自2008年調控以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調整期，房企間項目轉讓、并購案例不斷增加。在各取所需、皆大歡喜的并購合作之外，并購引發(fā)風(fēng)險開(kāi)始涌現。記者日前獲悉，中國鐵建地產(chǎn)位于北京朝陽(yáng)區來(lái)廣營(yíng)鄉的中鐵建國際城，在項目并購過(guò)程中就遭遇合同陷阱，導致利潤被砍40億元。
“地王”幾經(jīng)波折
中鐵建國際城所在的北京市朝陽(yáng)區來(lái)廣營(yíng)鄉清河營(yíng)村住宅及配套、商業(yè)金融項目1號地塊，規劃建筑面積66.22萬(wàn)平方米，曾為北京2007年當年出讓的建筑面積最大的住宅地塊
。根據規劃，該地塊除滿(mǎn)足“90平方米占7成”外還要配建廉租房項目，保障房及公建部分的政府回購面積達26萬(wàn)平方米。
2008年2月，該地塊被北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)有限公司以21億拍得，樓面地價(jià)約3170元/平方米。2008年房地產(chǎn)調控下的低迷市場(chǎng)，加上金融海嘯，房地產(chǎn)市場(chǎng)氣氛急轉直下。2008年8月，中國鐵建旗下的中鐵房地產(chǎn)集團與中聯(lián)亞達成協(xié)議，對該項目進(jìn)行整體并購，受讓價(jià)格為人民幣8.343億元。加上價(jià)值達21億元的該項目地塊使用權益在內，整個(gè)項目并購金額高達30億元。當時(shí)，周邊的商品住宅用地樓面價(jià)約為6500元/平方米，而中鐵地產(chǎn)集團購得的二手樓面地價(jià)約為6000元/平方米，表面看這樁生意合算。然而，并購交易卻暗藏著(zhù)巨大陷阱。
空頭合同暗藏陷阱
知情人士向記者透露，該地塊在當時(shí)其實(shí)已是燙手的山芋。因為該開(kāi)發(fā)用地的61萬(wàn)平方米可售面積中，有26萬(wàn)平方米是政府回購面積，其中住宅回購為6500元/平方米，公建回購為7000元/平方米。如果扣除該地塊政府回購房部分的效益損失，以30億元巨資收購其實(shí)是一筆不劃算的交易。而中聯(lián)亞公司在雙方的收購協(xié)議中承諾，將保證取消該宗土地中的政府回購面積，將該宗地開(kāi)發(fā)面積全部變成可銷(xiāo)售面積。這一合同中的書(shū)面承諾，被業(yè)內人士看作近乎天方夜譚的空頭支票。由于地塊在出讓前已明確規劃廉租房等政府回購部分，要在地塊已進(jìn)入開(kāi)發(fā)后，再調整用地性質(zhì)取消廉租房部分，是不可能的任務(wù)。
目前中國鐵建(北京)國際城在推的華語(yǔ)墅組團，高層洋房售價(jià)為26000元/平方米，而低層花園洋房達30000元/平方米。據悉，在共有四塊小地組成的該項目地塊中，最大的1-6地塊已近建設完成，共有住宅面積20萬(wàn)平方米，其中10萬(wàn)平方米已銷(xiāo)售完畢，另有近10萬(wàn)平方米住宅是政府回購房不能銷(xiāo)售，1-1與1-2地塊剛剛開(kāi)始動(dòng)工建設，而1-10地塊因為有16萬(wàn)平方米的政府回購面積懸而末決遲遲不能動(dòng)工。如果按照中鐵建地產(chǎn)取得該項目地塊時(shí)的6000元/平方米樓面地價(jià)，基本與政府回購部分的價(jià)格持平。目前該區域商品住宅單價(jià)已漲到2.8萬(wàn)-3.2萬(wàn)元/平方米，如果按樓面地價(jià)6000元平方米，加上建安、營(yíng)銷(xiāo)等綜合成本，成本價(jià)為1.1萬(wàn)元左右/平方米，以銷(xiāo)售利潤1.5萬(wàn)元/平方米來(lái)計算，26萬(wàn)平方米回購面積意味著(zhù)中鐵方面將損失項目開(kāi)發(fā)利潤近40億元。
并購整合風(fēng)險顯現
記者向中國鐵建地產(chǎn)總經(jīng)理吳仕巖求證此事，他承認，目前正在與中聯(lián)亞協(xié)商后續處理事宜。吳仕巖表示，中聯(lián)亞方面違反了合同中的回購面積承諾，當然要承擔違約責任。如果協(xié)商沒(méi)有滿(mǎn)意結果，后續可能會(huì )進(jìn)入法律程序，通過(guò)司法手段維護中鐵方面的權益。對于此次中鐵地產(chǎn)在項目并購中遭遇的利潤損失，業(yè)內人士對記者表示，目前行業(yè)調整期中，項目并購個(gè)案十分普遍，卻暗藏不少風(fēng)險。該人士認為，部分央企房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運作上經(jīng)驗并不算豐富，也導致出現誤入并購陷阱而遭遇風(fēng)險的情形。未來(lái)隨著(zhù)房地產(chǎn)調控持續收緊，行業(yè)調整的進(jìn)一步深化，行業(yè)整合與并購中的風(fēng)險將持續顯現。