針對長(cháng)期以來(lái)困擾保障性住房特別是廉租房建設的資金缺乏問(wèn)題，西安市積極探索利用商業(yè)貸款支持保障性住房建設的路子，在制定完善風(fēng)險控制機制的基礎上，2010年以來(lái)通過(guò)西安銀行向兩個(gè)廉租房建設項目成功放貸近三億元，實(shí)現了保障性住房建設商業(yè)貸款“零”的突破。
資金需求強烈
西安市住房保障和房屋管理局住房保障處處長(cháng)扈廣杰說(shuō)，在保障性住房建設過(guò)程中，資金問(wèn)題是最關(guān)鍵的問(wèn)題，如果有充足的資金保障，保障性住房建設就能順利推進(jìn)，反之則困難重重。在地方政府財力有限的情況下，如何尋找新的有效建設資金來(lái)源至關(guān)重要。
針對這一情況，西安市房屋管理局開(kāi)始積極尋求信貸資金支持廉租房項目。扈廣杰說(shuō)，目前西安市保障房建設的資金主要來(lái)自市財政的列支資金、部分土地出讓金收益、住房公積金的增值部分等，在保障房建設力度不斷加大的情況下，還要依靠市場(chǎng)融資，特別是商業(yè)銀行的貸款來(lái)解決資金缺口問(wèn)題。
記者在采訪(fǎng)中了解到，在保障性住房中，廉租房的資金瓶頸最大。與經(jīng)濟適用房具有一定利潤空間且可出售不同，廉租房建成后只能依靠租金收入收回投資，回收期長(cháng)且不確定因素較多，因此社會(huì )資金特別是信貸資金出于風(fēng)險考慮大多不愿進(jìn)入這一領(lǐng)域，單純依靠政府投資推動(dòng)其建設往往面臨資金短缺的問(wèn)題。
在尋找信貸資金來(lái)源的過(guò)程中，西安市房管局與西安銀行就這一問(wèn)題達成了共識。雙方就信貸資金支持廉租房項目問(wèn)題進(jìn)行聯(lián)系溝通，共同研究方案，并建立了良好的溝通機制，并就信貸資金支持廉租房建設問(wèn)題簽訂了《金融戰略合作協(xié)議》。
嚴把風(fēng)險底線(xiàn)
由于廉租房項目商業(yè)貸款在西安尚屬首次，無(wú)前例可循，西安銀行在發(fā)放貸款之前進(jìn)行了充分的調研認證，并在此基礎上制定了詳細的放貸方案。
據負責經(jīng)辦這項業(yè)務(wù)的西安銀行城西支行行長(cháng)赫勇介紹，在發(fā)放貸款之前，他們對西安市目前的廉租房建設情況進(jìn)行了詳細的調研，了解到西安市共有7個(gè)項目在建或準備開(kāi)工，資金需求總量超過(guò)10億元，平均每個(gè)項目都需要一億元以上的資金。在這7個(gè)項目中，他們進(jìn)行了嚴格的篩選，確定了位于西安市高新區和經(jīng)開(kāi)區的兩個(gè)項目作為首批放貸試點(diǎn)。
在嚴格挑選項目的基礎上，西安銀行還根據廉租房項目的特點(diǎn)和資金回流周期為項目設計了符合其特點(diǎn)的授信方案。西安銀行副行長(cháng)王欣說(shuō)，首先是在授信額度的核定上，要求項目資本金與信貸資金的比例分別是20%和80%，這樣既滿(mǎn)足了項目建設的資金需求又確保了信貸資金的安全。
二是在貸款期限上根據廉租住房項目與普通商用房建設周期的不同，將貸款期限設定為五年。在還款方式上，根據項目資金回流的特點(diǎn)，確定建成后的廉租房由西安市房管局分5年回購，并簽訂了明確的回購協(xié)議，設計了合適的寬限期和分期還款計劃。
三是在擔保方式的選擇上沒(méi)有硬性要求企業(yè)提供抵押擔保，而是選擇了第三方連帶責任保證，為項目資金提供有效的擔保保障。
四是在貸后管理方面依照監管對廉租房貸款的管理要求，為其開(kāi)立專(zhuān)戶(hù)，對資金的流入和流出等進(jìn)行有效監控管理，并建立單獨臺賬，對每筆貸款發(fā)生時(shí)間、流向、用途、收款單位、金額、審核人等進(jìn)行詳細記錄。
需要“退出”機制
西安銀行行長(cháng)郭軍認為，根據廉租房建設特性，投資人難以通過(guò)租金收入收回項目投資，在沒(méi)有政策補償的前提下，很難引入社會(huì )資金參與。同時(shí)，信貸資金也難以按照商業(yè)貸款的原則支持廉租房建設。因此要在全國大范圍推廣商業(yè)貸款支持廉租房建設，需要政府盡快建立長(cháng)期機制建設和制度安排，為信貸資金支持廉租房建設提供“退出”機制，從而保障廉租房建設的可持續發(fā)展。
首先是政府應在城市建設規劃、土地供給、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設中以制度安排的形式強制配比一定數量的廉租房建設計劃，使廉租房建設和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目相結合，同時(shí)降低土地成本和相關(guān)稅費，保證投資人在收回投資的基礎上取得合理的收益。只有這樣，才能真正引入社會(huì )資金，同時(shí)使銀行的信貸資金具備實(shí)現商業(yè)化運作的前提。
其次是對于以政府為建設主體的廉租房建設項目應加大財政投入，提高項目資本金，降低融資比例，使信貸資金的退出機制得到保障。政府相關(guān)部門(mén)和銀行監管機構應加強廉租房建設的制度建設，在項目資本金、貸款期限、擔保方式、還款來(lái)源、風(fēng)險控制等方面做出具體規定，提高信貸資金支持廉租房建設的可操作性。