東海證券一篇《烏雞變鳳凰》的深度調研報告，昨日將深國商的股價(jià)推上了漲停板。然而，深國商卻并不“領(lǐng)情”，該公司昨日晚間發(fā)布澄清公告，指責東海證券該報告純屬烏龍。
　　5月5日，東海證券分析師桂長(cháng)元發(fā)布了上述報告，認為公司的價(jià)值被嚴重低估，目標價(jià)55元，首次給予公司“買(mǎi)入”評級，“目前股價(jià)僅20元，上漲空間將十分巨大��！”昨日，深國商股價(jià)跳空高開(kāi)后直奔漲停，并創(chuàng )下歷史最高價(jià)21.56元。深交所成交回報顯示，該股昨日的主買(mǎi)方為國泰君安深圳益田路證券營(yíng)業(yè)部，買(mǎi)入金額為2161.17萬(wàn)元。
　　研究報告認為，根據與深國商的晶島項目相鄰的怡景中心城2010年12月計劃出售8000平米商鋪(非核心鋪面)，目前銷(xiāo)售均價(jià)為18萬(wàn)/平米。晶島項目與深圳會(huì )展中心比肩而鄰，通過(guò)人行天橋與地下通道緊密相連，其位置優(yōu)于怡景中心城，認為晶島售價(jià)高20%以上更為合理。并分別按18萬(wàn)元/平米、21.6萬(wàn)元/平米出售價(jià)對公司晶島項目進(jìn)行了估值。
　　該報告認為，假設2011年底晶島項目開(kāi)業(yè)，2012年便可產(chǎn)生穩定現金流；并假設2012年項目平均租金為800元/平米/月并每年遞增，2015年達到1200元/平方米/月，同時(shí)還假設2015年項目貸款還清，財務(wù)費用從此歸零。
　　該報告還認為，該公司共營(yíng)造桉樹(shù)速生豐產(chǎn)原料林面積12萬(wàn)畝，已儲備林地資源35萬(wàn)畝，與當地政府簽訂合作開(kāi)發(fā)林地協(xié)議面積190萬(wàn)畝。若35萬(wàn)畝儲備林地全種，5年一輪成熟，每畝熟林按0.3萬(wàn)元凈利潤計，折合每股收益0.95元。如190萬(wàn)畝協(xié)議林地全種，每股收益則可高達5.16元。
　　然而，昨日晚間，深國商便發(fā)布澄清公告，認為研報中的估值分析并不符合實(shí)情。該公司甚至還稱(chēng)，最近一年內未曾接待過(guò)東海證券的調研。
　　深國商指出，根據公司的既定經(jīng)營(yíng)目標，晶島項目商鋪只租不售。公司于2010年底辦理的晶島項目房產(chǎn)證上載明：“晶島項目限整體轉讓?zhuān)�不得分割辦理房產(chǎn)證”，在客觀(guān)上，也不具備分割出售的條件。以上相關(guān)報告按周邊商鋪出售價(jià)格對公司進(jìn)行估值，前提假設缺乏合理性，也不符合公司的實(shí)際情況。此外，周邊的中心城商鋪已經(jīng)營(yíng)三年，而晶島項目尚未開(kāi)業(yè)，估值上也不具備可比性。
　　此外，公司晶島項目的建筑面積13.8萬(wàn)平方米，除去地下車(chē)庫層、消防通道等公共區域面積，實(shí)際可以出租的面積約8萬(wàn)平方米左右；目前公司按晶島項目實(shí)際可供出租建筑面積計算的租金招商均價(jià)擬初定為300元至500元/平方米/月(根據業(yè)態(tài)布局以及樓層不同，租金會(huì )有所差別)；同時(shí)大型購物中心的開(kāi)業(yè)運營(yíng)，其運營(yíng)成本通常會(huì )占到收入的20%-30%。該研究報告所依據的租金水平與公司實(shí)際采用的招商租金差異較大；且其所依據的13.8萬(wàn)平方米的建筑面積(沒(méi)有扣除停車(chē)場(chǎng)、消防通道等公共面積)對項目進(jìn)行估值，也與項目實(shí)際可供出租的面積差異較大；同時(shí)在該報告的盈利預測模型中，完全沒(méi)有考慮扣除項目的運營(yíng)成本以及項目折舊等成本費用，導致最終估值結果與公司實(shí)際情況差異較大。另外，以上公司初定租金水平為公司根據深圳市同類(lèi)購物中心并結合項目位置擬定的對外招商租金水平，未來(lái)實(shí)際招商情況可能會(huì )略有差異。
　　在速生林方面，深國商表示，2005年公司開(kāi)始發(fā)展林業(yè)時(shí)，與廣東東北部翁源等縣市政府簽訂了合作造林的意向協(xié)議。但在新物權法實(shí)施和國家林權制度改革的大背景下，林業(yè)征地要和農戶(hù)簽訂征地協(xié)議并辦理林權證，國商林業(yè)原早期與政府簽訂的意向造林協(xié)議已失去實(shí)際效力。
　　對于東海證券的研究報告，上海知名私募人士揚韜也在微博上表示，研報認為深國商的商鋪可以賣(mài)到18萬(wàn)甚至21.6萬(wàn)每平米，商鋪出租可以每平米800元/月甚至1200元。然而，即使在寸土寸金的上海陸家嘴，價(jià)格也沒(méi)有這么貴。這樣的估值依據不足以采信。