場(chǎng)普遍現象。據中原調研，“五一”前后，盡管全國28個(gè)城市都在房展會(huì )期間推出了花樣繁多的打折促銷(xiāo)優(yōu)惠，但這些大多只是常規性的優(yōu)惠，幅度僅在1%至2%之間。
程澐分析認為，降價(jià)尚未具備普遍性，顯示出眾多開(kāi)發(fā)商依然持觀(guān)望態(tài)度，買(mǎi)賣(mài)雙方仍處于僵持狀態(tài)，這使得后市的調控路徑又增添了新的變數。
不過(guò)，市場(chǎng)僵持之下的房企分化正日益凸顯。根據WIND數據統計，截至4月29日，按申銀萬(wàn)國行業(yè)分類(lèi)136家房企中，剔除ST公司共有113家公布了2011年一季度財報。其中，26家出現虧損，44家房企業(yè)績(jì)出現下滑。
分析人士認為，由于房地產(chǎn)行業(yè)統計數據大約滯后一年，一季報并不能反映一季度調控政策的影響，但房地產(chǎn)企業(yè)存貨增加和現金吃緊的壓力，正加劇行業(yè)分化。
統計顯示，113家發(fā)布一季度業(yè)績(jì)報告的房地產(chǎn)企業(yè)，期內共實(shí)現凈利潤79.3億元，其中45家營(yíng)業(yè)收入同比下降，44家凈利潤同比下降，69家現金流為負，房企之間業(yè)績(jì)分化非常明顯。
這從一組數據中可以看出端倪。萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團四家龍頭企業(yè)期內實(shí)現營(yíng)業(yè)收入165.5億元，凈利潤26.3億元，約占113家企業(yè)當期營(yíng)業(yè)收入的三成和凈利潤的1/3。但綠景地產(chǎn)、嘉凱城、鳳凰股份等26家上市房企一季度仍?xún)籼潛p3.6億元。嘉凱城一季度營(yíng)業(yè)收入同比下降35.57%，凈利潤同比下降172.23%。首開(kāi)股份期內實(shí)現凈利潤1.25億元，但同比下降72.57%。
與此同時(shí)，值得注意的是，113家上市房企期內庫存同比增長(cháng)40%，一季度庫存超過(guò)100億元的企業(yè)達22家。
房企業(yè)績(jì)加速分化的同時(shí)，房企之間并購十分活躍。根據清科研究中心統計，4月的并購案例分布較為集中，從并購案例的數量來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)火熱依舊，再次奪得魁首�；ぴ霞凹庸ば袠I(yè)穩步走熱，與房地產(chǎn)行業(yè)并列第一。兩個(gè)行業(yè)各完成13起并購交易，共占4月并購案例總數的29.2%。
調控 政策“利劍”高懸
雖然多數地區房?jì)r(jià)未出現大面積松動(dòng)，但業(yè)內人士普遍認為，信貸、土地、稅收等調控措施還可能進(jìn)一步出臺，不排除采取行政手段直接干預房?jì)r(jià)的可能。在政策收緊預期之下，房?jì)r(jià)將進(jìn)一步承壓。
“信貸收緊在今年將是一種常態(tài)，房地產(chǎn)新增信貸漲幅將繼續回落�！泵缆�(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)預測，接下來(lái)不排除二套房首付比例進(jìn)一步提高的可能。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)集團市場(chǎng)發(fā)展中心副總裁林蕾則表示，未來(lái)樓市調控行政干預力度有可能強化，實(shí)際上就是采取行政手段直接干預商品房?jì)r(jià)格。如果這種方法被更多城市效仿，房?jì)r(jià)將出現下跌。國務(wù)院督查組要求有的城市修正房?jì)r(jià)控制目標，是另一個(gè)例證。
消息人士向《經(jīng)濟參考報》記者透露，繼全國608個(gè)城市公布的房?jì)r(jià)控制目標和“明碼標價(jià)”之后，廣州、深圳等熱點(diǎn)城市已經(jīng)悄然開(kāi)始實(shí)行更嚴厲的“限價(jià)令”，限價(jià)方式包括同區域內今年價(jià)格不高于去年同期的價(jià)格，同一樓盤(pán)后期價(jià)格不高于首期價(jià)格，豪宅暫緩入市等，具體措施各地方有所不同。
事實(shí)上，最近也有消息披露，在濟南、西安、沈陽(yáng)、武漢、成都、北京、上海等地，政府對房?jì)r(jià)進(jìn)行分片區限制、同時(shí)暫停發(fā)放高價(jià)房預售證。
徐楓表示，五月本是傳統的銷(xiāo)售旺季，但在目前的形勢下，多數開(kāi)發(fā)商將選擇拖延工期、推遲取得預售證暫緩入市等應對策略，因此，未來(lái)一段時(shí)間內熱點(diǎn)城市新增供應量將繼續萎縮。
在多重政策壓力之下，房?jì)r(jià)也將進(jìn)一步承壓。林蕾認為，下半年房?jì)r(jià)下跌的趨勢難以逆轉。未來(lái)兩個(gè)季度，成交量會(huì )呈小幅波動(dòng)。即使不照搬深圳實(shí)行分區限價(jià)的做法，而只落實(shí)現有的調控措施，政策疊加效應，也足令一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)轉為下行。信貸控制日趨嚴格甚至是嚴厲，開(kāi)發(fā)商最難受的時(shí)候還沒(méi)有到，三季度以后資金面情況會(huì )越來(lái)越緊張。
胡景暉表示，在關(guān)鍵的5月份，如果大量的住宅供應能夠按計劃推盤(pán)，并且房?jì)r(jià)能夠實(shí)現穩中有降的預期，那么樓市成交量將會(huì )逐步回暖，目前焦灼的樓市現狀有望打破僵局得到改觀(guān)。如果房?jì)r(jià)未能出現實(shí)質(zhì)性下降，甚至又有所上漲，那么低迷的樓市很可能會(huì )遭受新一輪更為嚴厲的政策打壓，目前焦灼的樓市將可能陷入更加困難的局面。