被稱(chēng)為京城首席投資人的張羽沖在房地產(chǎn)投資之前，其本職工作是北京交響樂(lè )團的首席圓號手。從2003年開(kāi)始，他專(zhuān)注于房地產(chǎn)的投資：2003年6000元/平方米購買(mǎi)的北京富力城，如今已經(jīng)漲到了45000元/平方米；2009年，15000元/平方米購入的海景房，如今輕松變?yōu)?、4萬(wàn)/平方米。在一次次準確的市場(chǎng)預判背后，這位投資極客有著(zhù)怎樣的成功秘笈？

　　每5年一次的戰略調整

　　藝術(shù)家出身的張羽沖并沒(méi)有普通投資人精打細算的世俗氣息，面對自己過(guò)往的“戰績(jì)”，張羽沖表示，投資的一個(gè)核心是看趨勢，投資住宅，投資商業(yè)，以及現在投資旅游地產(chǎn)都是看準了市場(chǎng)的大勢。而他對大勢的準確把握總能夠讓跟隨他的投資人心服口服。據悉，與他為伍的投資客們都是高端客群，大多來(lái)自各個(gè)行業(yè)的精英。他們的集合不僅是財力的集合，也是智慧的結合�！按蠹业男湃味确浅５母�。我們已經(jīng)形成了非常專(zhuān)業(yè)的團隊，投資人都認同團隊運作所收取的管理費�！庇纱丝梢�(jiàn)，張羽沖的投資已經(jīng)完成了從散戶(hù)向大戶(hù)的轉變，如今正在向類(lèi)似于基金管理的房地產(chǎn)投資團隊方向發(fā)展。而在他的投資背后都有一個(gè)龐大的投資群體作為支持，真正實(shí)現了由術(shù)向道的質(zhì)變。
　　他告訴記者在他的投資歷程中，已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)階段，每一個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)候差不多是5年。
　　第一個(gè)5年計劃的時(shí)候，他看準了住宅投資。尤其是2003年左右，他在第一個(gè)5年計劃中，就和他的團隊購入了北京北三環(huán)的富力城項目近百套住宅。他告訴記者，當時(shí)投資住宅看中了一點(diǎn)，就是人們急劇上升的居住需求。當時(shí)人們買(mǎi)房主要是為了自住、改善、出租。而且時(shí)至今日以北京為例，每年還有幾十萬(wàn)的留京指標，這意味著(zhù)還有百萬(wàn)平方米的剛性居住需求。
　　不過(guò)從2003、2004年開(kāi)始，投資房地產(chǎn)的人逐漸地增加了。張羽沖帶領(lǐng)團隊開(kāi)始新一輪的5年計劃商業(yè)投資。據悉他們當年投資的4萬(wàn)元/平方米的商鋪目前的市值已經(jīng)達到了16萬(wàn)，即使是這樣張羽沖在2007年拋售股票和房產(chǎn)的時(shí)候依然保留著(zhù)自己的商鋪。他表示放棄住宅投資商業(yè)，一是考慮政策導向，二是看中了商業(yè)投資有持續的租金收益。投資商業(yè)的同時(shí)，他開(kāi)始為團隊尋找新一輪的投資熱點(diǎn)。享受生活讓他看到了市場(chǎng)尤其是高端人群相同的需求。于是他在新的5年計劃中又看中了旅游地產(chǎn)�！爸袊�的高端人群對生活品質(zhì)的需求非常的迫切，這個(gè)需求將引導旅游地產(chǎn)成為下一個(gè)階段投資的熱點(diǎn)。而且旅游地產(chǎn)是服務(wù)于度假，投資這個(gè)領(lǐng)域與政府調控住宅，關(guān)注民生沒(méi)有沖突�！�

　　“租金為王”的商業(yè)投資理念

　　因為成都近兩年來(lái)商鋪上漲的速度非�？�。所以記者特意就商業(yè)地產(chǎn)的投資請教了張羽沖。他先給記者講了一個(gè)實(shí)例。他曾經(jīng)在他出租的商鋪門(mén)口聽(tīng)到了路人的議論，生意好好，這個(gè)商鋪不曉得是誰(shuí)的。買(mǎi)這個(gè)商鋪的人一定賺慘了。其實(shí)在這個(gè)故事中，他想告訴記者的是，商鋪好是與人氣旺有關(guān)。他計算過(guò)一個(gè)130平方米小超市的現金流水為4.5萬(wàn)/天�？梢灶A見(jiàn)這個(gè)130平方米的商鋪有著(zhù)持續而穩定的租金保證�！吧虡I(yè)最為重要的是租金水平，商鋪本身的升值能力也是和這個(gè)水平相關(guān)的。試問(wèn)一個(gè)100萬(wàn)的商鋪，如果一年的租金僅僅幾萬(wàn)元，甚至連銀行的利息都達不到，升值的預期從何而來(lái)�！睆堄饹_直言不諱道。
　　他告訴記者，他在第二個(gè)5年計劃中投資了不少的商鋪，這些商鋪如今不是被星巴克就是被711等人氣旺，流水大的商家所租用，正是這些商家的入駐保證了他手中商業(yè)的持續升值。僅看商業(yè)升值潛力而忽視商鋪現實(shí)租金的方式對商業(yè)地產(chǎn)的投資來(lái)說(shuō)是非常錯誤的。
　　如今他還準備投資一些商業(yè)項目，其中也包括了一些商業(yè)產(chǎn)權的公寓和商務(wù)寫(xiě)字樓。這次到成都就是為了來(lái)考察富力天匯中心和富力麗思國際公寓。說(shuō)到目前投資方向，他表示一方面與政策的限制有關(guān)，另一個(gè)方面商業(yè)租金的回報也是他非�？粗氐�，尤其是寫(xiě)字樓，這兩年在北京的漲幅驚人，差不多已經(jīng)達到了每一個(gè)平方米300-350元/月。當聽(tīng)說(shuō)成都的租金水平，尤其是高端寫(xiě)字樓的水平每平米100多元/月，他認為還有升值潛力。

　　“看沙不看房”的細節追逐

　　和其他投資客還有一個(gè)非常大的不同，張羽沖告訴記者，自己投資大多在高端。記者試著(zhù)讓他在投資客目前傾向的兩個(gè)極端，最便宜的起價(jià)房和最貴的樓王中選擇的時(shí)候，他毫不猶豫地告訴記者一定是后者�！耙话銇�(lái)說(shuō)，一個(gè)社區中最好的位置是人人都向往的，即使是買(mǎi)不起的人也會(huì )想著(zhù)去看看，這樣銷(xiāo)售的面就要大得多，成交的機會(huì )也比其他高很多�！�
　　據悉，他是為數不多的監督開(kāi)發(fā)商的購房者。即使是工地、毛胚房，也要一層一層爬上去查看。后期精裝房過(guò)程中，他也會(huì )一次次的考察，甚至給開(kāi)發(fā)商提出整改的建議�，F在不少的開(kāi)發(fā)商甚至于還主動(dòng)請他去提改進(jìn)的意見(jiàn)。從這個(gè)細節也可以看出他對自己投資房子的重視。
　　張羽沖這種只投高端的理念也指導了他在海南的投資。也正因為他投資的是高端項目，所以他有比一般人更為細膩的投資考量。
　　以他在海南投資的清水灣來(lái)說(shuō)。一般的人都覺(jué)得從市區到清水灣驅車(chē)近1個(gè)小時(shí)，地段實(shí)在不好。但是他卻不這樣認為，對于度假，尤其是休閑度假的人來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有一個(gè)適度的車(chē)程距離，人人可去，就談不上有品質(zhì)了。那么在眾多的海灣中，他選擇了清水灣的原因僅僅是自然環(huán)境好、距離適中么。他接下來(lái)的回答讓記者大跌眼鏡。
　　“看沙！這里的沙非常的細膩，不會(huì )像有些地方的灣，海水中全是卷的沙，而且粗糙，讓人覺(jué)得不舒服。這里的海灣沒(méi)有坡度，海水非常的清澈，能見(jiàn)度高�！彼�又接著(zhù)說(shuō)，“既然是投資高端的客戶(hù)，要想到他們的需求，他們來(lái)度假，就是為來(lái)享受最好的海水和沙灘的，這些當然是比房子更為重要的考量對象。任何的房子、配套，只要是一個(gè)有實(shí)力有決心的開(kāi)發(fā)商都可以達到的，但是天然條件的具備是可遇不可求的。說(shuō)到底還是從高端客群的消費心理入手�！�
　　談到未來(lái)的投資方向，他認為在享受型的旅游地產(chǎn)之后，生命科學(xué)將是他的下一個(gè)重點(diǎn)。對于具體的細節，他引而不發(fā)，只是告訴記者，當人們實(shí)現了舒適居住、享受生活后，延長(cháng)生命是一個(gè)必然。所以這個(gè)行業(yè)大有可為。