記者近期在北京、武漢、廣州等多個(gè)省會(huì )城市采訪(fǎng)了解到，隨著(zhù)住房市場(chǎng)的調控力度不斷加大，當前商業(yè)地產(chǎn)正成為規避調控政策的投資洼地，開(kāi)發(fā)商和居民投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情明顯升高。
一些房地產(chǎn)業(yè)內人士和專(zhuān)家認為，近年來(lái)我國經(jīng)濟發(fā)展較快，商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展機遇。但是，如果短期內商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模過(guò)大和集中入市，可能會(huì )孳生市場(chǎng)風(fēng)險。尤其是商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)高昂，其產(chǎn)生的價(jià)格“傳導效應”可能會(huì )加大住房市場(chǎng)的調控難度，對此政府部門(mén)應適時(shí)出臺政策予以引導。
居民買(mǎi)商用房興趣增強
“俗話(huà)說(shuō)，一個(gè)鋪子養三代人，何況住房投資的黃金期可能已經(jīng)過(guò)了�！痹趦让晒藕艉秃铺厥行氯A東街附近的一處售樓部里，籌劃買(mǎi)商鋪的鄂爾多斯市居民陳君義說(shuō)。
陳君義之前已經(jīng)以每平方米約2萬(wàn)元的價(jià)錢(qián)，在呼和浩特市如意開(kāi)發(fā)區買(mǎi)了一處50平方米的鋪面，如今每平方米已經(jīng)增值1萬(wàn)元以上，而且每年還能收租金。
2005年以來(lái)，陳君義也投資過(guò)幾套住宅，但眼下更傾向于買(mǎi)商鋪。他說(shuō)，住房?jì)r(jià)格涉及社會(huì )穩定，去年以來(lái)，國家實(shí)施了物業(yè)稅試點(diǎn)、限貸、限售、限價(jià)等一系列政策，投資獲利的難度越來(lái)越大。相比之下，買(mǎi)商用房限制少，而且隨著(zhù)城市化進(jìn)程加快和居民消費能力的釋放，商貿業(yè)發(fā)展會(huì )比較快，未來(lái)商用房的市場(chǎng)需求必然增加。
由于市場(chǎng)紅火，商鋪等商用房的行情較高。記者近日在呼和浩特市走訪(fǎng)了一批商業(yè)樓盤(pán)，發(fā)現位置好的商鋪不僅價(jià)格高，有些還只租不售。例如，運營(yíng)商實(shí)力強、位置較好的維多利摩爾城，臨街商鋪售價(jià)為每平方米19萬(wàn)元，目前即將售罄，別的樓層和室內攤位的均價(jià)為每平方米4萬(wàn)元。其他中等以上地段的樓盤(pán)，商鋪售價(jià)一般在2萬(wàn)元到6萬(wàn)元之間。
其他城市也存在類(lèi)似的情況。記者采訪(fǎng)了解到，去年以來(lái)武漢市的部分商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格也上漲較快，中心城區尤其明顯。例如位于武漢市江漢路的一處商業(yè)樓盤(pán)，商鋪均價(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米10萬(wàn)元。而位于武漢市積玉橋附近的一處大型商業(yè)樓盤(pán)，商鋪預計明年才能上市，但現在前來(lái)咨詢(xún)并有購買(mǎi)意向的購鋪者，已經(jīng)遠遠超過(guò)了鋪源數量。
另?yè)錆h億房網(wǎng)監測，今年以來(lái)，武漢商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始主打“不限購、不限貸”牌，主推商鋪、酒店式公寓等產(chǎn)品。與此同時(shí)，一向不受投資者熱衷的寫(xiě)字樓、廠(chǎng)房等項目也逐漸受到關(guān)注。
億房網(wǎng)研究中心研究員陳龍分析說(shuō)，2005以來(lái)，武漢商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的年增幅，一般比住房?jì)r(jià)格的年增幅高約5個(gè)百分點(diǎn)。在今年住宅調控力度大的背景下，商鋪投資熱潮開(kāi)始涌動(dòng)，可能會(huì )推動(dòng)商鋪的價(jià)格以更快的速度上漲。
廣州仲量聯(lián)行發(fā)布的區域市場(chǎng)報告顯示，2010年以來(lái)，廣州零售市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)商鋪的需求持續走俏，2010年全年新增吸納量超過(guò)新增供應，年底時(shí)的空置率同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，達到3.7%左右。
商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)開(kāi)發(fā)熱潮
由于商業(yè)地產(chǎn)在國家調控政策范圍之外，當前許多資金已經(jīng)開(kāi)始加大對商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)拓力度�！�
北京市土地整理儲備中心的公告顯示，今年第一季度，北京市共供應經(jīng)營(yíng)性用地37宗，其中除了7宗純住宅用地之外，其余的均為商業(yè)、金融等性質(zhì)的用地。
而在已經(jīng)成交的20宗土地中，純住宅用地更是鳳毛麟角，總共只有兩宗，總規模約為3.24萬(wàn)平方米。其他18宗商業(yè)、金融等性質(zhì)用地的規模達237萬(wàn)平方米，是住宅用地供應規模的73倍，而且這18宗土地的總成交價(jià)高達138.5億元，是住宅用地成交價(jià)的58倍。
今年以來(lái)，在其他一些城市的土地市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)項目也是主力。例如，2010年底以來(lái)，呼和浩特已經(jīng)向市場(chǎng)出讓國有建設用地50宗，其中45宗為商業(yè)用地或商業(yè)、住宅混合用地。
一些房地產(chǎn)中介機構，也已經(jīng)開(kāi)始把握商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)的商機。南京市一家大型房產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)經(jīng)理說(shuō)：“限購令落地南京后，已經(jīng)有不少購房者放棄購買(mǎi)住房的念頭，轉而關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)投資。比如不久前江北地區的首批14套地鐵臨街商鋪，均價(jià)為每平方米2萬(wàn)多元，一上市就被搶購一空，所以他們公司今年的主營(yíng)業(yè)務(wù)也將轉向租房及商鋪。
多位接受記者采訪(fǎng)的開(kāi)發(fā)商認為，去年以來(lái)，政府接連出臺殺傷力很強的政策調控住房市場(chǎng)，導致住房市場(chǎng)觀(guān)望情緒加重，有些沿海城市的住房?jì)r(jià)格甚至出現松動(dòng)。為了消化調控壓力，許多開(kāi)發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)作為“避風(fēng)港”，如萬(wàn)科、綠地、保利地產(chǎn)等大開(kāi)發(fā)商都在調整以住房為主的業(yè)務(wù)結構，增加對商業(yè)地產(chǎn)的投資。
同時(shí)，當前地方政府調控住房?jì)r(jià)格的壓力很大，也希望和鼓勵開(kāi)發(fā)商能多將精力分流向商業(yè)地產(chǎn)，因為商業(yè)地產(chǎn)目前受調控政策影響較小。此外，由于當前住房市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，銷(xiāo)售量下滑明顯，開(kāi)發(fā)商拿地普遍較為謹慎，地方政府也希望以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，來(lái)緩沖調控政策對土地市場(chǎng)乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。
及早引導 理性發(fā)展
我國經(jīng)濟發(fā)展，確實(shí)為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了機遇。然而商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮涌動(dòng)，也潛伏著(zhù)風(fēng)險。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )的一位負責人認為，我國可供開(kāi)發(fā)的土地資源有限，長(cháng)遠看，房地產(chǎn)行業(yè)需要以商業(yè)地產(chǎn)做業(yè)務(wù)支撐。目前，商業(yè)地產(chǎn)在國內還處于初級階段，存在廣闊的發(fā)展空間，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入增長(cháng)，將來(lái)商業(yè)地產(chǎn)大有可為。
中國指數研究院華中分院高級研究員李國政指出，當前一些商鋪價(jià)格高昂，受財富效應的示范，有些普通居民可能會(huì )參與到商業(yè)地產(chǎn)投資中去。但是，即使處在最為成熟的商圈里，目前的投資回報也不太理想，一旦產(chǎn)生泡沫，中小投資者將損失慘重，也會(huì )影響房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲還可能對住房?jì)r(jià)格產(chǎn)生的“傳導效應”。武漢億房研究中心研究員陳龍認為，商業(yè)地產(chǎn)和商品住宅存在隱形的價(jià)格聯(lián)動(dòng)，住宅價(jià)格上漲，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格也會(huì )上漲，反之亦然，一旦住宅市場(chǎng)遇冷，商業(yè)地產(chǎn)紅火的時(shí)間也不會(huì )太久。
一些開(kāi)發(fā)商認為，2011年，將是一些城市商業(yè)地產(chǎn)放量入市的一年，也將是商業(yè)地產(chǎn)“扎堆”建設問(wèn)題突出顯現的一年。為了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展，相關(guān)部門(mén)及早出臺政策，防止商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現過(guò)熱現象。