對央企而言，大規模參建保障房，究竟是一個(gè)燙手山芋，還是一輪新的機遇？
    5月初，國資委在網(wǎng)站上掛出通知，要求央企積極參與保障房的開(kāi)發(fā)建設�！爸醒胝�府承諾今年建設1000萬(wàn)套保障房，實(shí)現難度很大�！币晃唤咏�住建部的人士告訴財新《新世紀》記者，今年保障房建設任務(wù)下得“太猛、太大”，各地開(kāi)工和資金情況均不樂(lè )觀(guān)，正因如此，中央高層早有意推動(dòng)央企進(jìn)保障房。
    經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的探討和摸索，曾糾結于責任與盈利之間的央企，對保障房的態(tài)度也有了微妙的變化。在保障房的“大棒”下，銀行也放松了銀根，這對央企是大誘惑——以保障房來(lái)撬動(dòng)貸款，可以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)其他類(lèi)型的商業(yè)項目。國資委在下發(fā)給央企的文件中已指明方向，“要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優(yōu)惠政策的機會(huì )，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有機結合起來(lái)�！�
    誘惑不止于此。對央企而言，在棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等各類(lèi)住房都被納入到保障房的范疇之后，可能帶來(lái)一輪新的資源分配與調整機遇。每家央企、國企幾乎都坐擁很多工業(yè)、倉儲或科研用地的土地資源，一旦這些自有土地借保障房之名“盤(pán)活”成住宅用地，其效應就不可估量，即使只有十分之一最后變成商業(yè)性的住宅用地。不過(guò)，伴隨而來(lái)的將是管理流程、投資風(fēng)險、分配機制等一連串復雜問(wèn)題。

    借保障房撬動(dòng)信貸

    五礦置業(yè)有限公司總經(jīng)理田景崎向財新《新世紀》記者證實(shí)，早在3月份國務(wù)院就曾召開(kāi)會(huì )議研討保障房建設問(wèn)題，住建部、國土部、國資委、財政部等相關(guān)部委以及多家大型央企均有列席。其后，住建部和國資委還分別召集地產(chǎn)主業(yè)央企開(kāi)會(huì )，要求央企積極參與保障房建設。
    一些央企在3月底就收到了這份名為《關(guān)于積極參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設有關(guān)事項的通知》（下稱(chēng)《通知》）的文件�！锻ㄖ�》要求，有關(guān)央企要加強與地方政府的溝通，爭取支持，在地方政府的領(lǐng)導下，按照市場(chǎng)化運作方式，通過(guò)多種途徑參與保障房開(kāi)發(fā)建設。
    “大規模保障房建設肯定離不開(kāi)央企，這既是社會(huì )責任，也是政治任務(wù)�！币晃徊辉妇呙�的央企人士稱(chēng)，目前在建保障房項目多以央企、國企為主。
    經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的探討和摸索，央企發(fā)現了更多源于保障房的機遇。比如，保障房“概念擴容”，棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等類(lèi)型都被地方納入了保障房范疇，一些央企敏銳地發(fā)現了其中的新門(mén)道。
    “棚改、舊改項目大部分實(shí)質(zhì)上還是商業(yè)開(kāi)發(fā)，現在用保障房的概念來(lái)包裝、立項，能夠獲得優(yōu)惠政策支持�！比珖�房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì )副秘書(shū)長(cháng)陳寶存(博客)告訴財新《新世紀》記者，這種現象在各地非常普遍。由于商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷，一些開(kāi)發(fā)商不愿亦無(wú)力在舊改、棚改項目上先期投入大量資金進(jìn)行拆遷，因而很多舊改、棚改項目都陷入停頓。在這類(lèi)項目上，央企也因資源優(yōu)勢而更具議價(jià)能力。
    據知情人士透露，保利地產(chǎn)在3月底接到《通知》后，曾發(fā)函至19個(gè)城市申請參與保障房建設，目前處于洽談階段的有10個(gè)城市，其中大部分均為舊城改造項目。
    以石家莊為例，保利地產(chǎn)在4月敲定了石家莊晉煤金石（原石家莊化肥廠(chǎng)）改造項目，土地規模超過(guò)800畝。其中，除了建設金華家園保障房項目，還有約四分之三的地塊可能用于商品房項目開(kāi)發(fā)�！叭绻�以保障房項目立項，比較容易爭取到信貸支持。四分之一比例的保障房信貸，完全可以通過(guò)分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式撬動(dòng)整個(gè)項目�！鄙鲜鲋�情人士分析稱(chēng)。
    事實(shí)上，國資委在下發(fā)至各央企的《通知》中也明確，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優(yōu)惠政策的機會(huì )，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有機結合起來(lái)�！�
    對此，田景崎表示，信貸政策對保障房的傾斜，對央企有著(zhù)足夠的誘惑，“在信貸緊縮的背景下，誰(shuí)能撬動(dòng)銀行貸款，誰(shuí)就能活得更好。說(shuō)到底，房地產(chǎn)是資金和土地的游戲�！�
    中國中冶在其年報中也明確房地產(chǎn)發(fā)展規劃，以保障性住房開(kāi)發(fā)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)、商品住宅和土地一級開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，探索新的開(kāi)發(fā)模式，提高投資回報率。
    “中冶和中交等基建型央企，更可以大打保障房的牌，因為拆遷安置也納入保障概念，有助于他們的一級開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)�！敝薪环康禺a(chǎn)集團內部人士告訴財新《新世紀》記者，這有助于地方完成保障房的數字指標，也有利于企業(yè)與地方政府的談判。并且，還可以將拆遷安置的成本納入土地一級開(kāi)發(fā)總體費用，在土地出讓時(shí)予以回收，以此保證投資收益。
    更加隱蔽的路徑是土地資源的置換。據一位央企人士分析，按照目前的情形，地方政府確定沒(méi)有充足的財政資金配套，若要完成保障房建設任務(wù)，不管以何種形態(tài)呈現，依然跳不出“保障房與商品房用地捆綁配建”的方式。
    “以往是商品房用地配建5%—15%保障房，以后可能是保障房配建商品房，用商品房的利潤來(lái)補貼支付保障房3%的利潤�！鄙鲜鋈耸勘硎�，或者是“以地養房”的模式操作，即委托開(kāi)發(fā)商建成保障房項目后，定向低價(jià)向其出讓一定的商品房用地，用于保障房的移交回購。
    一位不愿具名的某央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)負責人也向財新《新世紀》記者證實(shí)，在央企與地方政府簽訂的很多框架性合作協(xié)議中，都有類(lèi)似將保障房與其他商業(yè)項目變相“綁定”的條款，或作為招商引資項目給予優(yōu)惠——這已是業(yè)內通行的“潛規則”。而且，地方政府更愿意與央企、國企合作，因為如此一來(lái)，即使低價(jià)轉讓土地被公開(kāi)，地方官員也不會(huì )有“國有資產(chǎn)流失”之嫌。

    盤(pán)活自有土地

    更大的政策口子，開(kāi)在了自有土地建設保障房上。國資委的《通知》雖對此并未提及，但央企對此顯然更為關(guān)注，特別是去年3月被要求退出房地產(chǎn)業(yè)的78家央企。目前，北京、廣州、陜西、河南、山西等地已經(jīng)公開(kāi)表態(tài)或出臺相關(guān)政策，鼓勵企事業(yè)單位利用自有土地建設保障房。
    “目前還在觀(guān)察政策，不清楚這個(gè)口子究竟能開(kāi)多大�！蹦逞肫髢炔咳耸勘硎�，去年以來(lái)的“央企退房令”在執行中難度極大，幾無(wú)操作可行性。該央企名列“78家”之內，在二三線(xiàn)城市擁有大量舊工廠(chǎng)等土地資源。他認為，放出這么一條政策口子，除了配合國家的保障房建設大政方針外，很難說(shuō)沒(méi)有為握有大量土地資源的央企解決出路的考慮，“這不失為一種階段性的思路”。
    據公開(kāi)資料，多個(gè)地方國企已紛紛“試水”。在廣州市發(fā)改委近日批復的2011年第一批保障性住房建設項目立項預安排中，廣州建筑集團、廣州地鐵、廣鐵集團等單位的自有土地保障房項目赫然在列。在北京，一些擁有大量工業(yè)、倉儲用地的國有企業(yè)，如首都農業(yè)集團、京煤集團、北京住總等，也都在向北京市住房保障辦公室進(jìn)行項目申報。
    一般的操作路徑是，企事業(yè)單位向當地建委提出申請，在符合土地利用規劃和城市總體規劃的前提下，可以將工業(yè)、倉儲、科研等用地依法變更為住宅用地，建設保障房。通常都會(huì )優(yōu)先解決本單位符合保障性住房條件的職工住房困難問(wèn)題，剩余部分由當地政府統籌分配給申請保障房且符合條件的居民。
    但問(wèn)題也隨之而來(lái)。在各地的鼓勵政策中，并未對企事業(yè)單位利用自有土地建保障房的資金籌措渠道、保障房類(lèi)別、分配方式等實(shí)操程序進(jìn)行明確。
    “后果會(huì )非常亂�！敝袊�土地勘測設計院副總工程師鄒曉云擔心，如果企事業(yè)單位用企業(yè)、行政資金建保障房，再以便宜價(jià)格賣(mài)給單位職工，實(shí)質(zhì)上就是福利分房；或者企事業(yè)單位以“團購”等方式變相集資建房，這些都背離了“保障房”的初衷。
    關(guān)于單位自有用地建保障性住房的具體政策寥寥無(wú)幾。在2007年8月公布的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（24號文）中有規定，在符合城市規劃的前提下，經(jīng)城市人民政府批準的情況下，單位可利用自有土地進(jìn)行集資合作建房，但僅限于距離城區較遠的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶(hù)較多的企業(yè)。當時(shí)，建設部對這一條款解釋稱(chēng)，將這種特殊的單位集資建房納入經(jīng)濟適用住房政策范疇進(jìn)行管理。
    再者，就是2010年各地在落實(shí)住建部等七部委下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見(jiàn)》時(shí)規定，住房困難職工較多的單位，在符合土地利用總體規劃、城市規劃的前提下，經(jīng)市、縣（市、區）政府批準，在依法辦理土地使用性質(zhì)變更手續后，可以利用自用土地建設公共租賃住房，納入當地政府公共租賃住房管理后，優(yōu)先向本單位符合條件的職工出租，多余房源由政府統一調配，權屬不變。
    “而現在地方政府在保障房指標壓力下，又放大了政策開(kāi)口——之前是不允許工業(yè)性質(zhì)用地的�！敝蟹考瘓F內部人士對財新《新世紀》記者分析稱(chēng)，倘若央企以這種方式大規模參與保障房建設，將對整個(gè)住房市場(chǎng)帶來(lái)巨大影響，“相當于給目前推行的‘雙軌制’再加一軌�！�
    上述“78家之一”央企人士甚至稱(chēng)，僅78家央企的存量土地就不好估算，堪稱(chēng)“天量”。恒天集團，中國電子，中國兵器，兵裝集團，各大航天、鋼鐵央企，在全國各地都有著(zhù)大量的土地資源�！暗�我們現在還沒(méi)有具體盤(pán)算手中的存量土地資源，再慎重看一看政策的走向�！�
    “過(guò)去多年間，經(jīng)濟適用房的主要形式都是劃撥土地至各企事業(yè)單位進(jìn)行集資建房，流入社會(huì )公開(kāi)分配的極少�！标悓毚�(博客)認為，央企利用自有土地建保障房，仍然逃不出經(jīng)適房的老路，成為部分群體的福利和特權者的專(zhuān)利。
    陳寶存直言不諱地指出，從以往的經(jīng)驗和現有部分央企的做法來(lái)看，以經(jīng)適房的形式操作自有土地建設保障房的可能性非常大，央企可借此低價(jià)獲得受限產(chǎn)權，幾年后解禁入市賺得巨額差價(jià)。如果此類(lèi)住房規模很大，將沖擊到現有的土地“招拍掛”政策和地方政府土地收入。
    目前，住建部、國土部等相關(guān)部委對于企業(yè)利用自有用地建設保障房并未有相關(guān)規范。各地在政策的解釋和執行上也千差萬(wàn)別，在企事業(yè)單位自有用地建設的保障性住房的類(lèi)型、產(chǎn)權所屬、資金籌措渠道、分配方式等諸多問(wèn)題上，均無(wú)定議。財新《新世紀》記者曾就上述問(wèn)題聯(lián)系了北京市住房保障辦公室，相關(guān)工作人員也未就此回應。
    對此，鄒曉云建議，地方政府應該將央企自建保障房納入地方整體的保障房建設規劃，在用地規劃、建設程序、分配、運營(yíng)等環(huán)節統一規范管理，可以對建設單位的符合保障條件的職工進(jìn)行優(yōu)先保障，但要進(jìn)行嚴格審核，防止分配的腐敗。但鄒曉云也坦言，“這將非常難以執行，不公平的事情肯定會(huì )發(fā)生�！�
   
    央企也要盈利

    “社會(huì )責任”或“政治任務(wù)”這些說(shuō)辭，在國資委的EVA（經(jīng)濟增加值）考核標準面前，對央企顯然不具備推動(dòng)力。盡管保障房有上述種種曲徑通幽的誘惑，但如何在純粹的保障房開(kāi)發(fā)投資上獲得收益，仍是大多數企業(yè)需要解決的難題。
    中冶集團在4月初的年報發(fā)布會(huì )上宣布其保障房業(yè)務(wù)的毛利潤率能達到12.5%，并隨后解釋是累加了勘測設計、市政配套、投資開(kāi)發(fā)、施工等各產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節的結果。
    陳寶存認為，毛利潤率12.5%只是一種理論上的推算，“設計、市政、施工等環(huán)節是有穩定利潤，但整體的利潤率并不能證明開(kāi)發(fā)環(huán)節是掙錢(qián)的�！标愒�供職于中冶集團旗下某房地產(chǎn)公司。
    事實(shí)上，類(lèi)似中冶集團這樣擁有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢的央企，也僅有中國建筑、中交股份、中國鐵建、中國中鐵等少數幾家央企，大多數央企參與保障房建設仍以投資開(kāi)發(fā)為主。
    即便擁有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢的中國建筑，其參與保障房的方式也是以承建模式為主，獲取施工環(huán)節的穩定利潤，而投資開(kāi)發(fā)模式的比例較小。
    萬(wàn)科集團董秘譚華杰在5月初的一次電話(huà)會(huì )議里，對開(kāi)發(fā)商參與保障房算過(guò)一筆賬，明確指出目前還不存在經(jīng)濟上可行的模式�！按�建模式風(fēng)險低，但也沒(méi)什么收益，所以基本上不能構成一個(gè)真正業(yè)務(wù)�！弊T華杰假設，即使全國保障房的10%都交由一家公司代建，投資規模大概在1500億元，代建的管理費用按總成本的1%作為上限，那么收到管理費不超過(guò)15億元，再扣除人員工資、辦公費用等成本，基本沒(méi)什么收益。
    譚華杰認為，純粹的投資開(kāi)發(fā)模式，無(wú)論是政府回購還是賣(mài)給買(mǎi)房人，開(kāi)發(fā)商都很可能虧本�！伴_(kāi)發(fā)商以20%的資金去撬動(dòng)項目，整體3%的利潤就相當于有5倍的杠桿，也就是說(shuō)，從投入的資金計算毛利率能達到15%�！弊詈筇澅具�是盈利就要看項目做多長(cháng)時(shí)間。假設這20%的資金也是借來(lái)的，那么資金回收時(shí)間要少于兩年才能基本保本，因為7%左右的年化收益與銀行借款的利息基本相當。
    “現在一個(gè)保障房項目在兩年內收到錢(qián)的概率是不高的，所以虧本是個(gè)大概率事件�！弊T華杰如是說(shuō)。
    保利地產(chǎn)董事長(cháng)宋廣菊也對媒體透露，保利地產(chǎn)在北京的兩個(gè)保障房項目處于虧損狀態(tài)，原因就是政府方面的銷(xiāo)售方案遲遲沒(méi)有出臺，導致該項目所有樓盤(pán)不能按時(shí)銷(xiāo)售。
    “一些保障房項目開(kāi)發(fā)周期很長(cháng)，建設過(guò)程中又缺乏動(dòng)態(tài)的定價(jià)機制，人工成本、建筑材料成本都在漲，就容易造成虧損�！北本┳】偧瘓F董事長(cháng)張貴林向財新《新世紀》記者透露，他們開(kāi)發(fā)的翠城經(jīng)濟適用房項目建設超過(guò)十年，由于拆遷、建設等成本上漲，賬面計算出現21.18億元的巨虧，導致項目無(wú)法繼續。
    央企中的保障房大戶(hù)——中冶集團，在沈陽(yáng)也曾遭遇當地政府拖欠建設回款的尷尬，保障房貸款資金投入后一直被套。
    知情人士透露，在住建部和國資委的相關(guān)會(huì )議上，幾家保障房業(yè)務(wù)較多的央企，都曾反映規定的保障房利潤率太低，要求適當提高利潤率。
    即便如此，保障房項目也不是央企想做就能做的�！氨热�，經(jīng)濟適用房的用地是劃撥方式，相當于政府定向的計劃形式，不是誰(shuí)想做就給誰(shuí)的�！痹谥袊�鐵建房地產(chǎn)集團市場(chǎng)發(fā)展部部長(cháng)樓英瑞看來(lái)，如果政策到位、操作規范的話(huà)，經(jīng)濟適用房項目還是“有搞頭的”，一年能回收資金的話(huà)，資金回報率能達到10%以上。但這些“有搞頭”的項目不是輕易就能拿到的，樓英瑞認為，地方政府想讓央企去做的大多是“沒(méi)搞頭”的公租房和廉租房項目。
    在今年的1000萬(wàn)套保障房計劃中，常規意義上的保障房——經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房共占比60%，總計約600萬(wàn)套；其中，租賃型保障房又占到60%以上。各省市認領(lǐng)的保障房任務(wù)，其中的分項指標也大體遵循這個(gè)比例。
    “今年大量增加了公租房的數量，這部分保障房的最大問(wèn)題是政策不完善、盈利模式不清晰�！蹦逞肫蟮禺a(chǎn)公司負責人表示，一般而言，政府沒(méi)有財力進(jìn)行大量回購，同時(shí)企業(yè)缺乏退出機制，回報周期過(guò)長(cháng)，“每年的租金收益微乎其微，甚至連同期的存款利息都不到”。所以，大多數企業(yè)仍然不愿參與公租房建設。