在調控高壓下，部分城市高房?jì)r(jià)已出現松動(dòng)，但最近北京釣魚(yú)臺７號院卻以每平方米３０萬(wàn)元的身價(jià)，刷新了北京乃至中國內地最貴樓盤(pán)紀錄。而此前幾天，這個(gè)項目銷(xiāo)售均價(jià)尚在每平方米１０萬(wàn)余元。
　　是什么讓這個(gè)“天價(jià)樓盤(pán)”幾天內暴漲２倍？開(kāi)發(fā)商是否涉嫌牟取暴利？“一房一價(jià)”的調控政策如何避免被懸空？圍繞一系列疑問(wèn)，“新華視點(diǎn)”記者進(jìn)行了追蹤調查。

幾個(gè)月就漲一漲　勇奪“最貴豪宅”

　　搜房網(wǎng)和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，從每平方米均價(jià)５萬(wàn)元漲至１０萬(wàn)元，北京樓市的豪宅用了５年時(shí)間；而從１０萬(wàn)元漲至３０萬(wàn)元，只用了不到一年的時(shí)間。
　　記者調查發(fā)現，釣魚(yú)臺７號院由中赫置地投資控股有限公司開(kāi)發(fā)，從開(kāi)盤(pán)至今已數倍溢價(jià)。２００９年７月２１日開(kāi)盤(pán)時(shí)，以７．２萬(wàn)元的最高售價(jià)刷新北京最貴豪宅紀錄。次年第１季度，每平方米銷(xiāo)售均價(jià)突破８萬(wàn)元，第３季度已達到１０．３５萬(wàn)元。盡管一路漲，但去年釣魚(yú)臺７號院卻沒(méi)能保住“最貴豪宅”地位，被位于北京飯店旁的霞公府項目取代，后者單價(jià)高達１０．７９１萬(wàn)元。
　　據了解，私下里釣魚(yú)臺７號院不愿承認自己是北京豪宅的老二。霞公府剛問(wèn)世時(shí)，中赫置地的一名客服經(jīng)理對記者表示，該項目中還布置了一些別墅，均價(jià)約為１７萬(wàn)元／平方米。
　　然而，最近幾天，釣魚(yú)臺７號院掛出的售價(jià)令人咋舌。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該樓盤(pán)３號樓為３０萬(wàn)元／平方米，１號樓和４號樓為２０萬(wàn)元／平方米，２號樓為１８萬(wàn)元／平方米。這不僅是目前北京最高的價(jià)格，也是中國內地可公開(kāi)查詢(xún)的單價(jià)最高的項目。
　　從歷次漲價(jià)情況看，釣魚(yú)臺７號院的價(jià)格似乎沒(méi)受到過(guò)監管。

利潤數倍于成本　是否涉嫌暴利？

　　“最貴豪宅”的銷(xiāo)售價(jià)格是如何確定的？對此，釣魚(yú)臺７號院的銷(xiāo)售人員給出的解釋是：地理位置稀缺、不可復制。銷(xiāo)售人員不斷強調，這個(gè)項目緊靠釣魚(yú)臺國賓館，西通中央政務(wù)區，是“天生的豪宅”。
　　據知情人士透露，在開(kāi)盤(pán)前，中赫置地主要比照當時(shí)北京最貴的盤(pán)古大觀(guān)、昆侖公寓、銀泰中心等樓盤(pán)定價(jià)�！白畛豕�司決策層想把開(kāi)盤(pán)價(jià)定為６．５萬(wàn)元／平方米�！�
　　由此可見(jiàn)，６．５萬(wàn)元／平方米的售價(jià)已能確保開(kāi)發(fā)商的利潤，那么這個(gè)項目的成本究竟是多少呢？
　　記者多方查找釣魚(yú)臺７號院的土地出讓記錄未果。據相關(guān)知情者稱(chēng)，這一地塊是開(kāi)發(fā)商２００６年４月從軍方某下屬單位手中以協(xié)議方式取得。當年北京土地市場(chǎng)土地樓面價(jià)最高不到１萬(wàn)元／平方米，而一般協(xié)議出讓地價(jià)比招拍掛便宜得多。
　　談到建筑成本，釣魚(yú)臺７號院的宣傳資料顯示，豪宅采用了諸多“高檔品牌”裝修，如外立面是紅磚、石材、原銅、鈦鋅板，排水、電梯和戶(hù)門(mén)等都是國外高檔產(chǎn)品。對此，有過(guò)高端項目操盤(pán)經(jīng)驗的香港金達利筑地北京公司副總經(jīng)理陳玉城說(shuō)，一般高端項目建筑成本最多不超過(guò)２萬(wàn)元／平方米。
　　“高端項目定價(jià)策略在于堅持高利潤，開(kāi)盤(pán)價(jià)已能夠確保整個(gè)項目的利潤，如果沒(méi)有采用當今世界最先進(jìn)的抗震玻璃、防彈設備等，這一項目的總體成本不超過(guò)４萬(wàn)元／平方米�！标愑癯钦f(shuō)。以此測算，北京釣魚(yú)臺７號院獲利數倍于成本。
　　有關(guān)專(zhuān)家指出，國家在調控中應考慮對房地產(chǎn)開(kāi)征暴利稅，對利潤過(guò)高的高檔商品房征收高額稅收，同一個(gè)項目房?jì)r(jià)漲幅越大，稅收越高，以抑制房?jì)r(jià)暴漲。

逆市大漲沖擊調控　政府該不該監管？

　　針對“最貴豪宅”引發(fā)的爭議，釣魚(yú)臺７號院營(yíng)銷(xiāo)副總王丹認為，３０萬(wàn)元／平方米的價(jià)格只是最高限價(jià)，這個(gè)項目與普通商品房不可比，希望外界能理性看待，“我們的價(jià)格不會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生影響�！�
　　對此，北京市住建委有關(guān)負責人２５日告訴記者，釣魚(yú)臺７號院拿到了預售許可，后期售價(jià)由開(kāi)發(fā)商自己確定，政府只要求報備，引導但不干預。
　　但一些專(zhuān)家指出，當前我國房地產(chǎn)調控正進(jìn)入關(guān)鍵期，釣魚(yú)臺７號院翻番調高房?jì)r(jià)的舉動(dòng)，出現在國家調控政策密集出臺的當下，這是典型的逆市操作行為，容易發(fā)出錯誤信號，誤導房?jì)r(jià)走勢。
　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長(cháng)楊少鋒說(shuō)，這個(gè)“天價(jià)豪宅”看起來(lái)離老百姓很遠，但房地產(chǎn)定價(jià)有聯(lián)動(dòng)效應，會(huì )參照周邊或同類(lèi)樓盤(pán)價(jià)格。如同當年釣魚(yú)臺７號院的定價(jià)會(huì )參照盤(pán)古大觀(guān)一樣，當下一些項目也在參照釣魚(yú)臺７號院的價(jià)格。而高端樓盤(pán)上漲，必然帶動(dòng)中端市場(chǎng)，最終形成“多米諾骨牌效應”。
　　有關(guān)專(zhuān)家指出，“一房一價(jià)”調控政策出臺后，開(kāi)發(fā)商所報“備案價(jià)格”出現“注水”，遠超過(guò)地方政府2011年的房?jì)r(jià)調控目標�！耙环恳粌r(jià)”本是控房?jì)r(jià)，卻成了拉高房?jì)r(jià)穩定漲價(jià)預期。陳玉城表示：“３０萬(wàn)元／平方米的高價(jià)不排除有上述因素，不論是否合理，都將沖擊調控效果�！�