國資委日前發(fā)布《關(guān)于積極參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設有關(guān)事項的通知》(下稱(chēng)《通知》)，要求各中央企業(yè)進(jìn)一步加大對保障性住房開(kāi)發(fā)建設的投入力度，通過(guò)多種途徑參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設。
這是國資委首次下發(fā)專(zhuān)門(mén)文件要求央企參建保障房，也被業(yè)界認為是加快建設保障性住房的重要節點(diǎn)。專(zhuān)家表示，各類(lèi)保障性住房陸續入市，住房市場(chǎng)供給結構將分化，納入保障性住房統計的平均房?jì)r(jià)可能呈下調趨勢。
11家央企已經(jīng)參與保障房建設
國資委在《通知》中指出，央企要“加強與地方政府有關(guān)部門(mén)的溝通，爭取地方政府的支持，在地方政府的領(lǐng)導下，按照市場(chǎng)化運作方式，通過(guò)多種途徑參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設�！�
在多途徑參與保障房建設要求中，本次《通知》特別對于勘察設計企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、工程建設企業(yè)、建材企業(yè)和礦區企業(yè)有了更為細化的規定�！督�(jīng)濟參考報》記者了解到，其中涉及規劃設計、保障性住房與商業(yè)性住房結合、工程建設、材料和棚戶(hù)區改造等各個(gè)方面。
《國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十二個(gè)五年規劃綱要》明確提出，“十二五”時(shí)期要“建設城鎮保障性住房和棚戶(hù)區改造住房3600萬(wàn)套”。其中，2011年計劃建設保障性安居工程1000萬(wàn)套，相比2010年的580萬(wàn)套，增長(cháng)72.4%，根據上述目標，保障房數量可能將首次超過(guò)市場(chǎng)類(lèi)住房。
根據住建部統計，完成這一目標約需投入1.3萬(wàn)億至1.4萬(wàn)億元。其中，5000多億元將由中央政府和地方各級政府籌集，剩下的8000億元將由企業(yè)、銀行以及各種社會(huì )機構籌措。
“中央企業(yè)無(wú)論從資金實(shí)力和社會(huì )責任要求方面，都應該在保障房建設方面成為骨干�！眹Y委相關(guān)負責人這樣告訴《經(jīng)濟參考報》記者。根據此前一次內部會(huì )議上國資委人士介紹，參建保障房的主體主要是16家房地產(chǎn)央企，其中11家企業(yè)已經(jīng)參與了保障房建設。此外，還有5家“保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)但受到限制”的央企也將參與其中。
《通知》中強調，地方政府是落實(shí)和推進(jìn)保障性住房建設的主體。有關(guān)中央企業(yè)要及時(shí)收集掌握地方政府在保障性住房方面的規劃、進(jìn)度安排、項目資料和政策支持等信息。
實(shí)際上，多家央企都在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表達了建設保障房的積極性，并視保障房建設為央企的政治覺(jué)悟和社會(huì )責任。
據了解，五礦正在環(huán)渤海區域尋找合適的保障房項目，現正待集團投資委員會(huì )批準建設。對此，五礦置業(yè)總經(jīng)理田景崎在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“在商品房資金緊縮的局面下，保障房可以獲得貸款方面的傾斜，這對企業(yè)來(lái)說(shuō)也是有吸引力的�！�
此言非虛，記者了解到，4月28日，央行最新公布的數據反映出了這一趨勢。2011第一季度2.24萬(wàn)億人民幣新增貸款中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增1678億元，同比增長(cháng)17.0%，比上年回落6.5個(gè)百分點(diǎn)，其中保障性住房開(kāi)發(fā)貸款新增651億元，比年初增長(cháng)40.1%，保障房新增開(kāi)發(fā)貸款占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的四成左右。
事實(shí)上，早在上述通知發(fā)布之前，許多央企已開(kāi)始自覺(jué)加大保障房的建設。保利地產(chǎn)計劃今年投資建設3至5個(gè)保障房項目，而中國建筑更是將保障房建設寫(xiě)入十二五規劃中，視其為重要戰略，力爭保障性住房投資開(kāi)發(fā)占到全國市場(chǎng)的3%。
據公開(kāi)資料顯示，2010年僅中國建筑、中冶集團、中房集團、保利集團、招商局集團等11家央企，就承擔了全國13%的保障性住房開(kāi)發(fā)建設任務(wù)，開(kāi)發(fā)建設保障性住房面積達2289萬(wàn)平方米。
資金籌集是難題
國資委在《通知》中要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)央企“要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優(yōu)惠政策的機會(huì )”，“將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有機結合起來(lái)”。但是實(shí)際上，保障房建設“資金”問(wèn)題一直都是困擾包括“央企”在內的眾多企業(yè)的一大心病。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認為，央企近年之所以大規模涉足房地產(chǎn)行業(yè)，主要是受高額利潤的驅使。如今國資委鼓勵央企建保障房，本意是強調出于社會(huì )責任，這是積極的。但是從操作層面，如果興建保障房的利潤率不確定或處于微利水平，將難以吸引央企大規模介入保障房市場(chǎng)。
“金融和國家扶持政策的落實(shí)情況是影響保障房進(jìn)展的重要因素�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰难肫笕耸繉Α督�(jīng)濟參考報》表示。
他坦言，除了政府籌資，保障房建設所需大部分資金需要企業(yè)自己籌集。從今年融資政策來(lái)看，將更加傾向于保障性住房投資，但是具體執行起來(lái)又會(huì )面臨一個(gè)尷尬問(wèn)題，那就是一些地方政府希望通過(guò)市場(chǎng)途徑解決保障房建設目標，但是卻不想損失巨額的土地和稅收收益。
記者了解到，16家央企中，僅有中國建筑、中鐵建、中冶、葛洲壩等企業(yè)擁有自己的施工建筑隊伍，也并非所有央企擁有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，大多數央企只能以投資方式建設保障房。不少業(yè)內人士都直言，投資建設保障房，其背后盈利風(fēng)險很大。
“事實(shí)上，建保障房的虧損問(wèn)題一直未能很好解決�！眹Y委研究院一位人士這樣表示。他坦言，因為各個(gè)地方對于建設保障房的政策各有不同，對于央企而言，想要參與保障房建設并保證不虧損，實(shí)際上就是要和地方政府進(jìn)行博弈，爭取優(yōu)惠的條件�！暗窃诂F有的制度安排下，企業(yè)建保障房是很難保證不虧損的�！鄙鲜鋈耸刻寡�。
不過(guò)，住建部政策研究中心副主任王玨林近日在一次論壇間隙接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)表示，國有企業(yè)應當積極幫助國家落實(shí)政策、解決困難，為此做出點(diǎn)“犧牲”也是正常的。
此外，實(shí)現開(kāi)工建設1000萬(wàn)套保障房的目標，對土地供應提出了較大的挑戰。年初，國土資源部公布的77城市2007年至2009年土地利用和管理情況顯示，抽查的56個(gè)城市中，有11個(gè)城市2009年度保障性住房供地計劃執行比例低于35%。
住房市場(chǎng)供給結構將出現分化
中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員尚教蔚在近日發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》中表示，政府應承擔起構建住房保障體系的重任，努力成為構建保障性住房供應體系的主體。中央政府和地方政府各盡其職，如中央政府要逐年提高財政對住房保障的投入，提高保障性住房供應能力；地方政府要根據中央精神制定具體的可操作的政策。
具體而言，在資金問(wèn)題上，王玨林認為，今年任務(wù)的確比較重，地方政府困難也比較多，但通過(guò)政府投入、銀行支持、引入社會(huì )資金等各種辦法，“都會(huì )解決的”。
今年兩會(huì )期間，住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥在記者會(huì )上表示，今年將通過(guò)一般預算安排、提取土地出讓凈收益、住房公積金增值收益以及積極引導社會(huì )資金參與等方式，確保保障房建設資金的落實(shí)。
另外，記者從一次內部會(huì )議上獲悉，在開(kāi)拓政府籌資渠道方面，國有資本收益有望為保障房提供一定資金支持。特別是‘十二五’期間，隨著(zhù)國有資本收益上繳比例逐步提高，新增的上繳部分將為民生方面作貢獻。
在保障房供地方面，國土資源部披露的2010年計劃顯示，保障性住房、棚戶(hù)區改造和中小套型商品房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77%，其中，保障性住房用地為24000多公頃。2011年保障性安居工程用地和中小套型商品房用地計劃是17.13萬(wàn)公頃，占比78.6%，比去年提高2個(gè)百分點(diǎn)。保障性安居工程用地計劃供應7.74萬(wàn)公頃，占比35.5%。
事實(shí)上，隨著(zhù)各地保障房計劃的陸續推出，近期土地市場(chǎng)上保障房用地供應的比重已明顯提高。據中原地產(chǎn)監測，第一季度上海新增住宅用地中的保障房用地所占比重接近45%，成都和蘇州的保障房用地所占比例更高。據統計，第一季度成都新增住宅用地中的保障房用地占比高達87.5%，蘇州推出的8公頃宅地則全部為保障房用地。
有業(yè)內人士預計，2011年的保障房供地總量創(chuàng )新高無(wú)疑有利于保證開(kāi)工建設規模，而隨著(zhù)保障房的入市，市場(chǎng)結構也將發(fā)生變化。
《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》認為，2011年住房市場(chǎng)供給結構將出現分化。在中高檔大戶(hù)型住房供給和供給預期將呈緊縮態(tài)勢的同時(shí)，各類(lèi)保障性住房陸續入市加大低檔住房供給力度�？紤]住房建設周期，前期小戶(hù)型住房用地供給增長(cháng)和保障性住房建設加速將在2011年形成可觀(guān)的實(shí)際供給能力，從而大大改善中小戶(hù)型的低檔住房供需矛盾。另一方面，“年內商品房?jì)r(jià)可能進(jìn)入相持態(tài)勢，中高檔商品房?jì)r(jià)存在走高壓力，低檔商品房?jì)r(jià)存在下調壓力。納入保障性住房統計的平均房?jì)r(jià)可能呈下調趨勢�！鄙薪涛嫡f(shuō)。