就在證監會(huì )就“寶安石墨礦”事件再度表態(tài)，要嚴查并建議受害投資者提起訴訟時(shí)，東海證券的一份“衛星”報告再次引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，“受追捧”的上市公司深國商前晚發(fā)布公告，對研報提出的公司合理價(jià)值區間應在55- 65元/股進(jìn)行澄清，認為所涉多個(gè)事項不實(shí)。
　　就報告中所采用的估值方法，昨日有研究員向南都記者表示，地產(chǎn)和資源類(lèi)上市公司的估值多采用折現的方法，這種方法一般都不太精準，估值還是靠對未來(lái)的業(yè)績(jì)預測，而用折現的方法，能否盡量做到偏差不大，就要看研究員是否嚴謹。
　　澄清公告一出，昨日深國商仍報收漲停。龍虎榜數據顯示，QFII和游資大鱷亦加入戰團，或許沖著(zhù)公司未來(lái)舉牌大戰而來(lái)。

　　烏雞變鳳凰？

　　5月5日，東海證券分析師桂長(cháng)元發(fā)布題為《烏雞變鳳凰》的深度調研報告，認為深國商被嚴重低估，首次給予公司“買(mǎi)入”評級，目標價(jià)55元，“目前股價(jià)僅20元，上漲空間將十分巨大��！”
　　5月9日，深國商股價(jià)跳空高開(kāi)直奔漲停，創(chuàng )下歷史最高價(jià)21.56元。
　　報告認為，根據與深國商的晶島項目相鄰的怡景中心城2010年12月計劃出售8000平米商鋪(非核心鋪面)，目前銷(xiāo)售均價(jià)為18萬(wàn)/平米。晶島項目與深圳會(huì )展中心比肩而鄰，通過(guò)人行天橋與地下通道緊密相連，其位置優(yōu)于怡景中心城，認為晶島售價(jià)高20%以上更為合理。并分別按18萬(wàn)元/平米、21.6萬(wàn)元/平米出售價(jià)對公司晶島項目進(jìn)行了估值。
　　研報還指出，深國商共營(yíng)造桉樹(shù)速生豐產(chǎn)原料林面積12萬(wàn)畝，已儲備林地資源35萬(wàn)畝，與政府簽訂合作開(kāi)發(fā)林地協(xié)議面積190萬(wàn)畝。若35萬(wàn)畝儲備林地全種，5年一輪成熟，每畝熟林按0.3萬(wàn)元凈利潤計，折合每股收益0.95元。如190萬(wàn)畝協(xié)議林地全種，每股收益則可高達5.16元。

　　研報忽略了變量因素

　　前晚，深國商便發(fā)布澄清公告，認為研報中的估值分析并不符合實(shí)情，主要體現在忽略了商鋪只租不售、估值可比性、扣除公共面積、運營(yíng)成本、國家新的政策等影響因素。
　　深國商指出，根據公司的既定經(jīng)營(yíng)目標，晶島項目商鋪只租不售。公司于2010年底辦理的晶島項目房產(chǎn)證上載明：“晶島項目限整體轉讓?zhuān)�不得分割辦理房產(chǎn)證”，在客觀(guān)上，也不具備分割出售的條件。以上相關(guān)報告按周邊商鋪出售價(jià)格對公司進(jìn)行估值，前提假設缺乏合理性，也不符合公司的實(shí)際情況。此外，周邊的中心城商鋪已經(jīng)營(yíng)三年，而晶島項目尚未開(kāi)業(yè)，估值上也不具備可比性。
　　此外，公司晶島項目的建筑面積13.8萬(wàn)平方米，除去地下車(chē)庫層、消防通道等公共區域面積，實(shí)際可以出租的面積約8萬(wàn)平方米左右；目前公司按晶島項目實(shí)際可供出租建筑面積計算的租金招商均價(jià)擬初定為300元至500元/平方米/月(根據業(yè)態(tài)布局以及樓層不同，租金會(huì )有所差別)；同時(shí)大型購物中心的開(kāi)業(yè)運營(yíng)，其運營(yíng)成本通常會(huì )占到收入的20%-30%。
　　公告指出，該研報所依據的租金水平與公司實(shí)際采用的招商租金差異較大；其所依據的13.8萬(wàn)平方米建筑面積(沒(méi)有扣除停車(chē)場(chǎng)、消防通道等公共面積)對項目進(jìn)行估值，也與項目實(shí)際可供出租面積差異較大；同時(shí)在盈利預測模型中，完全沒(méi)有考慮扣除項目的運營(yíng)成本以及項目折舊等成本費用，導致最終估值結果與公司實(shí)際情況差異較大。另外，以上公司初定租金水平為公司根據深圳市同類(lèi)購物中心并結合項目位置擬定的對外招商租金水平，未來(lái)實(shí)際招商情況可能略有差異。
　　在速生林方面，深國商表示，2005年公司開(kāi)始發(fā)展林業(yè)時(shí)，與廣東東北部翁源等縣市政府簽訂了合作造林的意向協(xié)議。但在新物權法實(shí)施和國家林權制度改革的大背景下，林業(yè)征地要和農戶(hù)簽訂征地協(xié)議并辦理林權證，早期與政府簽訂的意向造林協(xié)議已失去實(shí)際效力。

　　折現研究法的漏洞

　　“這件事暴露出來(lái)兩個(gè)問(wèn)題”，昨日深圳兩名券商研究員表示，一是研究員不去調研寫(xiě)報告；二是估值方法的問(wèn)題。深國商的澄清公告聲明，最近一年內未曾接待過(guò)東海證券的調研，該東海證券研究員最近一年內也未曾對公司進(jìn)行過(guò)調研。這種紙上談兵的報告，在波動(dòng)大、不成熟的國內市場(chǎng)更會(huì )造成誤導。另外，報告沒(méi)有風(fēng)險提示，也沒(méi)考慮條件實(shí)現的可能性，這樣的投資報告類(lèi)似廣告包裝。
　　昨日下午，記者撥打在報告中注明的東海證券分析師桂長(cháng)元的電話(huà)，但無(wú)人接聽(tīng)。
　　對于報告中使用的估值方法，深圳某券商研究員向南都記者表示，這種方法沒(méi)太大問(wèn)題，但報告中提到的怡景中心城商鋪銷(xiāo)售均價(jià)為18萬(wàn)/平米，但按周邊商鋪出售價(jià)格對公司進(jìn)行估值，前提假設缺乏合理性，也不符合公司的實(shí)際情況。此外，周邊的中心城商鋪已經(jīng)營(yíng)三年，而晶島項目尚未開(kāi)業(yè)，估值上也不具備可比性。另外，其還忽略了該商業(yè)城是只出租不出售的事實(shí)，也沒(méi)有考慮到公共區域面積和管理成本。
　　深圳另一名不愿透露姓名的券商研究員認為，使用比較多的估值方法還是靠對未來(lái)的業(yè)績(jì)預測，地產(chǎn)和資源類(lèi)的公司可能會(huì )用折現的方法，但這種方法不精準。至于估值是否與事實(shí)偏差太大，就看研究員是否嚴謹了。

　　深國商股權變數

　　不過(guò)，澄清公告出來(lái)后，深國商昨日仍收于漲停。深交所數據顯示，中金上�；春Ｖ新窢I(yíng)業(yè)部昨日占據買(mǎi)一位置，單邊買(mǎi)入1699萬(wàn)元；前日主買(mǎi)方為國泰君安深圳益田路營(yíng)業(yè)部，單邊買(mǎi)入2161萬(wàn)元。這兩個(gè)營(yíng)業(yè)部，業(yè)內一般視為Q FII資金和游資大鱷的聚集地。
　　而深國商目前的股權結構較為分散，前三大股東持股比例接近，百利亞太投資有限公司13.7%，深圳茂業(yè)商廈有限公司及其一致行動(dòng)人大華投資(中國)有限公司合計13.18%，深圳市特發(fā)集團有限公司9.44%。與2010年深振業(yè)A的舉牌前的股權十分相似。
　　就在今年3月15日，深國商發(fā)布公告，百利亞太實(shí)際控制人、董事長(cháng)鄭康豪及其控制的深圳市皇庭投資管理有限公司于2月14日至3月14日，在二級市場(chǎng)累計增持深國商A 220萬(wàn)股、深國商B 25萬(wàn)股，合計占公司總股本的1.11%。目前，鄭康豪共持有深國商14.81%的股份。
　　而上述QFII和游資大鱷亦加入戰團，無(wú)疑將使未來(lái)舉牌大戰的硝煙更加濃烈。
　　5月10日，深國商成交1184萬(wàn)股，成交金額2.77億元，換手9.97%。有“Q FII資金大本營(yíng)”之稱(chēng)的中金上�；春Ｖ新窢I(yíng)業(yè)部位列買(mǎi)一，單邊買(mǎi)入近1700萬(wàn)元，前五買(mǎi)入席位合計凈買(mǎi)入2684萬(wàn)元；前五賣(mài)出席位則是以漲停敢死隊國信深圳泰然九路為代表的4家深圳營(yíng)業(yè)部游資，合計凈賣(mài)出2090萬(wàn)元。
　　5月9日，深國商成交266萬(wàn)股，成交金額5670萬(wàn)元，換手2.24%。前五買(mǎi)入席位合計凈買(mǎi)入3020萬(wàn)元左右；賣(mài)一機構席位單邊拋出247.94萬(wàn)元，前五賣(mài)出席位合計凈賣(mài)出959萬(wàn)元。