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東海證券：深國商研究報告非閉門(mén)之作 將加強管理
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2011-05-12 作者： 來(lái)源：證券時(shí)報
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東海證券研究員一紙深圳市國際企業(yè)股份有限公司調研報告引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注，昨日東海證券研究所負責人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)指出，該公司發(fā)布的《烏雞變鳳凰》調研報告并非所謂無(wú)實(shí)地調研的“閉門(mén)”之作，系該公司研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員桂長(cháng)元實(shí)地考察后所作，相關(guān)數據參考了深國商公告和相關(guān)機構數據，并對比了周邊項目情況，同時(shí)公司未投資深國商股票，該報告與公司無(wú)利益沖突。
這位負責人說(shuō)，桂長(cháng)元研究員于2008年取得了中國證券業(yè)協(xié)會(huì )頒發(fā)的證券投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)資格，并于今年1月10日正式變更為證券投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)(分析師)資格。今年2月份，深國商MALL項目招商中心啟動(dòng)報道引起了桂長(cháng)元研究員的關(guān)注，在住宅市場(chǎng)受到嚴厲政策調控、而商業(yè)地產(chǎn)不會(huì )受累的背景下，該研究員認為公司晶島項目?jì)r(jià)值值得關(guān)注，開(kāi)始對深國商歷史公告及公司網(wǎng)站信息進(jìn)行搜集、分析和研究。
4月17日桂長(cháng)元研究員出差深圳，其后詳細考察了深國商晶島購物中心及怡景中心城、cocopark、華潤萬(wàn)象城等周邊項目，對該項目的商業(yè)環(huán)境以及市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了詳細的了解，得到了晶島購物中心的第一手研究資料。4月21日桂長(cháng)元研究員返滬，完成了此次對項目的實(shí)地走訪(fǎng)�；販�，桂長(cháng)元開(kāi)始了報告的寫(xiě)作，著(zhù)重從晶島項目入手分析公司的核心價(jià)值。在對項目進(jìn)行估值中，桂長(cháng)元研究員從出售、出租兩種情景假設對其進(jìn)行分析估價(jià)，在此邏輯下運用PE、DCF模型得出公司價(jià)值區間。
這位負責人說(shuō)，為加強研究報告撰寫(xiě)及發(fā)布管理，其公司制定了包括《東海證券有限責任公司研究所工作制度》、《東海證券有限責任公司證券分析師管理辦法》、《東海證券有限責任公司信息隔離墻制度(試行)》等規章制度在內的研究報告撰寫(xiě)發(fā)布管理制度及流程。今年5月5日桂長(cháng)元研究員通過(guò)研究所研報管理平臺提交該研究報告后，公司研究所研究小組組長(cháng)和研究所業(yè)務(wù)協(xié)調委員會(huì )對該報告進(jìn)行了質(zhì)量審核，2011年5月6日該報告通過(guò)公司合規部合規審核，由公司研究所研報管理平臺以電子郵件的方式對外統一發(fā)布。該報告的立項、撰寫(xiě)以及發(fā)布符合公司的相關(guān)規定。
這位負責人說(shuō)，公司注意到近日媒體披露的相關(guān)機構澄清說(shuō)明，在此需要說(shuō)明的是：
其一，關(guān)于晶島項目的出售價(jià)格問(wèn)題。研究報告對晶島項目出售的定價(jià)依據為：第一，根據《對深圳市國際企業(yè)股份有限公司2010年度財務(wù)報表出具非標準無(wú)保留審計意見(jiàn)的審計報告之說(shuō)明》(利安達專(zhuān)字[2011]第1389號)，“目前晶島項目所在位置市場(chǎng)價(jià)格在15-18萬(wàn)元/平米”；第二，根據研究員對周邊可比項目怡景中心城的實(shí)地調研，怡景中心城的平均售價(jià)為18萬(wàn)元/平米，研究員認為晶島項目品質(zhì)應高于怡景中心城，因此將晶島項目整體轉讓的價(jià)格估算為18萬(wàn)元/平米。但研究員未考慮到項目只能整體出售、不能分割出售的情況，因而項目估值可能存在一定差異。
其二，關(guān)于晶島項目租賃收入問(wèn)題，依據為：根據中原地產(chǎn)發(fā)布的2010年第三季度數據，中國四大城市中高檔購物中心的平均租金為915元/平米/月，研究員現場(chǎng)調研了解到晶島項目周邊的怡景中心城、cocopark、萬(wàn)象城等項目的租金水平為700-800元/平米/月，研究員認為晶島項目定位于深圳頂尖的購物中心，定價(jià)應高于周邊項目。按照物業(yè)租賃通行的方式，公共區域面積可以分攤到租戶(hù)，考慮到實(shí)際租賃面積與建筑面積可能存在的差距，綜合以上因素，報告從公允價(jià)值角度將其平均租金下調至800元/平米/月。
其三，關(guān)于深國商林業(yè)資產(chǎn)的收益問(wèn)題。據深國商公司網(wǎng)站(www.china_ia.com)4月17日公布的信息，“公司共營(yíng)造桉樹(shù)速生豐產(chǎn)原料林面積12萬(wàn)畝，已儲備林地資源30余萬(wàn)畝，與當地政府簽定合作開(kāi)發(fā)林地協(xié)議面積190萬(wàn)畝�！卑凑樟值匚迥暌惠喅墒斓男袠I(yè)通行假設進(jìn)行估算，研究員據此得出深國商林業(yè)資產(chǎn)收益的相關(guān)結論。
綜上所述，桂長(cháng)元研究員雖未與深國商投資者關(guān)系管理部門(mén)進(jìn)行聯(lián)系，但對該公司的相關(guān)項目進(jìn)行了實(shí)地走訪(fǎng)，報告的撰寫(xiě)、發(fā)布符合相關(guān)流程。與所有研究報告一樣，該報告僅反映了研究員個(gè)人出具本報告時(shí)的分析和推斷，同時(shí)也提醒了廣大投資者注意投資風(fēng)險。但由于該報告發(fā)布前未與上市公司進(jìn)行核實(shí)，且部分未獲得授權的財經(jīng)媒體轉載了該報告，對此公司將加強管理，避免類(lèi)似情況的再次發(fā)生。
這位負責人同時(shí)強調，經(jīng)核查，桂長(cháng)元研究員該報告的撰寫(xiě)及發(fā)布未利用內幕信息，該公司自營(yíng)分公司、資產(chǎn)管理分公司近三年以來(lái)未曾買(mǎi)賣(mài)過(guò)深國商A股及B股股票，該報告的發(fā)布與公司不存在利益沖突行為。
最后，該負責人再次重申，相關(guān)報告僅反映了研究員個(gè)人出具本報告時(shí)的分析和推斷，鄭重提醒廣大投資者注意投資風(fēng)險。
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