“這個(gè)公司能過(guò)會(huì )，有點(diǎn)出乎意料�！币晃环治鋈耸柯�(tīng)聞上海姚記撲克股份有限公司(下稱(chēng)“姚記撲克”)過(guò)會(huì )后這樣對《第一財經(jīng)日報》記者感嘆。
在姚記撲克上會(huì )之時(shí)，本報曾指出該公司在崇明島購置大量土地，上市融資或另有目的。而在姚記撲克的招股說(shuō)明書(shū)中，只有“姚記房地產(chǎn)與姚記南通擬從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，截至目前尚未開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)”這樣一句話(huà)對其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的描述。
姚記撲克的撲克牌主業(yè)與房地產(chǎn)之間到底有何聯(lián)系？設立房地產(chǎn)公司但遲遲“尚未開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)”，是資金尚未到位還是另有隱情？之前曾有業(yè)內人士對記者表示過(guò)，姚記撲克上市融資和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成規模開(kāi)展之間似乎存在時(shí)間上的某種巧合。為探明究竟，近日，記者趕赴位于崇明島的啟東市啟隆鄉姚記(南通)有限公司地塊一探究竟，試圖還原姚記的地產(chǎn)路線(xiàn)圖。
啟隆“地主”
記者5月7日下午來(lái)到了啟隆鄉，這里是一個(gè)大工地，路上飄滿(mǎn)灰塵，路邊不時(shí)有挖土機在翻土。
當地政府一位人士告訴記者，啟隆鄉正在申報國家生態(tài)鎮，再有一個(gè)多月國家環(huán)保和建設部門(mén)將來(lái)驗收�，F在在拓寬馬路，而就在去年，啟隆生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園掛牌，正是為了推進(jìn)當地項目。
“我們今年的目標是要大干，所有的地產(chǎn)和生態(tài)項目全部要開(kāi)工�！痹撊耸勘硎�。
在鄉政府以東的永興壩北側，有一片樹(shù)林。當地司機指著(zhù)這邊樹(shù)林告訴記者“這些都是姚記的地，大概有1500畝�！�
走進(jìn)工地的大門(mén)，迎面就是醒目的“姚記撲克御江灣”的工程規劃圖，整個(gè)地塊呈不規則的梯形結構。規劃圖對面就是工地的兩層簡(jiǎn)易辦公樓，施工人員正從樓前停著(zhù)的卡車(chē)上搬運建材。
“酒店是去年才開(kāi)工的，別墅正在打樁，工程進(jìn)度比較慢�！币晃还こ倘藛T告訴記者。
他所說(shuō)的酒店就在不遠處，名稱(chēng)為“姚記法式農莊酒店主樓工程”，目前已經(jīng)完成主體的施工，不少施工人員正在忙碌。
“由于地拿得比較早，老板不急著(zhù)動(dòng)工，畢竟造房子要大量的資金�！鄙鲜龉こ倘藛T表示�！吧厦娴墓ぷ鹘M來(lái)過(guò)好幾次，督促要開(kāi)工，但是進(jìn)展比較慢�！�
2009年9月國土資源部發(fā)布《關(guān)于嚴格建設用地管理
促進(jìn)批而未用土地利用的通知》(下稱(chēng)《通知》)強調，對取得土地后滿(mǎn)2年未動(dòng)工的建設項目用地，應依照閑置土地的處置政策依法處置，促進(jìn)盡快利用�！锻ㄖ芬�，對在建在售的以新農村建設、村莊改造、農民新居建設和設施農業(yè)、觀(guān)光農業(yè)等名義占用農村集體土地興建商品住宅，必須采取強力措施，堅決叫停管住并予以嚴肅查處。
上述當地政府人士對記者表示，前幾年在拆遷等問(wèn)題上與當地百姓沒(méi)有達成一致意見(jiàn)，且企業(yè)主觀(guān)上也不想過(guò)早動(dòng)工，所以一直拖著(zhù)，直到去年才開(kāi)始動(dòng)工興建酒店主樓工程。
“這些企業(yè)很早就拿了地，成本很低，但是，他們就是不開(kāi)工，等著(zhù)土地升值，據說(shuō)姚記的土地都升值了至少十幾倍了�！鄙鲜霎數卣耸勘硎�。
“囤地的好處當然是等著(zhù)土地升值，土地升值的邏輯是當地經(jīng)濟發(fā)展，房?jì)r(jià)上漲，地價(jià)跟著(zhù)上漲�！庇油慨a(chǎn)研究中心主任薛建雄對記者表示。
根據姚記御江灣項目的建筑設計方廣東省建科建筑設計院的資料，姚記項目規劃用地東西長(cháng)1400米，南北寬900米，總用地面積為103.2公頃。
據記者從江蘇土地市場(chǎng)網(wǎng)查詢(xún)獲得的公開(kāi)數據，2005年至2007年，姚記(南通)實(shí)業(yè)有限公司通過(guò)掛牌受讓三宗土地，總面積757164平方米(1135.74畝)，土地性質(zhì)為商住，三宗土地的受讓均價(jià)分別為4萬(wàn)元/畝、3萬(wàn)元/畝、4萬(wàn)元/畝。
而在2009年12月31日掛牌轉讓的同樣位于啟隆鄉的商住用地的均價(jià)為750.16元/平方米，即72.64萬(wàn)元/畝。三年之間，姚記(南通)實(shí)業(yè)有限公司的土地增值了18倍。
根據公開(kāi)資料，姚記(南通)實(shí)業(yè)有限公司取得三個(gè)地塊的總成本為3965萬(wàn)元，不過(guò)，知情人士透露，當時(shí)實(shí)際獲取的成本要低得多，因為一部分土地是通過(guò)掛牌受讓獲得，另一部分則是通過(guò)建設堤壩將沙地圍起來(lái)，成本低廉。
姚記房地產(chǎn)圖譜
根據當時(shí)的商務(wù)部網(wǎng)站江蘇啟東之窗的資料，姚記將在啟隆鄉投資1.2億美元，建設一個(gè)占地1500畝的主題公園。除撲克印刷中心外，還包括歷史文化展覽中心、才藝表演中心、競技中心、交易中心、游樂(lè )中心等。
而這只是姚記興隆城的一部分，該公司的計劃是在啟隆鄉投資興建一個(gè)以旅游、休閑為主體的姚記興隆城，主要功能設置分為觀(guān)光工業(yè)園、撲克主題公園等9個(gè)部分，總投資約40億元人民幣。
“當時(shí)他們正在拿地，主要是想把撲克產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的東西做好�！币晃粎⑴c過(guò)姚記興隆城初步規劃的人士告訴記者。
記者獲得的御江灣一期主要規劃指標顯示，一期規劃主要規劃用地為14.14萬(wàn)平方米，A、B區共13個(gè)型號52棟別墅。上述工程人員告訴記者，御江灣共有兩期，目前一期的別墅正在打樁，法式農莊酒店已經(jīng)完成主體工程。
“他們主要是做房地產(chǎn)，但是除了房地產(chǎn)之外還會(huì )做一些生態(tài)項目，總投資沒(méi)有40億那么多�！碑數卣鞴芙�(jīng)濟發(fā)展的一位負責人告訴記者。
招股資料顯示，啟東姚記房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“姚記房地產(chǎn)”)注冊地為啟東市啟隆鄉，注冊資本為5000萬(wàn)元，法人代表為邱金蘭，注冊時(shí)間為2005年12月14日。姚朔斌、姚曉麗、姚碩榆分別持有姚記房地產(chǎn)48%、40%及12%的股權。
姚記南通為姚記房地產(chǎn)的全資子公司。注冊時(shí)間為2005年5月13日，注冊資本為1.02億元，地址為江蘇省啟東市啟隆鄉永興花苑3幢301室，法人代表為邱金蘭。截至2010年12月31日，該公司總資產(chǎn)為2.33億元，凈資產(chǎn)為1.02億元，2010年度營(yíng)業(yè)收入0萬(wàn)元，凈利潤-5.5萬(wàn)元。
資金投向懸疑
“如果他們是要把錢(qián)投進(jìn)房地產(chǎn)，根據當前的形勢，肯定是過(guò)不了會(huì )的；至于上市之后把錢(qián)投進(jìn)房地產(chǎn)，則屬于把錢(qián)投進(jìn)非主業(yè)，那就是違規了�！北疚拈_(kāi)篇的分析人士告訴記者。
根據姚記撲克的招股書(shū)，上市擬募集資金36263萬(wàn)元全部用于年產(chǎn)
6億副撲克牌生產(chǎn)基地建設項目。從資金募集的角度看，根據相關(guān)規定，從上會(huì )、路演到申購發(fā)行最晚不得超過(guò)半年，也就意味著(zhù)首發(fā)募集的36263萬(wàn)元最晚6個(gè)月內即可到賬。
有業(yè)內人士表示，崇啟大橋通車(chē)時(shí)間也大致就在這段時(shí)間內。崇啟大橋有望在今年12月份全線(xiàn)實(shí)現基本通車(chē)，屆時(shí)啟東和上海將真正實(shí)現50分鐘互通，薛建雄指出，大橋的通車(chē)對當地房地產(chǎn)業(yè)絕對是一大利好。
而從房地產(chǎn)項目開(kāi)工的角度看，薛建雄告訴記者，從開(kāi)工至銷(xiāo)售最快半年即可完成，而且雖然首批有52套別墅，但是如果分批開(kāi)工的話(huà)，可以很快收回成本，可以邊售邊造。
據記者了解，目前啟隆鄉已開(kāi)盤(pán)的別墅樓盤(pán)的均價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米，而薛建雄告知記者，目前上海的高端樓盤(pán)的建造成本(除土地之外)為5000元/平方米，若加上姚記南通拿地的平均60元/平方米計算，對于姚記來(lái)說(shuō)，這絕對是一筆劃算的買(mǎi)賣(mài)。
“據我了解，姚記是真想要把撲克做到13億的規模，至于房地產(chǎn)的資金需求，募集資金3億元肯定是不夠的，或許它會(huì )依靠潮汕商會(huì )的力量�！鄙鲜鲋槿耸扛嬖V記者，姚記撲克實(shí)際控制人姚文琛的另外一個(gè)身份是上海潮汕商會(huì )會(huì )長(cháng)，姚記或許能從潮商中獲取幫助。
5月9日下午，記者撥打姚記撲克董秘姚曉麗的電話(huà)，但是電話(huà)始終無(wú)法接通。