近日，深圳市萬(wàn)科商業(yè)管理有限公司單獨成立。萬(wàn)科總裁郁亮此前公開(kāi)授予深圳、上海、北京等大區以“改革特區”的權利，各一線(xiàn)公司可以成立商業(yè)籌備小組，先行先試，以便總結商業(yè)地產(chǎn)的運營(yíng)經(jīng)驗。從2010年下半年開(kāi)始，這些商業(yè)管理小組相繼成立。
盡管房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨史無(wú)前例的調控，但人們依然相信，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)潛力巨大，而調控正是加劇優(yōu)勝劣汰并使行業(yè)長(cháng)遠健康發(fā)展的契機。事實(shí)上，在流動(dòng)性收緊、限購令頒發(fā)等一系列組合拳下，諸多房企開(kāi)始探尋轉型之路。
隨著(zhù)5月業(yè)績(jì)報告陸續面世，人們忽然發(fā)現，房企轉型已經(jīng)出現分水嶺。其中，中海單月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)突破100億、碧桂園單月銷(xiāo)售環(huán)比增長(cháng)180%成為轉型成功的佼佼者；而越秀地產(chǎn)卻成為目前披露出的1-
5月銷(xiāo)售金額同比下跌最大的房企之一，一向被視為“扛價(jià)”代表的綠城中國1-
5月完成銷(xiāo)售額152億，占全年目標約28%。
上述這些焦點(diǎn)中，萬(wàn)科、保利作為中國房地產(chǎn)行業(yè)數一數二的兩大巨頭淡出人們的視野。他們在做什么？調控大局下領(lǐng)軍者在默默潛行。
深圳萬(wàn)科商業(yè)管理公司低調成立
事實(shí)上，5月份萬(wàn)科取得了銷(xiāo)售超90億元、環(huán)比大增14%的戰績(jì)，只不過(guò)中海地產(chǎn)單月百億的銷(xiāo)售額超越萬(wàn)科，吸引了人們更多的目光。
“為了順應城市發(fā)展趨勢，萬(wàn)科必須在發(fā)揮傳統住宅開(kāi)發(fā)能力優(yōu)勢的同時(shí)，強化商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)能力�！比f(wàn)科相關(guān)負責人接受南都記者采訪(fǎng)時(shí)表示，調控背景下，萬(wàn)科所探索的商業(yè)地產(chǎn)，主要是那些符合城市發(fā)展的方向、能夠與住宅相配套的物業(yè)類(lèi)型。
在這樣的戰略思路下，萬(wàn)科開(kāi)始低調轉型商業(yè)地產(chǎn)，近日，深圳市萬(wàn)科商業(yè)管理有限公司單獨成立，新建公司法人代表周彤正是深圳萬(wàn)科的總經(jīng)理。對于深圳萬(wàn)科商管團隊來(lái)說(shuō)，目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)的有深圳萬(wàn)科紅商業(yè)廣場(chǎng)，預計后期還將運營(yíng)管理萬(wàn)科雙月灣等項目。據悉，萬(wàn)科雙月灣位于廣東惠州，總建筑面積超過(guò)130萬(wàn)平方米，定位為高端旅游地產(chǎn)項目。
這似乎并不引人注目。此前，萬(wàn)科總裁郁亮公開(kāi)授予深圳、上海、北京等大區以“改革特區”的權利，各一線(xiàn)公司可以成立商業(yè)籌備小組，先行先試，以便總結商業(yè)地產(chǎn)的運營(yíng)經(jīng)驗。從2010年下半年開(kāi)始，這些商業(yè)管理小組如北京萬(wàn)科商業(yè)發(fā)展部以及無(wú)錫萬(wàn)科商業(yè)小組等相繼成立。
而此番深圳率先成立商業(yè)地產(chǎn)公司，在諸多業(yè)界人士看來(lái)，這正表明了試水商業(yè)，正成為萬(wàn)科低調轉型的征兆。不過(guò)萬(wàn)科相關(guān)負責人向南都記者回應稱(chēng)：“萬(wàn)科的定位仍然是住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，公司的發(fā)展策略是穩定、延續的，目前并未發(fā)生任何變化�！�
萬(wàn)科向南都記者證實(shí)商業(yè)小組和深圳萬(wàn)科商業(yè)管理公司的事實(shí)�！叭f(wàn)科是為了進(jìn)一步做好住宅而做商業(yè)，并不是為商業(yè)而商業(yè)。公司對商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力的提升也是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，不會(huì )急于全面展開(kāi)�！比f(wàn)科相關(guān)人士表示，與此同時(shí)，2011年萬(wàn)科預計完成200萬(wàn)平米的工業(yè)化項目開(kāi)工目標，這一計劃并無(wú)調整。
依然高舉住宅工業(yè)化大旗的萬(wàn)科正在各大區域穩步推進(jìn)這一戰略，不同的是，調控之下，萬(wàn)科正在發(fā)力與住宅配套的社區型商業(yè)地產(chǎn)�！叭f(wàn)科的非住宅業(yè)務(wù)占比，長(cháng)期來(lái)看，希望控制在20%以?xún)�，短期�?lái)看希望不超過(guò)10%�！比f(wàn)科相關(guān)人士向南都記者表示。
保利放緩拿地深耕商業(yè)經(jīng)營(yíng)
保利地產(chǎn)5月份公司實(shí)現簽約面積61.73萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)31.71%；實(shí)現簽約金額74.06億元，同比增長(cháng)132.09%。
事實(shí)上，同為行業(yè)的領(lǐng)軍者，保利與萬(wàn)科有著(zhù)驚人的相似。雖然沒(méi)有提出類(lèi)似于住宅工業(yè)化的理念，但縱觀(guān)保利多年的發(fā)展，保利地產(chǎn)在高經(jīng)營(yíng)杠桿和高財務(wù)杠桿“雙杠桿”驅動(dòng)下保持著(zhù)年均78%的資產(chǎn)擴張，依靠當年拿地、當年開(kāi)工的快速開(kāi)發(fā)模式，極限“奔跑”在財務(wù)安全底線(xiàn)的邊緣。
“保利是一個(gè)復制型企業(yè)，對規模有較強依賴(lài)，發(fā)展模式特點(diǎn)使其抗周期性較弱�！敝袊粍�(dòng)產(chǎn)研究中心認為，保利地產(chǎn)發(fā)展規模之快，被業(yè)界形象地稱(chēng)為“奔跑的大象”。而驅動(dòng)這只大象的就是保利地產(chǎn)獨有的融資能力和拿地能力。
而今保利拿地節奏卻正在放緩。雖然昨日保利對此并未給予回應，但5月份，國內一家券商赴保利調研時(shí)，保利表示，在調控政策下，土地市場(chǎng)預計會(huì )趨于冷靜，公司在2011年將放緩拿地節奏，等待更好的拿地時(shí)機。盡管當月保利地產(chǎn)及2家全資子公司以7.5億元分別在吉林通化、上海兩個(gè)城市拿下4幅地塊，用地面積總計為36.22萬(wàn)平方米。
在中航證券地產(chǎn)金融分析師杜麗虹看來(lái)，保利正在經(jīng)歷一次深刻的轉型探索�！爱斖恋厣邓俣雀哂谫Y本成本時(shí)，所有的地產(chǎn)企業(yè)都在尋求儲備更多的土地；但當土地升值速度減緩時(shí)，土地儲備本身的價(jià)值貢獻在減弱�！倍披惡缯J為，長(cháng)期來(lái)看企業(yè)將重新調整自己的策略，即縮短土地儲備周期，把從土地儲備上釋放出來(lái)的資本金重新配置于經(jīng)營(yíng)環(huán)節，而非儲備環(huán)節，以加速資金周轉、提升資本使用效率�！氨＠窃谧鲞@樣的轉型�！�
據悉，保利地產(chǎn)將于6月份在廣州同時(shí)推出6個(gè)寫(xiě)字樓項目，總面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。按照保利地產(chǎn)的“十二五”規劃，到2015年將持有的商業(yè)地產(chǎn)規模提升至總資產(chǎn)的10%，一年的營(yíng)業(yè)收入計劃達到20億到25億�！肮緦�(huì )有計劃地增持一些在中心城市的商業(yè)物業(yè)，除此外，還有一些酒店的增持。預期在2015年，應該會(huì )逐步地形成一個(gè)相對穩定的商業(yè)收入�！北＠禺a(chǎn)董事長(cháng)宋廣菊曾如此表示。
咄咄逼人的追趕者
“保利這么大的規模，放緩拿地幾乎是不可能的。但是根據調控有意識地調整拿地節奏卻不出奇�！币晃唤咏＠禺a(chǎn)的人士向南都記者表示，從目前的銷(xiāo)售情況來(lái)看，保利拿地的速度就算減緩，也不會(huì )放慢太多。
一方面是歷年來(lái)規模發(fā)展的慣性，另一方面，盡管默默潛行，但保利萬(wàn)科亦感受到追趕者的壓力。事實(shí)上，中國房地產(chǎn)20年的發(fā)展歷史而言，沒(méi)有人敢說(shuō)自己能永遠保持第一。就連萬(wàn)科總裁郁亮自己也坦承：“我對我們國家很有信心，國家發(fā)展到今天賦予我們巨大的機會(huì )，你不抓住對不起自己啊。中國房地產(chǎn)行業(yè)不可能那么分散，未來(lái)一定會(huì )有若干個(gè)世界級的企業(yè)誕生�！�
中國房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)若干個(gè)世界級的企業(yè)中將會(huì )有誰(shuí)？“老牌”領(lǐng)軍房企萬(wàn)科、保利在低調轉型、悄然探路，而后起直追者咄咄逼人。在目前房地產(chǎn)企業(yè)陣營(yíng)的第一集團里，恒大、中海氣勢洶洶，大有問(wèn)鼎之意。
一度在銷(xiāo)售業(yè)績(jì)上被萬(wàn)科遠遠拋離的中國海外，終于在2011年5月首次超過(guò)萬(wàn)科，成為實(shí)實(shí)在在的領(lǐng)先者。業(yè)績(jì)面前沒(méi)有幸運兒。事實(shí)上，中海從2009年起很長(cháng)一段時(shí)間都沒(méi)有補充土地儲備，但在2011年，中海不但在內地積極拿地，而且已經(jīng)多次出現在香港的土地市場(chǎng)上，積極擴充香港土地資源。沉寂多年，中海開(kāi)始活躍。
而在上周五的業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，恒大總裁夏海鈞高調表示：“在內地樓市限購令、限價(jià)令等一系列宏觀(guān)政策調控深化、銀根緊縮的環(huán)境下，恒大保持快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售的節奏，不囤地、不捂盤(pán)的戰略決策，使其規避了國內宏觀(guān)調控風(fēng)險，并成為2011年房企保持高增長(cháng)的成功樣本�！�2011年1到5月，恒大累計實(shí)現合約銷(xiāo)售額337.3億元，完成全年目標48.2%，業(yè)內人士認為，按照這樣的速度，極可能超額完成700億的銷(xiāo)售目標，直追千億級企業(yè)。