投資熱度高 商業(yè)地產(chǎn)成調控"避風(fēng)港"
2011-05-27   作者:記者 任會(huì )斌 鄧華寧 沈翀 黃玫 殷麗娟/綜合報道  來(lái)源:經(jīng)濟參考報
 
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    記者近期在北京、武漢、廣州等多個(gè)省會(huì )城市采訪(fǎng)了解到,隨著(zhù)住房市場(chǎng)的調控力度不斷加大,當前商業(yè)地產(chǎn)正成為規避調控政策的投資洼地,開(kāi)發(fā)商和居民投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情明顯升高。
  一些房地產(chǎn)業(yè)內人士和專(zhuān)家認為,近年來(lái)我國經(jīng)濟發(fā)展較快,商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展機遇。但是,如果短期內商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模過(guò)大和集中入市,可能會(huì )孳生市場(chǎng)風(fēng)險。尤其是商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)高昂,其產(chǎn)生的價(jià)格“傳導效應”可能會(huì )加大住房市場(chǎng)的調控難度,對此政府部門(mén)應適時(shí)出臺政策予以引導。

  居民買(mǎi)商用房興趣增強

  “俗話(huà)說(shuō),一個(gè)鋪子養三代人,何況住房投資的黃金期可能已經(jīng)過(guò)了!痹趦让晒藕艉秃铺厥行氯A東街附近的一處售樓部里,籌劃買(mǎi)商鋪的鄂爾多斯市居民陳君義說(shuō)。
  陳君義之前已經(jīng)以每平方米約2萬(wàn)元的價(jià)錢(qián),在呼和浩特市如意開(kāi)發(fā)區買(mǎi)了一處50平方米的鋪面,如今每平方米已經(jīng)增值1萬(wàn)元以上,而且每年還能收租金。
  2005年以來(lái),陳君義也投資過(guò)幾套住宅,但眼下更傾向于買(mǎi)商鋪。他說(shuō),住房?jì)r(jià)格涉及社會(huì )穩定,去年以來(lái),國家實(shí)施了物業(yè)稅試點(diǎn)、限貸、限售、限價(jià)等一系列政策,投資獲利的難度越來(lái)越大。相比之下,買(mǎi)商用房限制少,而且隨著(zhù)城市化進(jìn)程加快和居民消費能力的釋放,商貿業(yè)發(fā)展會(huì )比較快,未來(lái)商用房的市場(chǎng)需求必然增加。
  由于市場(chǎng)紅火,商鋪等商用房的行情較高。記者近日在呼和浩特市走訪(fǎng)了一批商業(yè)樓盤(pán),發(fā)現位置好的商鋪不僅價(jià)格高,有些還只租不售。例如,運營(yíng)商實(shí)力強、位置較好的維多利摩爾城,臨街商鋪售價(jià)為每平方米19萬(wàn)元,目前即將售罄,別的樓層和室內攤位的均價(jià)為每平方米4萬(wàn)元。其他中等以上地段的樓盤(pán),商鋪售價(jià)一般在2萬(wàn)元到6萬(wàn)元之間。
  其他城市也存在類(lèi)似的情況。記者采訪(fǎng)了解到,去年以來(lái)武漢市的部分商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格也上漲較快,中心城區尤其明顯。例如位于武漢市江漢路的一處商業(yè)樓盤(pán),商鋪均價(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米10萬(wàn)元。而位于武漢市積玉橋附近的一處大型商業(yè)樓盤(pán),商鋪預計明年才能上市,但現在前來(lái)咨詢(xún)并有購買(mǎi)意向的購鋪者,已經(jīng)遠遠超過(guò)了鋪源數量。
  另?yè)錆h億房網(wǎng)監測,今年以來(lái),武漢商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始主打“不限購、不限貸”牌,主推商鋪、酒店式公寓等產(chǎn)品。與此同時(shí),一向不受投資者熱衷的寫(xiě)字樓、廠(chǎng)房等項目也逐漸受到關(guān)注。
  億房網(wǎng)研究中心研究員陳龍分析說(shuō),2005以來(lái),武漢商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的年增幅,一般比住房?jì)r(jià)格的年增幅高約5個(gè)百分點(diǎn)。在今年住宅調控力度大的背景下,商鋪投資熱潮開(kāi)始涌動(dòng),可能會(huì )推動(dòng)商鋪的價(jià)格以更快的速度上漲。
  廣州仲量聯(lián)行發(fā)布的區域市場(chǎng)報告顯示,2010年以來(lái),廣州零售市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)商鋪的需求持續走俏,2010年全年新增吸納量超過(guò)新增供應,年底時(shí)的空置率同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn),達到3.7%左右。

  商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)開(kāi)發(fā)熱潮

  由于商業(yè)地產(chǎn)在國家調控政策范圍之外,當前許多資金已經(jīng)開(kāi)始加大對商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)拓力度!
  北京市土地整理儲備中心的公告顯示,今年第一季度,北京市共供應經(jīng)營(yíng)性用地37宗,其中除了7宗純住宅用地之外,其余的均為商業(yè)、金融等性質(zhì)的用地。
  而在已經(jīng)成交的20宗土地中,純住宅用地更是鳳毛麟角,總共只有兩宗,總規模約為3.24萬(wàn)平方米。其他18宗商業(yè)、金融等性質(zhì)用地的規模達237萬(wàn)平方米,是住宅用地供應規模的73倍,而且這18宗土地的總成交價(jià)高達138.5億元,是住宅用地成交價(jià)的58倍。
  今年以來(lái),在其他一些城市的土地市場(chǎng),商業(yè)地產(chǎn)項目也是主力。例如,2010年底以來(lái),呼和浩特已經(jīng)向市場(chǎng)出讓國有建設用地50宗,其中45宗為商業(yè)用地或商業(yè)、住宅混合用地。
  一些房地產(chǎn)中介機構,也已經(jīng)開(kāi)始把握商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)的商機。南京市一家大型房產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)經(jīng)理說(shuō):“限購令落地南京后,已經(jīng)有不少購房者放棄購買(mǎi)住房的念頭,轉而關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)投資。比如不久前江北地區的首批14套地鐵臨街商鋪,均價(jià)為每平方米2萬(wàn)多元,一上市就被搶購一空,所以他們公司今年的主營(yíng)業(yè)務(wù)也將轉向租房及商鋪。
  多位接受記者采訪(fǎng)的開(kāi)發(fā)商認為,去年以來(lái),政府接連出臺殺傷力很強的政策調控住房市場(chǎng),導致住房市場(chǎng)觀(guān)望情緒加重,有些沿海城市的住房?jì)r(jià)格甚至出現松動(dòng)。為了消化調控壓力,許多開(kāi)發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)作為“避風(fēng)港”,如萬(wàn)科、綠地、保利地產(chǎn)等大開(kāi)發(fā)商都在調整以住房為主的業(yè)務(wù)結構,增加對商業(yè)地產(chǎn)的投資。
  同時(shí),當前地方政府調控住房?jì)r(jià)格的壓力很大,也希望和鼓勵開(kāi)發(fā)商能多將精力分流向商業(yè)地產(chǎn),因為商業(yè)地產(chǎn)目前受調控政策影響較小。此外,由于當前住房市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚,銷(xiāo)售量下滑明顯,開(kāi)發(fā)商拿地普遍較為謹慎,地方政府也希望以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),來(lái)緩沖調控政策對土地市場(chǎng)乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

  及早引導 理性發(fā)展

  我國經(jīng)濟發(fā)展,確實(shí)為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了機遇。然而商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮涌動(dòng),也潛伏著(zhù)風(fēng)險。
  廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )的一位負責人認為,我國可供開(kāi)發(fā)的土地資源有限,長(cháng)遠看,房地產(chǎn)行業(yè)需要以商業(yè)地產(chǎn)做業(yè)務(wù)支撐。目前,商業(yè)地產(chǎn)在國內還處于初級階段,存在廣闊的發(fā)展空間,隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入增長(cháng),將來(lái)商業(yè)地產(chǎn)大有可為。
  中國指數研究院華中分院高級研究員李國政指出,當前一些商鋪價(jià)格高昂,受財富效應的示范,有些普通居民可能會(huì )參與到商業(yè)地產(chǎn)投資中去。但是,即使處在最為成熟的商圈里,目前的投資回報也不太理想,一旦產(chǎn)生泡沫,中小投資者將損失慘重,也會(huì )影響房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
  商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲還可能對住房?jì)r(jià)格產(chǎn)生的“傳導效應”。武漢億房研究中心研究員陳龍認為,商業(yè)地產(chǎn)和商品住宅存在隱形的價(jià)格聯(lián)動(dòng),住宅價(jià)格上漲,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格也會(huì )上漲,反之亦然,一旦住宅市場(chǎng)遇冷,商業(yè)地產(chǎn)紅火的時(shí)間也不會(huì )太久。
  一些開(kāi)發(fā)商認為,2011年,將是一些城市商業(yè)地產(chǎn)放量入市的一年,也將是商業(yè)地產(chǎn)“扎堆”建設問(wèn)題突出顯現的一年。為了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展,相關(guān)部門(mén)及早出臺政策,防止商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現過(guò)熱現象。

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