鄭康豪入主深國商,公司開(kāi)始重放光彩。公司股權幾經(jīng)更迭,去年8月終于塵埃落定,潮汕商人鄭康豪獲得公司控制權,目前共間接持有深國商14.81%股份。鄭康豪家族在深圳商界享有盛譽(yù),旗下皇庭地產(chǎn)集團97年起步,實(shí)力雄厚,土地儲備規劃總建筑面積高達500萬(wàn)平米。
    以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)為主業(yè)。公司目前主要有三塊資產(chǎn):深圳福田區晶島購物中心,股權比例60%,總建面13.8萬(wàn)平米;林業(yè),現儲備林地35萬(wàn)畝,協(xié)議190萬(wàn)畝;龍崗坂田村10萬(wàn)平米工業(yè)用地。2010年9月,新一屆董事會(huì )成立后,公司制定并明確了以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)為主業(yè)的新的發(fā)展戰略。
    晶島項目地處CBD黃金地段,堪稱(chēng)深圳鋪王。項目地理位置十分優(yōu)越,位于深圳CBD核心,北倚深南大道、市民中心,南接會(huì )展中心,東、西清一色高檔寫(xiě)字樓與五星級酒店。所在地為交通樞紐,地鐵1、4號線(xiàn)在此交匯,距3號線(xiàn)僅200米;廣深港高鐵近在咫尺并通過(guò)地下人防商業(yè)街直達。項目堪稱(chēng)深圳鋪王,升值潛力十分巨大。
    招商工作初見(jiàn)成效,力爭年底前開(kāi)業(yè)。截至4月26日,晶島項目招商工作已初見(jiàn)成效,大約有30家公司簽訂意向書(shū),成功簽約面積近2萬(wàn)平米,此外與一些國際知名品牌商家也在緊密商談之中。政府主管部門(mén)對項目開(kāi)業(yè)時(shí)間非常重視,希望能趕得上給8月中旬深圳大運會(huì )獻禮。據2010年報披露,公司爭取項目年內實(shí)現開(kāi)業(yè)運營(yíng)。
    晶島項目合理價(jià)值區間50-60元/股。若出售,保守估計,每股凈值將達到50元左右;若出租,綜合PE、DCF估值,項目?jì)r(jià)值至少60元/股。綜合以上兩種情況,晶島國際購物中心的價(jià)值樞紐在50-60元/股。
    林業(yè)同樣值得期待,想象空間十分巨大。公司共營(yíng)造桉樹(shù)速生豐產(chǎn)原料林面積12萬(wàn)畝,已儲備林地資源35萬(wàn)畝,與當地政府簽訂合作開(kāi)發(fā)林地協(xié)議面積190萬(wàn)畝。①若35萬(wàn)畝儲備林地全種,5年一輪成熟,每畝熟林按0.3萬(wàn)元凈利潤計,折合每股收益0.95元。②如190萬(wàn)畝協(xié)議林地全種,每股收益則可高達5.16元!
    價(jià)值被嚴重低估,目標價(jià)55元,首次給予公司“買(mǎi)入”評級。預計11-13年公司營(yíng)業(yè)收入分別為0.84億元、14.75億元、16.47億元,凈利潤分別為0.07元、2.31元、2.71元,對應PE分別為282X、8X、7X。綜合商業(yè)與林業(yè)兩者估值,公司合理價(jià)值區間應在55-65元/股。目前股價(jià)僅20元,上漲空間將十分巨大!!

    研究員：桂長(cháng)元    所屬機構：東海證券有限責任公司