5月份，北京豪宅逆勢而動(dòng)，釣魚(yú)臺7號院漲至30萬(wàn)元/平方米，從北京最貴躥至全國最貴，曝出最嚴限購令下的樓市暴利，3日該項目已被暫停銷(xiāo)售。然而經(jīng)調查發(fā)現，京城另外兩大在售豪宅霞公府和長(cháng)安8號，盡管價(jià)格未現漲勢，卻也在以不同的手段攫取著(zhù)暴利�？駶q價(jià)、久囤地、撬地球———最經(jīng)典的樓市三大暴利法則，在京城三大豪宅項目中演繹得淋漓盡致。據新華社電

　　成本僅4萬(wàn)售價(jià)30萬(wàn)

　　手段1：狂漲價(jià) 案例：釣魚(yú)臺7號院

　　想描繪北京豪宅價(jià)格步步高漲路線(xiàn)圖，不能不提到位于西三環(huán)內的釣魚(yú)臺7號院。
　　2009年7月21日開(kāi)盤(pán)時(shí)，以7.2萬(wàn)元的最高售價(jià)刷新北京最貴豪宅紀錄。2010年第1季度，每平方米銷(xiāo)售均價(jià)突破8萬(wàn)元，3季度已達到10.35萬(wàn)元。開(kāi)盤(pán)后一年多的時(shí)間內，在北京市豪宅均價(jià)排行榜中，釣魚(yú)臺7號院穩居榜首。
　　不過(guò)，釣魚(yú)臺7號院似乎并不滿(mǎn)足于北京最貴。
　　近日，該樓盤(pán)剛剛公布了一批拿到銷(xiāo)售證的現房，其中3號樓為30萬(wàn)元/平方米，1號樓和4號樓為20萬(wàn)元/平方米，2號樓為18萬(wàn)元/平方米。這不僅是目前北京最高的價(jià)格，也是中國內地可公開(kāi)查詢(xún)的單價(jià)最高項目。
　　從7萬(wàn)多元/平方米漲至30萬(wàn)元/平方米，僅用了不到兩年時(shí)間。分析人士指出，該樓盤(pán)成本最高很可能在4萬(wàn)元/平方米以下。
　　目前，該項目涉嫌暴利已引起北京市相關(guān)部門(mén)的重視，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )3日宣布，已暫停該項目23套定價(jià)過(guò)高房屋的銷(xiāo)售，并已聯(lián)合北京市地稅局對該項目展開(kāi)調查。

　　■ 業(yè)內規則

　　飛速漲價(jià)非豪宅專(zhuān)利，據了解，通州區在2009年底時(shí)房?jì)r(jià)普遍在每平方米1萬(wàn)元左右，而在2010年3月份，這一區域的很多項目將房?jì)r(jià)猛漲至每平方米25000元。
　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長(cháng)楊少鋒表示，2008年前北京15000元/平方米就可以算上是高檔住宅，現在至少需要30000元/平方米才算得上高檔項目，三年間北京主流房地產(chǎn)項目?jì)r(jià)格增幅約100%，而房地產(chǎn)項目完全由開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)。

　　地價(jià)2千多房?jì)r(jià)10余萬(wàn)

　　手段2：久囤地 案例：霞公府

　　去年8月14日，位于王府井的霞公府以均價(jià)10.791萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)。
　　據北京市國土資源局資料顯示，該項目2005年已拿地，當時(shí)這一地塊的規劃建筑面積為26萬(wàn)平方米，土地成交價(jià)為58030萬(wàn)元，即樓面地價(jià)僅有2232元/平方米。
　　北京市國土資源局的數據顯示，2003年，海淀區部分項目的樓面地價(jià)已高達2000元/平方米，而如今2232元/平方米的樓面地價(jià)，至少要在六環(huán)外。
　　憑借分期開(kāi)發(fā)，該項目經(jīng)歷了2007、2009年兩次房?jì)r(jià)上漲高峰，至去年上市時(shí)，已賣(mài)至10萬(wàn)多元/平方米。
　　業(yè)內資深人士稱(chēng)，分期開(kāi)發(fā)、對項目中黃金位置地塊長(cháng)期撂荒，享用因土地增值帶來(lái)的暴利，是房地產(chǎn)業(yè)的潛規則。
　　湘財證券地產(chǎn)研究員張化東表示，盡管不排除規劃和拆遷難等原因，但更多的開(kāi)發(fā)商囤地就是為了坐享土地升值，近年來(lái)地價(jià)飆升太快，尤其是市中心地塊已成稀缺資源，如果一次性建房銷(xiāo)售，就無(wú)法享受地價(jià)溢價(jià)的利益，反之閑置土地有時(shí)候收益更大，分期開(kāi)發(fā)變相捂盤(pán)、盡量延長(cháng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度都能起到囤地效果。

　　■ 業(yè)內規則

　　據了解，分期開(kāi)發(fā)、圍而不建的現象在地產(chǎn)界廣泛存在。據香港上市公司碧桂園2010年年報顯示，截至去年底碧桂園已取得國土證的建筑面積約4830萬(wàn)平方米，其中滿(mǎn)洲里碧桂園項目的完全竣工日期為2024年。此外，東三環(huán)雙井橋南，華潤置地旗下的一塊地6年來(lái)基本處于停滯狀態(tài)，而地價(jià)則上漲了好幾倍。
　　楊少鋒表示，除了獲得土地增值，開(kāi)發(fā)商囤地還可以造成商品房供應市場(chǎng)的房源數量減少，進(jìn)而推高房?jì)r(jià)。

　　五千萬(wàn)“運作”到150億

　　手段3：借殼 案例：長(cháng)安8號

　　在建國路與西大望路交會(huì )處東南角，總建筑面積達23萬(wàn)多平方米的長(cháng)安8號項目，正在進(jìn)行最后階段的施工。按照該項目目前售價(jià)每平方米7萬(wàn)多元來(lái)計算，其市值最少為150億元。
　　但是，這個(gè)項目的啟動(dòng)資金只有5000萬(wàn)元。
　　2004年，北京王府世紀發(fā)展有限公司旗下北京耀輝置業(yè)拿到了長(cháng)安8號地塊，占地面積2.745萬(wàn)平方米、規劃建筑面積23.29萬(wàn)平方米。
　　天鴻寶業(yè)當年的公開(kāi)資料顯示，耀輝置業(yè)的凈資產(chǎn)不到3000萬(wàn)元，注冊資本只有5000萬(wàn)元。要想獨立成功運轉這個(gè)預計投資數十億元的大項目，無(wú)疑困難重重。
　　起初，王府世紀將耀輝置業(yè)62%的股權，以3100萬(wàn)元賣(mài)給了上市公司天鴻寶業(yè)。隨后，天鴻寶業(yè)通過(guò)銀行貸款等，為項目籌集拆遷款和建設資金數億元，項目順利啟動(dòng)。
　　合作中途，天鴻寶業(yè)被控股方首開(kāi)股份借殼整體上市，運作一段時(shí)間，將其轉讓給奧園地產(chǎn)。奧園地產(chǎn)又為該項目注入大量資金，提供償還欠款、建設裝修的費用。

　　■ 業(yè)內規則

　　通過(guò)合作買(mǎi)家的不斷更迭和資本運作，長(cháng)安8號目前基本建成，已上市銷(xiāo)售。
　　事實(shí)上，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，借助金融杠桿使投資收益翻番的情況不勝枚舉。例如一個(gè)住宅項目的預計投資額是10億元，利潤是3億元，項目利潤率為30%。實(shí)際上開(kāi)發(fā)商只需拿出2.5億元啟動(dòng)項目，后期可利用土地抵押貸款、預售資金來(lái)分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，不用再自掏腰包，最終利潤率將超過(guò)100%。