5月13日，萬(wàn)科連發(fā)兩則公告宣布，計劃就旗下兩個(gè)項目開(kāi)發(fā)，向金融機構融資共9億元。
此前，萬(wàn)科通過(guò)旗下子公司互為擔保方式，已經(jīng)多次獲得融資，而這種擔保貸款以及發(fā)行信托基金的項目融資方式，目前成為房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈趨緊下的融資主流渠道之一。
一幅土地可以定生死。
SOHO中國董事長(cháng)潘石屹、綠城中國董事長(cháng)宋衛平均提示過(guò)土地的變現對于一家房地產(chǎn)公司的重要性，在行業(yè)下行周期，基于單幅土地的融資模式，將考驗地產(chǎn)商的土地變現能力，然而這種風(fēng)險顯然正在增大。
項目融資頻頻
據萬(wàn)科公告顯示，操作東莞長(cháng)安萬(wàn)科中心的東莞長(cháng)安萬(wàn)科擬融資3億元，公司的全資子公司東莞萬(wàn)科為該筆融資提供連帶責任擔保。
操作寧波金色城市項目的寧波萬(wàn)港則向金融機構融資6億元，公司的全資子公司深圳萬(wàn)科為該筆融資提供連帶責任擔保。
萬(wàn)科指出，目前該兩個(gè)項目均處于施工階段。據了解，作為東莞萬(wàn)科首個(gè)商業(yè)綜合體項目，長(cháng)安萬(wàn)科中心計劃將于今年內上市。預計在4年半時(shí)間內建設260米高、共59層的甲級寫(xiě)字樓，建成后將為長(cháng)安第一高樓；將用2年時(shí)間建成商業(yè)廣場(chǎng)和洋房。
此外，寧波金色城市已于2010年12月底正式開(kāi)盤(pán)，目前仍有少數房源在售，計劃將于2012年正式交付。
類(lèi)似的融資方案，萬(wàn)科今年已在上海、珠海等地項目中采用過(guò)。
據深圳一家信托機構人士介紹，所謂項目融資，就是針對某一地塊，籌資和經(jīng)營(yíng)成立一家項目公司，發(fā)起銀行貸款或信托、基金形式，進(jìn)行融資。其中，貸款以項目公司的現金流量和收益作為還款來(lái)源及取得物權擔保，項目公司的資產(chǎn)作為貸款安全的保障。
目前，貸款融資多數是有追索權的項目融資，貸款銀行要求有項目實(shí)體以外的第三方提供擔保。貸款行有權向第三方擔保人追索。
截至4月30日，萬(wàn)科擔保余額74.22億元，占公司2010年末經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為16.78%。其中，公司及控股子公司為其他控股子公司提供擔保余額63.81億元，公司及控股子公司對聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)公司提供擔保余額為10.41億元。
最近信托和基金形式的項目融資越來(lái)越多。4月25日，中南建設為其蘇州吳江房地產(chǎn)項目發(fā)起信托融資，江蘇國投以設立信托計劃的方式向項目公司增資，借款總規模預計5億元，期限2.5年，其中約2.88億元用來(lái)增資。根據公告，這筆融資主要是以將來(lái)溢價(jià)回購股權來(lái)實(shí)現，融資利息為15%。
金地集團則采取基金形式進(jìn)行項目融資。本報記者獲悉，金地集團與瑞銀合作發(fā)起的美元房地產(chǎn)基金第二期募集已經(jīng)完成，基金規模達到2億美元，投向金地旗下數個(gè)房地產(chǎn)項目。
瑞銀全球房地產(chǎn)集團大中華區董事總經(jīng)理陳李健表示，與金地集團合作發(fā)起美元房地產(chǎn)基金，是瑞銀進(jìn)軍中國房地產(chǎn)投資的第一步，募集的順利完成，證明了與金地合作的成功以及投資者對投資項目的信心。
后續資金壓力增大
萬(wàn)科、金地等龍頭房企頻發(fā)項目融資，以及中海外、華潤、遠洋地產(chǎn)等紅籌內房股近期進(jìn)行的海外融資，均顯示房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力正在增大。
中國指數研究院數據顯示，4月份，其重點(diǎn)監測的10家品牌企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)除恒大外，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團等均出現增長(cháng)放緩，資金回籠受阻。
雖然前四月去化率不錯，但萬(wàn)科仍然面臨巨大的后續資金壓力。根據早前公布的2011年萬(wàn)科公司債券跟蹤評級報告顯示，萬(wàn)科存貨中已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占3.97%，現房銷(xiāo)售壓力小，不過(guò)在建和擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品合計占存貨的95.96%，后續開(kāi)發(fā)的資金需求非常大。
其他上市房企大概如此。中海外今年計劃售樓630萬(wàn)平方米，目前在建面積超過(guò)1500萬(wàn)平方米，今年恒大、保利等公司在建面積也創(chuàng )新高，恒大超過(guò)2000萬(wàn)平方米，保利達到1800萬(wàn)平方米，這些在建工程的后續資金需求都很大。
與此同時(shí)，上市房企長(cháng)期財務(wù)狀況欠佳，也是其頻繁融資的原因。東方證券分析師楊國華的報告顯示，一季度其監測的120家上市房企凈負債率為60.2%，創(chuàng )歷史新高，現金同比增速僅6%，現金與存貨的比值為0.23，均處于2008年來(lái)的低水平。
與資本市場(chǎng)發(fā)債、IPO、增發(fā)等方式相比，項目融資具有易操作的特點(diǎn)，但其中也蘊含風(fēng)險�！坝行╉椖繛榱宋嗟馁Y金，向信托或基金投資人承諾了很高的回報率，但這不一定會(huì )實(shí)現，”上述信托公司人士透露，目前，市場(chǎng)風(fēng)險已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目融資的主要風(fēng)險。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特征，一旦投資開(kāi)發(fā)就難以調整或改變，且單位價(jià)值較高、投資流動(dòng)性風(fēng)險較大。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現拐點(diǎn)，市場(chǎng)惡化，投資方將損失慘重。