土地市場(chǎng)成交持續低量徘徊。中國指數研究院30日發(fā)布的統計數據顯示，上周(5月23日至29日，下同)，在監測的20個(gè)主要城市中，僅有3個(gè)城市共成交住宅用地4宗，成交土地面積18萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌48%。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，成交明顯下滑的背后，是開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃及市場(chǎng)預期悲觀(guān)。在限購令和信貸緊縮之下，樓市僵局已現松動(dòng)跡象，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)對價(jià)格進(jìn)行調整的范圍將進(jìn)一步擴大。
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流標再現 開(kāi)發(fā)商拿地謹慎
根據國土資源部最新要求，土地監控已經(jīng)細化到地方縣城。各縣級國土部門(mén)必須嚴格監控當地市場(chǎng)成交情況，清理2011年以來(lái)的成交地塊，如有地價(jià)異常則需主動(dòng)上報。而事實(shí)上，多位業(yè)內專(zhuān)家告訴記者，當前土地市場(chǎng)正處于量?jì)r(jià)齊跌的低迷時(shí)期。
根據中國指數研究院發(fā)布的最新土地市場(chǎng)交易周報，上周20個(gè)主要城市土地市場(chǎng)供應量大幅減少，成交量繼續走低。據統計，受監測20個(gè)主要城市共推出土地43宗，較上一周減少120宗，推出土地面積共計164萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌74%；成交土地35宗，較上周減少20宗，成交面積共計219萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3%�！�
在今年三四月份的黃金時(shí)期，“北上深廣”等一線(xiàn)城市，土地市場(chǎng)走低態(tài)勢明顯。有數據顯示，截至5月23日北京市土地成交收入同比2010年1至5月下降59.2%。上海市4月份土地出讓金同樣降幅明顯，并創(chuàng )下近兩年來(lái)單月土地出讓金新低。
另一方面，開(kāi)發(fā)商拿地熱情同樣在迅速減弱，全國各大城市土地流拍、底價(jià)成交陸續出現。據中原監測，各大城市宅地溢價(jià)率已連續3周保持在10%以?xún)�，且部分城市土地市�?chǎng)已出現流標。上周一至周四，中原監測的10幅到期宅地中有2幅流標，其中南京一幅宅地因起拍價(jià)過(guò)高而流標�！芭c前段時(shí)間相比，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)越來(lái)越悲觀(guān)，拍地的熱情不像以前那么高�！敝性瘓F研究董事程澐接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)表示。
萬(wàn)科、保利、招商、金地等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)在今年前4個(gè)月已經(jīng)不約而同地降低了拿地規模，并不同程度地表示，當前針對土地市場(chǎng)的策略已經(jīng)趨向謹慎。
來(lái)自中國房產(chǎn)信息集團發(fā)布的數據顯示，15家大型房地產(chǎn)企業(yè)在今年的前4個(gè)月中，拿地總量呈逐月下降趨勢。尤其在最近的4月份，通過(guò)招拍掛方式新增土地總建筑面積共260.08萬(wàn)平方米，同比下降78%，環(huán)比下滑66%；成交土地總價(jià)約56.88億元，同比下降70%，環(huán)比下滑59%，創(chuàng )2010年以來(lái)拿地總量和成交總價(jià)的月最低紀錄。
高策地產(chǎn)顧問(wèn)董事長(cháng)李國平告訴《經(jīng)濟參考報》記者，不僅僅在“北上深廣”等一線(xiàn)城市，在南京、天津、秦皇島等二線(xiàn)土地市場(chǎng)也同樣低迷�！案嗟拈_(kāi)發(fā)商開(kāi)始持幣觀(guān)望，不敢入市�！�
東亞新華地產(chǎn)一位人士告訴記者，目前整個(gè)大的市場(chǎng)環(huán)境，體現了中央宏觀(guān)調控的力度和效果，同時(shí)也影響了企業(yè)對后期市場(chǎng)環(huán)境的信心。這意味著(zhù)在供應量不能提升的情況下，土地市場(chǎng)仍將持續走低。綜合市場(chǎng)判斷，土地溢價(jià)率、成交量仍然會(huì )雙雙下降。
資金緊張 回籠慢融資難
而開(kāi)發(fā)商之所以謹慎入市，除了是對后期市場(chǎng)信心不足，最重要的則是來(lái)自資金鏈的擔憂(yōu)。
目前，與房地產(chǎn)融資有關(guān)的資本市場(chǎng)、銀行開(kāi)發(fā)貸款、信托資金、海外債券四大融資渠道已出現“融資難”的狀況。
同時(shí)，在國務(wù)院?jiǎn)?dòng)新一輪的房地產(chǎn)調控后，金融機構對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的控制更為嚴格。多家商業(yè)銀行此前透露，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率上調至接近10%。并且不能再用土地進(jìn)行抵押貸款，而必須是建筑物。
多地出臺的限購令，令市場(chǎng)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)普遍下滑，資金難以迅速回籠。同時(shí)國家持續從緊的信貸政策讓融資再添難度，如此“雪上加霜”讓房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈上青黃不接。
上述東亞新華地產(chǎn)內部人士告訴記者，當前的限購令和信貸政策，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其民企資金鏈的影響是空前的，“央企及大型房企資金充裕且擁有一定土地儲備，在市場(chǎng)低迷時(shí)期擁有一定的抗打擊能力，而民企及中小企業(yè)則無(wú)法比肩�！�
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況研究》認為，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況已不容樂(lè )觀(guān)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源增速放緩、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高位運行、商品房銷(xiāo)售金額增速難以大幅回升、個(gè)人購房貸款余額增速回落等系列因素的影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈逐漸趨緊。研究預測，受融資環(huán)境依然嚴峻及資金難以快速回籠的影響，二季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金可能進(jìn)入預警區間。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生告訴記者，房企資金吃緊的局面才剛剛開(kāi)始�！澳壳翱梢詸z測的數據基本上來(lái)自4月份或者更早，而事實(shí)上房企真正的資金鏈緊張從5月份才剛剛開(kāi)始，并且會(huì )一直持續到今年第三季度�！�
聶梅生同樣認為，房企的資金壓力主要來(lái)自于限購令和信貸政策�！瓣懤m出臺限購令的35個(gè)大中城市投資比例平均是15%至20%，限購后會(huì )使整個(gè)交易量下降7%，交易額則會(huì )下降10%。另一方面，穩健的貨幣政策使房地產(chǎn)業(yè)的資金流入明顯減少。從貸款利率上也可以反映出來(lái)。原來(lái)8%的利率開(kāi)發(fā)商往往嫌高，現在攀至18%的高點(diǎn)時(shí)卻搶著(zhù)貸款，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的資金開(kāi)始緊張�！�
接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)的多位業(yè)內人士一致認為，如何在資金鏈預警時(shí)提前做好應對之策，在市場(chǎng)低迷時(shí)期快速取得資金回籠是現階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要考慮的首要任務(wù)。
價(jià)松量升 樓市僵局現松動(dòng)跡象
在資金面持續緊張之下，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿強烈。與此同時(shí)，受?chē)绤栒{控信號引導，業(yè)主的心態(tài)也逐漸發(fā)生轉變。多個(gè)熱點(diǎn)城市近期住宅市場(chǎng)成交量上漲，一二手房?jì)r(jià)也持續松動(dòng)。
中國指數研究院的最新統計顯示，上周監測的35個(gè)城市中，19個(gè)城市樓市成交量上漲，9個(gè)城市成交量漲幅在30%以上，溫州、蚌埠兩城市漲幅逾100%。重點(diǎn)城市中，5個(gè)城市成交量環(huán)比上漲，其中武漢漲幅最大，達39.85%，其次是成都，漲幅達28.13%，南京跌幅最大，達30.71%。
德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟告訴記者，在地量成交的狀況之下，上周上海出現了單個(gè)項目周簽約超過(guò)了200套的狀況，這是在今年樓市調控以來(lái)從未有過(guò)的現象，表明了當前市場(chǎng)只有通過(guò)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)對價(jià)格進(jìn)行調整才能帶動(dòng)成交的回升，打破當前的僵局。
“連續幾周我們已經(jīng)看到，價(jià)格的調整從小規模的試探，慢慢開(kāi)始蔓延起來(lái)，目前來(lái)看，調整的幅度在5%至10%這個(gè)區間�！背虧繁硎�，隨著(zhù)調控的深入，政府與企業(yè)在資本市場(chǎng)、土地市場(chǎng)的博弈仍將繼續，但由于政府往往掌握著(zhù)更多主動(dòng)權，為搶占先機布局后市，房企擴大促銷(xiāo)范圍為明智之舉�！拔磥�(lái)一段時(shí)間，價(jià)格調整的項目將增多”。
二手住宅市場(chǎng)方面，雖然與去年同期相比，多數熱點(diǎn)城市二手住宅成交量仍處于低位，但環(huán)比正逐漸恢復。中原監測的京津滬深穗五大城市除天津外，成交量亦已連續兩周穩步回升，總體環(huán)比升幅均在10%上下。其中，北京和上海環(huán)比升幅分別達39%和41%。
程澐認為，從一二手市場(chǎng)表現來(lái)看，樓市僵局已現松動(dòng)跡象。她還預測，隨著(zhù)新房促銷(xiāo)和二手房降價(jià)范圍的逐步擴大及出臺新政預期的減弱，各地住宅成交將逐步緩慢地恢復。
對于未來(lái)一段時(shí)間的房?jì)r(jià)走勢，李國平預測，中低端市場(chǎng)會(huì )有松動(dòng)，由于調控政策及保障房供應量提升等因素，房?jì)r(jià)同比下調幅度在15%以?xún)�。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，全國房?jì)r(jià)指數將出現數月的環(huán)比下跌，但就全年整體來(lái)看，仍難下跌；全國商品房成交均價(jià)，今年基本持平或略降，部分一二線(xiàn)城市會(huì )小降。