據住建部估算，完成今年1000萬(wàn)套保障性住房建設的目標所需資金至少1.3萬(wàn)億元。除中央、省級和市縣政府將承擔5000多億元外，剩余的8000多億元要通過(guò)社會(huì )機構投入和被保障對象以及所在企業(yè)籌集。記者在調查中了解到，截至目前，各地保障性住房開(kāi)工目標只完成三成左右，資金缺口成最大障礙。專(zhuān)家建議，保障房建設必須探索建立多層次、多渠道、可持續的融資機制，在審慎規劃和嚴格管理的前提下，引入保險、社保、信托等民間資金。我國可借鑒香港保障房融資新模式，試點(diǎn)保障房信托投資基金(REITS)。
保障房資金缺口較大
記者調查發(fā)現，地方政府在推進(jìn)保障房建設過(guò)程中面臨較大資金缺口。上海楊浦區住房保障和房屋管理局副局長(cháng)吳巖告訴記者，近兩年，土地出讓收入近一半用于保障房建設。當前財政資金面臨很大壓力，一方面，保障房建設要拿出土地，政府僅用于收儲的拆遷成本就極為高昂，另一方面，保障房建設需要大筆資金，更別說(shuō)后期的管理和維護了。在現有的財政預算體系下，廉租房發(fā)展基本沒(méi)有問(wèn)題，但是即將大規模開(kāi)展的公租房建設則面臨巨大資金缺口。
據測算，公租房的回報率在3%左右，需要33年才能收回成本。但吳巖認為，即使這樣的收益率可能還是樂(lè )觀(guān)的估計，公租房只是象征性地收取租金，還要考慮到入住率和收繳率。如楊浦區老公房房租的收繳率普遍不理想，最低只有60%。如果加上后期的管理和維護，公租房的租金收入可能僅供維持日常運營(yíng)，要回收投資成本恐怕很難。
據上海市住房保障和房屋管理局有關(guān)人士透露，今年上海經(jīng)適房、動(dòng)遷房項目的新增資金缺口約350億元，對銀行貸款的依賴(lài)度為八成左右。以往上半年的貸款基本能按時(shí)發(fā)放到位，但今年上半年新增貸款極少，如果這一形勢繼續下去，要在10月底前實(shí)現全部項目開(kāi)工將十分困難。
按照計劃，1000萬(wàn)套保障性住房必須在10月底前全部開(kāi)工。但截至5月底上海經(jīng)適房項目約完成25%的開(kāi)工計劃，大型居住社區項目約有20%開(kāi)工，動(dòng)遷房則50%以上開(kāi)工。北京、江蘇、浙江等地保障房開(kāi)工情況也不樂(lè )觀(guān)，開(kāi)工率截至5月也僅在三至四成，只有重慶開(kāi)工率超過(guò)四成。一位專(zhuān)家估計，整體來(lái)看目前仍約有七成保障房沒(méi)有開(kāi)工，資金短缺是最大障礙。
借鑒“領(lǐng)匯模式”盤(pán)活“閑置資產(chǎn)”
海通證券房地產(chǎn)信托投資基金專(zhuān)家袁國良建議，上�？稍圏c(diǎn)引入香港“領(lǐng)匯模式”，在目前法律允許的范圍內，設計符合實(shí)際情況的保障房信托基金模式，盤(pán)活政府所持有的“閑置資產(chǎn)”，將沉淀資產(chǎn)價(jià)值顯性化。
從2003年起，香港政府對保障性住房策略作出調整，停止出售居屋(類(lèi)似內地的經(jīng)濟適用房)，香港房屋委員會(huì )收入銳減，發(fā)展公屋面臨巨大資金壓力。為此，房委會(huì )通過(guò)分拆出售轄下180多處零售和停車(chē)設施，成立了領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，并把該基金在香港聯(lián)交所上市，凈資產(chǎn)為330億港元，分拆銷(xiāo)售設施所得收入全部歸房委會(huì )所有，為香港公屋發(fā)展拓展了新的融資渠道。
按2011年3月25日數據，領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金市值約530億港元，是亞洲市值最大的房地產(chǎn)投資信托基金。即使在金融危機期間，領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金表現也非常穩定，是市場(chǎng)唯一未跌破凈值的REITS。
領(lǐng)匯管理有限公司執行董事和行政總裁王國龍也認為，內地可以借鑒領(lǐng)匯上市的經(jīng)驗，選擇適宜的房地產(chǎn)成立房地產(chǎn)投資信托基金，為保障房建設籌集資金�！鞍逊慨a(chǎn)打包上市為房地產(chǎn)投資信托基金，這種融資方法已為許多國家接受，在歐洲、美國有幾十年的歷史”。
據香港領(lǐng)匯基金企業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理丘兆祺介紹，領(lǐng)匯得以成功運行、平穩經(jīng)營(yíng)、穩定回報投資者取決于以下條件：第一，打包上市的資產(chǎn)質(zhì)量較高，能產(chǎn)生穩定租金，給投資者穩定回報。領(lǐng)匯資產(chǎn)包內物業(yè)均在交通發(fā)達、地理環(huán)境較好的衛星城中心，緊鄰地鐵，周邊人口密集，面向大眾消費，因此較少受經(jīng)濟景氣度影響，租金波動(dòng)不大，因此即使在2008年金融危機期間表現也很穩定。第二，有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)運營(yíng)公司，提升商場(chǎng)、超市等品質(zhì)，迎合現代消費模式重新規劃市場(chǎng)及租戶(hù)，租金穩定增長(cháng)。過(guò)去五年，領(lǐng)匯旗下物業(yè)租金從平均每月20港元/平方呎(10平方呎約等于一平方米)提升至目前的32港元/平方呎。
可使國有資產(chǎn)保值增值不流失
袁國良等專(zhuān)家表示，內地采用“領(lǐng)匯模式”有幾大優(yōu)勢：首先，通過(guò)資產(chǎn)池打包，可以把數百億元存量資產(chǎn)盤(pán)活，募集的資金量較大，可以開(kāi)辟地方政府新的融資渠道。去年以來(lái)，各地對地方融資平臺進(jìn)行清理，加上今年對信貸總量的控制，融資平臺融資能力下降；隨著(zhù)樓市調控深入，地方政府土地出讓收入也將明顯下降�！邦I(lǐng)匯模式”有助盤(pán)活地方存量資產(chǎn)，彌補地方財力不足。與此同時(shí)，政府操作也很靈活，最多可持有85%股份，也可逐步減持，確保國有資產(chǎn)保值增值。
第二，保障房REITS在市場(chǎng)公開(kāi)交易，定價(jià)透明，避免暗箱操作，不會(huì )造成國有資產(chǎn)流失。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭說(shuō)，目前各地在吸引開(kāi)發(fā)商參與保障房建設過(guò)程中，往往會(huì )給予一些政策優(yōu)惠來(lái)彌補開(kāi)發(fā)商利益的讓渡，這種優(yōu)惠大多是“一事一議”不透明的，實(shí)際操作中不排除開(kāi)發(fā)商獲取的隱性收益大于顯性成本。REITS由市場(chǎng)定價(jià)，能最大程度保障政府權益，甚至在公眾對房?jì)r(jià)存在上漲預期之下，還可能享有一定溢價(jià)。
REITS在民間資本中對收益率的要求最低，約在4%左右，可以說(shuō)是成本最低的資金來(lái)源之一。與此相對，保險機構的年均投資收益率超過(guò)5%，全國社�；鹄硎聲�(huì )與南京簽約的30億元信托貸款，利率也達到6.06%，開(kāi)發(fā)商對利潤的期望值則更高。
據介紹，房地產(chǎn)投資信托基金是資產(chǎn)證券化的一種形式，作為集體投資計劃，主要投資于可獲租金等收入的房地產(chǎn)，所得收入以派息方式分配給基金持有人。對普通百姓來(lái)說(shuō)，保障房REITS也增加了一個(gè)穩定的投資渠道。由于資產(chǎn)池均是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，租金回報率比較穩定，持有者每年可以穩定獲得分紅，同時(shí)還享受資產(chǎn)增值收益。領(lǐng)匯房產(chǎn)基金6月1日公布的2010財年(截至2011年3月31日)業(yè)績(jì)顯示，受惠于香港經(jīng)濟持續改善，每基金單位分派額較去年增加13.4%，至1.10港元。領(lǐng)匯上市時(shí)發(fā)行價(jià)為10.3港元，目前股價(jià)維持在27港元左右，5年總增值達165%；2007至2010財年領(lǐng)匯分紅率分別為3.6%、4.3%、5.5%、5.1%，跟銀行儲蓄相比也是相對可觀(guān)的收益。