今年是我國保障房建設大提速的一年。目前年度計劃將半，記者在多個(gè)省市采訪(fǎng)時(shí)卻發(fā)現，社會(huì )資金籌措難的“困境”仍較普遍。一邊是民眾翹首企盼的“民生工程”，一邊是“躊躇不前”的社會(huì )資本，社會(huì )資金的顧慮在哪里？如何打破社會(huì )資金進(jìn)入保障房建設的瓶頸？記者展開(kāi)了調查。
政府“獨角戲”背后的尷尬
根據住建部公布的計劃，今年1000萬(wàn)套保障房建設所需的1.3萬(wàn)億元資金中，約有8000億元將通過(guò)社會(huì )機構和保障對象及其所在企業(yè)籌建。
我國從1998年開(kāi)始探索以經(jīng)濟適用房為主的保障房建設，其間一直鼓勵社會(huì )資金介入，但社會(huì )資金一直“望而卻步”。今年是保障房建設“大提速”的一年，保障房建設“主力軍”也從經(jīng)濟適用房轉向廉租房和公租房為主。
相對于經(jīng)濟適用房而言，廉租房和公租房資金壓力較大，社會(huì )資金籌集的迫切性也更加凸顯。然而記者在采訪(fǎng)中卻了解到，全國多地的社會(huì )資金籌集并不順利，政府“唱獨角戲”的不在少數。
陜西今年需要完成保障性安居工程總投資約776億元，其中政府配套資金和補貼占180億元，將近600億元需要其他渠道籌措。但截至目前，所需資金仍主要由政府籌措。
上海市是今年保障房建設的“大戶(hù)”之一，計劃新開(kāi)工建設保障房建設1500萬(wàn)平方米、22萬(wàn)套。相關(guān)部門(mén)雖以“難以統計”為由，未向記者透露社會(huì )資金籌措計劃，但對于公租房和廉租房項目，則表示幾乎全部由政府渠道籌集。
類(lèi)似的“尷尬”并不是特例。華北某市國土房管系統一位部門(mén)負責人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)“抱怨”說(shuō)，當地曾做過(guò)社會(huì )資金進(jìn)入保障房建設可行性的調研，但由于社會(huì )資金積極性不高，只能轉而基本全由政府籌集。
一些政府官員坦言，經(jīng)適房和兩限房雖能一次收回成本，但企業(yè)和金融機構往往“嫌棄”其利潤低；公租房和廉租房等資金沉淀量大，回籠較慢，社會(huì )資金“顧慮”更多。
談起社會(huì )資金籌措，長(cháng)期研究保障房建設的住建部政策研究中心副主任王玨林對這種政府長(cháng)期“埋單”的形式深表?yè)鷳n(yōu)：企業(yè)要考慮成本核算和投資風(fēng)險，而地方政府有中央制定的硬任務(wù)，就只能“千方百計”將這部分資金填上。
社會(huì )資金緣何“望而卻步”？
金融界對社會(huì )資金參與保障房建設的討論由來(lái)已久。包括保險資金、社�；鸬榷荚缫褜ΡＵ戏拷ㄔO“躍躍欲試”，一些金融機構和投資機構也都對涉足保障房建設融資表示出“興趣”。但大多處于探索和觀(guān)望階段。
專(zhuān)家認為，企業(yè)作為社會(huì )資金的主要載體，其參與的積極性如何，也被認為是社會(huì )資金進(jìn)入保障房建設積極性的“風(fēng)向標”。
實(shí)際情況卻不容樂(lè )觀(guān)�！皩ΡＵ戏宽椖�，開(kāi)發(fā)商問(wèn)得多、看得少，總體上還在觀(guān)望�！鄙虾Ｒ恢行某菂^房管局長(cháng)告訴記者。
北京盛榮房地產(chǎn)公司是家民營(yíng)企業(yè)，曾于去年計劃在北京房山拿地“試水”保障房建設，然而最終卻決定放棄。企業(yè)的部門(mén)負責人馬先生的“無(wú)奈”在房企中具有一定的代表性：保障房利潤較低、盈利模式尚不明確、銀行貸款困難。
保障房盈利模式尚不成熟。萬(wàn)科表示，它在廣州的公租房項目“萬(wàn)匯樓”運營(yíng)3年仍未找到合理的盈利模式。王玨林認為，當前，各方一方面應當擔當起保障房建設的社會(huì )責任，一方面還需加快探索保障房盈利模式，吸引更多社會(huì )資本。
“保障房項目保持合理的盈利空間，是實(shí)現市場(chǎng)良性發(fā)展的重要前提。沒(méi)有合理的盈利模式，一切介入都是盲目�！边h洋地產(chǎn)總裁李明對記者說(shuō)。
政策預期不明朗同時(shí)增加了房企參建保障房的顧慮。有房企行業(yè)人士告訴記者，眼下公租房的優(yōu)惠政策、土地出讓條款等都還沒(méi)有全國性的統一標準，加上保障房項目退出機制還不完善，這使收益率有很大不確定性。
另外一個(gè)“癥結”，則是對于資金的需求。上海一家房企負責人告訴記者，“前幾年保障房開(kāi)發(fā)貸款利率是基準利率或下浮10%，而現在優(yōu)惠利率已基本取消；預計今年的資金成本要比去年高出15%左右，盈利前景不容樂(lè )觀(guān)”。
在金融機構操作層面，一家地方商業(yè)銀行行長(cháng)接受采訪(fǎng)時(shí)直言不諱：保障房建設耗資大、周期長(cháng)、貸款回收不確定性較大。同樣一筆貸款，保障房項目可有競爭力？
如何“撬動(dòng)”社會(huì )資金？
一些地方正在積極探索資金籌集方式。貴陽(yáng)市已與北京國際信托投資有限公司達成50億元的意向性協(xié)議。南京積極與全國社�；鹄硎聲�(huì )商談合作，今年2月全國社保資金首單30億元保障房貸款落戶(hù)南京。
住建部和國資委都曾表示，保障房建設由社會(huì )來(lái)參與是一個(gè)長(cháng)遠的制度設計，需要建立一套包括資金籌措、生產(chǎn)建設、管理運營(yíng)、退出在內的完善機制。
專(zhuān)家認為，要“撬動(dòng)”社會(huì )資金，突破現有的制度瓶頸勢在必行。七部門(mén)制訂的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見(jiàn)》去年6月便正式公布，但截至目前土地供應、標準制定、資金籌措等各方面細化政策出臺進(jìn)度不一。
中國指數研究院副院長(cháng)陳晟說(shuō)：“必須建立完善保障房建設的法規和市場(chǎng)機制，確保公租房等盡管租金較低，但是社會(huì )資金一旦投入就能獲得長(cháng)期穩定的收益�！�
復旦大學(xué)住房政策研究中心執行主任陳杰表示，為鼓勵社會(huì )資金進(jìn)入保障房建設領(lǐng)域，財稅方面應給予保障房參建企業(yè)稅收優(yōu)惠或減免；金融方面給予企業(yè)政策性長(cháng)期貸款和一定的財政貼息。土地供給方面，政府可給予參建保障房的企業(yè)一定幅度的土地出讓價(jià)格優(yōu)惠，同時(shí)允許適當提高容積率等。
王玨林同時(shí)認為，目前我國社會(huì )資金介入保障房建設的運營(yíng)模式仍處于探索和起步階段。政府應當承擔起主導作用，合理引導央企、國企承擔必要的社會(huì )責任，帶頭參與，率先探索可持續的開(kāi)發(fā)建設模式。
陳杰說(shuō)：“房地產(chǎn)國企不能只專(zhuān)注在商品房中搶‘地王’，卻在保障房建設中難覓蹤影。建議建立剛性的考評約束制度確保央企、國企履行保障房建設的主導角色�！�