樓市調控的高壓態(tài)勢和持續低迷的成交量并未抑制樓市躁動(dòng)。18日，國家統計局公布的數據顯示，4月份，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的有9個(gè)城市，持平的有5個(gè)，上漲的有56個(gè)城市。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，與3月份相比，4月份環(huán)比價(jià)格上漲的城市在增加，這一趨勢逆轉了自1月以來(lái)環(huán)比上漲城市減少的態(tài)勢，但在目前樓市持續降溫、4月成交量明顯萎縮的背景下，屬于異動(dòng)。專(zhuān)家指出，如果5、6月環(huán)比漲幅仍然持續擴大，很可能招致新一輪調控政策出臺。
數據 成交持續低迷 房?jì)r(jià)高位徘徊
統計顯示，與去年同月相比，4月，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有3個(gè)，比3月份增加了1個(gè)；價(jià)格漲幅回落的城市有52個(gè)，比3月份增加了6個(gè)。4月份，同比價(jià)格漲幅在5.0%以?xún)鹊某鞘杏?9個(gè)，比3月份增加了3個(gè)。二手住宅方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有16個(gè)，持平的城市有13個(gè)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，4月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數為100.31，也即新建商品住宅價(jià)格比3月份上漲了0.31%，增幅提高了0.02個(gè)百分點(diǎn)。這一趨勢逆轉了自1月以來(lái)房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅下滑的態(tài)勢，在樓市持續降溫、4月成交量明顯萎縮的背景下，這屬于異動(dòng)，與市場(chǎng)實(shí)際感受相悖。
的確，自從“史上最嚴”的房地產(chǎn)調控政策出臺以來(lái)，各地樓市表現出較強的抗跌性。成交量雖持續處于低位，但房?jì)r(jià)依然未現實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。據中原監測的14個(gè)重點(diǎn)城市4月成交量數據顯示，成交總面積為642萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑5%，同比下降46%。值得注意的是，4月成交面積同比降幅比3月有所擴大，已連續第3個(gè)月保持較低水平。
國家統計局的統計數據顯示，1至4月，全國商品房銷(xiāo)售面積24898萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)6.3%，增幅較1至3月大幅回落8.6個(gè)百分點(diǎn)，同比增幅較去年同期大幅下降26.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，4月份，全國商品房銷(xiāo)售面積7255萬(wàn)平方米，較1至3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。
楊紅旭說(shuō)，按照一般的市場(chǎng)規律，春季成交量會(huì )有所反彈，尤其4月份會(huì )比3月份更高些，但今年表現反常，說(shuō)明多數開(kāi)發(fā)商仍未采取明顯的促銷(xiāo)行動(dòng)，而購房者也未擺脫觀(guān)望情緒，同時(shí)，限購、限貸、房貸緊縮等政策，限制了部分購房需求。不過(guò)，他認為，這種成交萎縮、價(jià)格僵持的局面難以持久，預期未來(lái)幾個(gè)月開(kāi)發(fā)商將增加推盤(pán)量和加大促銷(xiāo)力度，預期三季度成交量將有所上升。
中原地產(chǎn)調研結果顯示，近期開(kāi)發(fā)商雖偶有促銷(xiāo)，但試探性成分居多，尚未出現實(shí)質(zhì)性降價(jià)。據調研，全國20多個(gè)城市都在房展會(huì )期間推出了花樣繁多的打折促銷(xiāo)優(yōu)惠，涵蓋現金優(yōu)惠、送面積、送裝修、送禮品等等，但這些大多只是常規性?xún)?yōu)惠，幅度僅在0至5%之間，僅�？诤秃贾莸恼劭郾壤^(guò)5%。
與此同時(shí)，中原地產(chǎn)調研顯示，購房者心態(tài)開(kāi)始出現明顯分化。各地購房者對于該城市未來(lái)房?jì)r(jià)的判斷也有較大差異。隨著(zhù)調控不斷升級，50%的被調研城市房?jì)r(jià)走勢不容樂(lè )觀(guān)，但長(cháng)沙、昆明、惠州、東莞、珠海、中山、重慶、無(wú)錫、南京、常州、鄭州、濟南、石家莊、沈陽(yáng)14個(gè)城市的購房者認為當地房?jì)r(jià)依然看漲。
繃緊 開(kāi)發(fā)商資金鏈越繃越緊
在樓市成交低迷不斷加深的情況下，開(kāi)發(fā)商面臨的資金壓力正成倍增加：通過(guò)銷(xiāo)售回款將愈加艱難，融資渠道全面收緊、融資成本明顯上升。
世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部表示，在連續的房地產(chǎn)調控之下，調控政策的廣度和深度都得以擴充。從土地，融資，保障房、限購以及連續10次上調存款準備率和4次上調利率，顯示央行緊縮市場(chǎng)流動(dòng)性的意圖十分明顯。
數據顯示，1至4月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源25362億元，同比增長(cháng)17.4%，增幅比1至3月下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期大幅下降42.5個(gè)百分點(diǎn)，本年資金來(lái)源同比增速在上月小幅回升后，再次轉入下行通道。
楊紅旭分析說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈正越繃越緊，預期隨著(zhù)融資環(huán)境的繼續惡化，這一指標將繼續下行，估計增幅最低值將達10%左右。在資金鏈持續緊縮的壓力下，未來(lái)幾個(gè)月進(jìn)行促銷(xiāo)的房企會(huì )越來(lái)越多。
他進(jìn)一步指出，通過(guò)分析開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源構成變化趨勢，可以發(fā)現，進(jìn)入2011年以來(lái)，國內貸款比重持續下降，由1至2月份的22.0%下降到18.9%；企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1至2月份的34.4%上升到37.4%。這說(shuō)明，隨著(zhù)國內信貸環(huán)境繼續緊縮，開(kāi)發(fā)商被迫更多地利用自有資金。
申銀萬(wàn)國研究報告也指出，2011年4月全國房地產(chǎn)資金來(lái)源6094億元，同比增長(cháng)13.9%，增速較上月22.7%環(huán)比有所下降，且仍遠低于去年同期的55.5%和全年26.9%，也低于開(kāi)發(fā)投資額，這顯示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金壓力進(jìn)一步增大�！�
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認為，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，近期一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)表現，正好反映開(kāi)發(fā)商資金鏈狀況。
國土資源部土地利用管理司有關(guān)負責人在最近的一次發(fā)布會(huì )后接受記者采訪(fǎng)時(shí)透露，對15家大型房企拿地情況的監測顯示，剛剛過(guò)去的4月份，這些大型房企在一線(xiàn)城市均未拿地。
記者了解到，在國內信貸緊縮的背景下，相當一部分開(kāi)發(fā)商在謹慎拿地的同時(shí)，開(kāi)始加緊融資步伐。世聯(lián)監測數據顯示，截至4月11日，開(kāi)發(fā)商通過(guò)海外發(fā)行高息債券等方式融資力度空前，20余家開(kāi)發(fā)商累計融資額超過(guò)了620億元。
“海外融資的成本非常高，這實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商在目前形勢下的一種自救行為。這種情況將加速開(kāi)發(fā)商盡快轉變策略�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
本周一，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，以代價(jià)5億美元(約38.75億港元)，向華人置業(yè)出售江蘇省啟東一幅地塊49%股權。有業(yè)內人士認為，恒大將土地股權出售變現，是在融資成本增加和現金流收緊的雙重壓力之下，緩解資金壓力之舉。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為，除了上述可能外，恒大地產(chǎn)此舉也可能是在成交低迷的形勢下，轉而尋求賣(mài)地利潤。
陳國強表示，隨著(zhù)調控政策持續實(shí)施，將有更多的企業(yè)基于資金等方面的考慮以及對市場(chǎng)預期的判斷，采取更加務(wù)實(shí)的策略，通過(guò)“以?xún)r(jià)換量”的方式打破市場(chǎng)僵局。
破局 房?jì)r(jià)僵持現狀有望打破
在正視市場(chǎng)現實(shí)的同時(shí)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)還不得不面臨調控政策將持續甚至有可能更嚴厲的狀況。專(zhuān)家普遍認為，信貸、土地甚至行政手段等調控措施還可能進(jìn)一步出臺。在政策收緊預期之下，房?jì)r(jià)僵持的現狀有望打破。
最近一段時(shí)間，有關(guān)主管部門(mén)頻頻釋放政策從緊信號，進(jìn)一步強化了緊縮預期。上周，國土資源部有關(guān)負責人在2011年城市住房用地管理和調控重點(diǎn)工作進(jìn)展情況新聞通氣會(huì )上明確，國土資源部將繼續按照積極主動(dòng)服務(wù)、嚴格規范管理的要求，堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控不放松。
同天，消息披露，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)專(zhuān)項檢查的通知》，要求各地價(jià)格主管部門(mén)立即組織開(kāi)展專(zhuān)項檢查，對所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在銷(xiāo)售的商品房實(shí)行拉網(wǎng)式排查。
在信貸政策方面，陳國強表示，雖然目前上調首套房首付額度、利率水平只是少數銀行的做法，但接下來(lái)，這種情況可能只會(huì )增加不會(huì )減少。
在市場(chǎng)成交整體低迷、政策從緊預期不斷強化的形勢之下，業(yè)內預測，未來(lái)一段時(shí)間內，市場(chǎng)成交低迷狀況難以有較大幅度改善，價(jià)格下調跡象將趨于明顯。
“鏈家地產(chǎn)”副總裁林倩分析說(shuō)，在第三輪調控后，業(yè)主掛牌價(jià)及成交量都出現下降。而此次價(jià)格下降在成交量、掛牌價(jià)“領(lǐng)跌”后，符合“跟跌”趨勢，雖然目前的下滑幅度較小，但屬于符合市場(chǎng)規律的實(shí)降。未來(lái)在成交量未明顯回暖前，價(jià)格將隨之呈現逐漸下降的緩跌趨勢。林倩預計，北京二手房?jì)r(jià)格未來(lái)9個(gè)月將創(chuàng )10年最大降幅，回落15%，城八區二手房今后的降幅將在7%至8%以?xún)取?BR> 林倩說(shuō)，如無(wú)政策從寬的信號，未來(lái)8個(gè)月即到2011年年底，乃至2012年3月份春節之前，北京二手房月成交量難超11000套，2011年8月份之前，月度成交恐難超過(guò)8500套，若扣除歷年春節所在的農歷正月份，當前成交量創(chuàng )下2009年3月份以來(lái)共23個(gè)月的月度成交最低。
對于未來(lái)的房?jì)r(jià)走勢，陳國強認為，目前，價(jià)格漲幅趨緩甚至價(jià)格下降的態(tài)勢已經(jīng)顯現，接下來(lái)的三四季度，穩中有降的價(jià)格變動(dòng)特征將更加明顯。
中原地產(chǎn)認為，一線(xiàn)城市由于經(jīng)歷了幾輪調控的洗禮，開(kāi)發(fā)商相對比較理性，通過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售已經(jīng)成為一種常態(tài)，最近兩個(gè)月北京、廣州、深圳的知名發(fā)展商都出現了實(shí)質(zhì)性降價(jià)的案例。
對于二線(xiàn)的發(fā)達城市來(lái)說(shuō)，中原地產(chǎn)預計，繼一線(xiàn)城市之后，這些城市的降價(jià)促銷(xiāo)現象也將逐漸增加。
不過(guò)，楊紅旭強調，如果5至6月房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅仍然持續擴大，很可能招致中央新一輪調控政策的出臺。