5月的北京，玉淵潭柳影婆娑。這綠樹(shù)碧水畔，向來(lái)是豪宅扎堆的去處，本來(lái)不足為奇。但是，當均價(jià)高達30萬(wàn)元/平米的天價(jià)住宅出現在人們眼前時(shí)，卻著(zhù)實(shí)令各方咋舌。曾經(jīng)先后創(chuàng )下京城最貴樓盤(pán)紀錄的昆侖公寓（資料、論壇)、銀泰中心、盤(pán)古大觀(guān)（資料、論壇)等“高檔名盤(pán)”也統統被其甩在了身后。
而在該樓盤(pán)以天價(jià)賺足了眼球的同時(shí)，頗顯低調的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商中赫置地也卷入輿論焦點(diǎn)。據記者了解，釣魚(yú)臺7號所在地塊當年屬于協(xié)議轉讓地塊，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)土地招拍掛程序，時(shí)隔5年，樓盤(pán)高昂的銷(xiāo)售單價(jià)足以讓開(kāi)發(fā)商大賺一筆。
這里在4年前還只是一個(gè)叫做“東釣魚(yú)臺村”的小型社區。2007年，陸續從東釣魚(yú)臺村拆遷搬離的居民們或許不會(huì )想到，4年之后，在他們搬離的這塊土地上開(kāi)發(fā)出的樓盤(pán)，最高賣(mài)價(jià)可以達到30萬(wàn)元/平方米。
5月25日，記者來(lái)到這個(gè)位于海淀玉淵潭公園北岸的釣魚(yú)臺7號院時(shí)，棕色的院墻外，已有樓盤(pán)保安戒備森嚴地把守，所有記者不準入內。記者電話(huà)聯(lián)系到售樓處的工作人員，除了樓盤(pán)基本的價(jià)格情況外，關(guān)于成交情況等問(wèn)題，得到的答案卻也是含混不清。
根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的信息，5月12日，釣魚(yú)臺7號院4棟樓取得銷(xiāo)售證，并推出了均價(jià)30萬(wàn)元/平米的天價(jià)豪宅。樓盤(pán)銷(xiāo)售人員介紹，30萬(wàn)元/平米的住宅樓層均在8層以上，面積在1000平方米以上，空間布局良好。
實(shí)際上，根據其銷(xiāo)售人員的介紹，釣魚(yú)臺7號院此次公示現房房源共計23套，實(shí)際僅有3號樓頂層一套超過(guò)1000平米的樓王售價(jià)達到30萬(wàn)/平米；其余主推戶(hù)型基本上都為310平米-530平米的3-4居室，均價(jià)為18萬(wàn)元/平米到20萬(wàn)元/平米。
釣魚(yú)臺7號院地處北京西三環(huán)內的玉淵潭公園北岸，東側緊鄰釣魚(yú)臺國賓館。憑借其得天獨厚的位置優(yōu)勢，這個(gè)位于國家中央政務(wù)區核心地帶的高端樓盤(pán)，2009年預售時(shí)均價(jià)就已經(jīng)在7.2萬(wàn)/平米。
而根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的歷史數據顯示，截至2009年8月18日，開(kāi)盤(pán)僅一個(gè)多月的東釣魚(yú)臺家園，總計售出房屋23套，成交均價(jià)高達72803元/平方米。而到2010年二季度，釣魚(yú)臺7號院的成交均價(jià)就達到10.9萬(wàn)元/平米，也即不到一年時(shí)間，其成交均價(jià)上漲約50%之多。此后整體成交均價(jià)都超過(guò)10萬(wàn)元/平米。
據一位長(cháng)期關(guān)注北京豪宅市場(chǎng)的業(yè)內人士透露，釣魚(yú)臺7號院自開(kāi)始銷(xiāo)售以來(lái)，成交情況一直都比較穩定，據統計，全部106套房源已售出九成，目前可售房源很少。而此前也有媒體報道，由于釣魚(yú)臺7號院不久前在辦理期房轉現房手續，因此部分已認購房源沒(méi)有簽約，但實(shí)際已售出。
釣魚(yú)臺7號院之所以能曝出天價(jià)，得益于其得天獨厚的位置優(yōu)勢。傍依玉淵潭公園北岸，東側緊鄰釣魚(yú)臺國賓館，地處國家中央政務(wù)區核心地帶，這樣的“絕版黃金地塊”一入市就已經(jīng)打上了“高房?jì)r(jià)、高利潤”的印章。
然而，據業(yè)內知情人士透露，30萬(wàn)元/平方米的天價(jià)背后，樓面價(jià)格卻并不高。根據海淀區政府2009年第7號文件，東釣魚(yú)臺家園項目即釣魚(yú)臺7號項目開(kāi)發(fā)用地西到玉淵潭北門(mén)、南至玉淵潭北岸、北到玉淵潭北街，總開(kāi)發(fā)面積7.3萬(wàn)余平方米，其中可銷(xiāo)售面積為4萬(wàn)余平方米。而這一地塊早在2006年就已經(jīng)傳出了協(xié)議轉讓的消息。
據玉淵潭南岸的另一豪宅樓盤(pán)首創(chuàng )緣溪堂（資料、論壇)的一位項目負責人向本報記者表示，當時(shí)玉淵潭南岸有地塊轉讓的消息一傳出，北京有背景的大型知名房企就都開(kāi)始“活動(dòng)”了，但沒(méi)過(guò)多久，就聽(tīng)說(shuō)一家名叫中赫置地投資控股有限公司的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)與土地方簽訂了土地協(xié)議轉讓協(xié)議。
這位負責人向記者介紹，東釣魚(yú)臺家園這一地塊原來(lái)屬于軍隊建設用地，按照當時(shí)軍隊土地管理的通知，要求在2007年1月31日后所有需要有償轉讓的軍隊空余土地都要執行招拍掛制度。而在這一期限到來(lái)前，軍用土地則可以以協(xié)議轉讓的方式轉給地方。
上述緣溪堂項目的負責人向記者透露，這一地塊的具體成交價(jià)至今沒(méi)人知道，“當時(shí)聽(tīng)說(shuō)樓面均價(jià)不超過(guò)2萬(wàn)元/平米�！�
據當時(shí)媒體報道，雙方最終簽訂協(xié)議是在2006年4月。由于中赫置地簽訂土地轉讓協(xié)議時(shí)，東釣魚(yú)臺家園項目用地范圍內的拆遷工作還未啟動(dòng)。雙方約定，由土地方負責拆遷工作，而拆遷產(chǎn)生的費用則由買(mǎi)方中赫置地歸并土地價(jià)款一并支付。
中赫置地的公開(kāi)資料顯示，中赫置地投資控股有限公司是中赫集團的全資子公司。中赫集團成立于2005年，是一家以礦業(yè)資源和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的多元化集團公司，注冊資本僅為1.17億元。據了解，中赫置地原來(lái)主要在河北做房地產(chǎn)，2005年進(jìn)入北京以后，只運作了三個(gè)房地產(chǎn)項目，其中兩個(gè)是北京的“北緯40度”項目和“釣魚(yú)臺7號院”，另一個(gè)項目在海南。
一位了解內情的河北人士告訴本報記者:“這個(gè)企業(yè)的老板是河北人，背景比較深�！�
如果以上述緣溪堂項目負責人所說(shuō)的當年的2萬(wàn)元/平米地價(jià)來(lái)看，如今的30萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售價(jià)格是樓面價(jià)格的約15倍，即使按照其普通房源的18萬(wàn)元/平米的低價(jià)，再刨去建安成本，利潤率之高也一看便知。
事實(shí)上，除釣魚(yú)臺7號院外，北京目前報價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的房地產(chǎn)項目還有霞公尊府、霄云路8號、盤(pán)古大觀(guān)、西絨線(xiàn)26號（資料、論壇)、財富中心二期、長(cháng)安太和（資料、論壇)等。其中，由北京新京潤房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的合生·霄云路8號，主力戶(hù)型均價(jià)在8.5萬(wàn)—12萬(wàn)元/平方米。但其戶(hù)型為1000平米及以上的4-5居室，目前的銷(xiāo)售均價(jià)也已經(jīng)高達250000元/平米，僅次于釣魚(yú)臺七號院總價(jià)2.5億起。
不過(guò)，記者也注意到，這些豪宅在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的實(shí)際成交均價(jià)卻并沒(méi)有那么高。
朝陽(yáng)區霄云路8號項目目前D3、D5號樓正在銷(xiāo)售，均價(jià)在8.5萬(wàn)—12萬(wàn)元/平米。不過(guò)，霄云路8號項目在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的實(shí)際成交均價(jià)僅為約5萬(wàn)元/平米。此外，位于東城區王府井(600859,股吧)地區的霞公尊府項目，去年8月14日取得銷(xiāo)售許可證時(shí)，擬售價(jià)格為108192元/平米，至今已銷(xiāo)售并在網(wǎng)上備案的共有18套住宅，實(shí)際成交均價(jià)為98230元/平米。
根據仲量聯(lián)行最新發(fā)布的住宅指數顯示，北京的豪宅售價(jià)總體仍然保持平穩并略有上升，其豪華公寓資產(chǎn)價(jià)值環(huán)比上升了3.2%。
但事實(shí)上，受物業(yè)稅試點(diǎn)及限購政策影響，北京豪宅市場(chǎng)的成交量也出現了萎縮。據偉業(yè)我愛(ài)我家統計數據顯示，今年1-4月，全市別墅成交590套，與去年同期相比下降55%；各月成交量由去年12月的358套下滑至4月的68套，并呈現出逐月遞減的態(tài)勢。
中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究部總監張大偉分析表示，目前，高端豪宅項目有所成交，主要原因是因為CPI高企與政策調控的大背景下，高端樓盤(pán)具有更好的保值增值功能。但在目前的調控背景下，市場(chǎng)上的投資需求還是受到了很大的限制。