專(zhuān)家認為，引入社會(huì )資本是關(guān)鍵，應加速出臺具體細化措施
開(kāi)工緩慢引發(fā)的一片擔憂(yōu)聲中，發(fā)改委、財政部、住建部等部委近日紛紛表示，將加大保障房資金支持力度，力促保障房開(kāi)工建設。消息稱(chēng)，發(fā)改委會(huì )同有關(guān)部門(mén)，正在抓緊研究保障性安居工程融資機制，擬支持地方通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券等方式籌措資金，專(zhuān)項用于保障性安居工程建設。
接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，保障房開(kāi)工緩慢的原因中，資金欠缺是一個(gè)關(guān)鍵因素，眼下，應盡快疏通融資渠道并出臺具操作性的一系列細化措施，不過(guò)，更重要是建立健全保障房運營(yíng)管理體制，這不僅有利于引導社會(huì )機構更多參與保障房建設，對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展都具有長(cháng)遠意義。
合力 多方籌措資金助保障房建設
2011年開(kāi)工建設1000萬(wàn)套保障房的計劃甫一公布，如何保證可持續性的資金來(lái)源便一直廣受關(guān)注，近日披露出的開(kāi)工進(jìn)度更是引起了一陣不小的擔憂(yōu)。
根據北京、上海、深圳等城市公布的計劃，三地今年保障房的開(kāi)工建設分別為20萬(wàn)套、22萬(wàn)套和24萬(wàn)套。中原監測顯示，北京1至5月已取得預售證的兩限房和經(jīng)適房面積為102.20萬(wàn)平方米，若按套均70平方米估算，約為1.5萬(wàn)套。上海同期經(jīng)濟適用住房已開(kāi)工約2萬(wàn)套，約完成計劃的25%。而江蘇、浙江、廣東等省市保障房的開(kāi)工率不足40%。
業(yè)內人士普遍認為，各地開(kāi)工率偏低從一個(gè)側面上反映出保障房建設面臨的資金壓力。為此，中央有關(guān)主管部門(mén)紛紛表態(tài)或發(fā)文，表明將全力破解保障房資金迷局。
媒體近日披露，住房城鄉建設部下一步將重點(diǎn)抓好四項工作，努力完成2011年保障性安居工程建設任務(wù)，其中一項工作是多渠道籌措建設資金。與此同時(shí)，財政部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，要求各地切實(shí)落實(shí)保障性安居工程資金，加快預算執行進(jìn)度，并明確地方政府要將今年地方政府債券資金優(yōu)先用于保障性安居工程，要進(jìn)一步明確和細化地方政府債券資金安排用于公共租賃住房等保障性安居工程的具體資金數額，加大對保障性安居工程的投入力度。
“目前，政府也正嘗試不同渠道解決保障房資金缺口問(wèn)題，包括利用社�；疬M(jìn)行試點(diǎn)等”，住房和城鄉建設部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)研究處處長(cháng)、研究員趙路興說(shuō)。
按照有關(guān)主管部門(mén)的思路，今年各級政府將通過(guò)一般預算安排、提取土地出讓凈收益、住房公積金增值收益以及積極引導社會(huì )資金參與等方式，確保保障房建設資金的落實(shí)。
5月底6月初，海南省、湖北省先后宣布獲準發(fā)行地方政府債券29億元和86億元，其中相當一部分比例用于保障房建設。中原集團研究董事程澐介紹，寧波從上周開(kāi)始實(shí)施“限房?jì)r(jià)競地價(jià)”、“競配建保障房”的土地出讓方式。據中原監測，迄今已有北京、廣州、成都、杭州、蘇州、石家莊、福州等近10個(gè)城市開(kāi)始采用上述新興的土地出讓方式，以加速保障房建設計劃的實(shí)施。
關(guān)鍵 需要引導社會(huì )資金進(jìn)入
早有測算，實(shí)現今年1000萬(wàn)套的目標年度投資需保持在1.3萬(wàn)億元到1.4萬(wàn)億元之間。具體而言，完成今年1000萬(wàn)套保障性安居工程任務(wù)，5000多億的資金將由中央政府、省級人民政府以及市縣政府通過(guò)各種渠道來(lái)籌集，剩余的8000多億元通過(guò)社會(huì )機構投入以及保障對象和所在企業(yè)籌集。專(zhuān)家認為，除了政府主導之外，還要積極引導社會(huì )資本參與保障房的投資。
“要吸收社會(huì )資金，發(fā)揮社會(huì )機構的作用�！壁w路興表示，除財政資金以外，保障房建設資金來(lái)源要發(fā)動(dòng)社會(huì )機構，不能完全依靠政府。
目前，部分地方開(kāi)始著(zhù)手建立保障房建設投融資平臺。據報道，陜西近日成立了省級保障性住房建設工程公司，由延長(cháng)石油集團出資30億元，省財政出資10億元，再通過(guò)市場(chǎng)融資，共計籌措100億至120億元來(lái)支持配套資金困難的市縣建設廉租住房和公租房。
記者了解到，湖南也在加快組建省保障性安居工程投資公司，引進(jìn)金融資本、社會(huì )資本參與保障房建設。
另?yè)䦂蟮�，上海城投控�?月中旬已與中國平安攜手推出債權投資計劃，募集不超過(guò)30億元的資金用于支持上海保障性住房建設，這將在很大程度上降低保障房建設成本。
據了解，部分標桿房企也參與到保障房建設中，今年4月，萬(wàn)科便與河北省住房和城鄉建設廳簽署了《關(guān)于建設保障性住房的戰略合作協(xié)議》，將在廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口六個(gè)城市與政府合作開(kāi)發(fā)建設各類(lèi)保障性住房，總規模預計為6000套至8000套。
然而，北京某上市房企一位資深人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從操作層面上看，興建保障房利潤率不確定或處于微利水平，這將較難吸引房企，尤其是大規模介入保障房市場(chǎng)。
一位不愿具名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)央企人士也曾透露，除了政府籌資，保障房建設所需大部分資金需要企業(yè)自己籌集。一些地方政府希望通過(guò)市場(chǎng)途徑解決保障房建設目標，但是卻不想損失巨額的土地和稅收收益。
另外，有業(yè)內人士還表示，雖然有關(guān)主管部門(mén)鼓勵金融機構支持保障房建設，但在實(shí)際執行中，由于保障房建設資金回收周期長(cháng)，利潤空間小，且存在一定的償還風(fēng)險等諸多原因，金融機構參與融資的積極性并不高。
完善 措施有待進(jìn)一步細化
如何讓更多社會(huì )機構參與保障性住房建設？專(zhuān)家建議，政府作為保障房建設主體要建立相應規則和細化措施，確保社會(huì )資金能夠以好的方式進(jìn)入或退出。另外，保障房建設非短期行為，相關(guān)管理運營(yíng)配套機制都應著(zhù)眼長(cháng)遠。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)表示，目前在引導民間資本參與保障房建設中，如何進(jìn)入、退出以及確保其投資收益等方面都缺乏詳細規則。盡管各地有一些探索和試點(diǎn)，比如，企業(yè)和政府一對一協(xié)商合作來(lái)參與一個(gè)具體項目的投資建設，享受一定優(yōu)惠條件等，但都還只是個(gè)案性質(zhì)，沒(méi)有形成一個(gè)公開(kāi)透明的可通用的配套措施，這會(huì )影響企業(yè)參與的熱情�！捌鋵�(shí)民間資本很充裕，都在尋找各種投資渠道，怎樣建立一套機制吸引民間資本投資保障房建設是問(wèn)題所在�！�
另外，陳國強還提醒說(shuō)，有些政策需完善相應的細化措施以更具操作性。他舉例說(shuō)，有關(guān)部門(mén)擬支持地方通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券等方式籌措資金，這是一件好事，但接下來(lái)要明確會(huì )選擇什么樣的企業(yè)，建設主體、管理主體怎么劃定等一系列問(wèn)題。只有這些問(wèn)題明朗化了，才更有利于社會(huì )資本進(jìn)入。
在陳國強看來(lái)，發(fā)行私募債券是融資手段的創(chuàng )新，是一個(gè)很好的方向，目前部分地方在這方面的探索和創(chuàng )新可以吸引不同性質(zhì)的資金，可以避免社會(huì )游資投資房地產(chǎn)市場(chǎng)終端商品。
社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員尚教蔚告訴記者，相對完善和規范的管理運營(yíng)模式是吸引社會(huì )資本進(jìn)入的一個(gè)關(guān)鍵因素，我國在大批量建設保障房的過(guò)程中，管理運營(yíng)也要跟上，這方面可以借鑒國外其他國家在保障房的分配、退出機制上的經(jīng)驗。
尚教蔚認為，保障房建設是一項長(cháng)期行為，因此應從戰略高度重視保障房建設、運營(yíng)管理體制機制建設。陳國強也持類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)：“關(guān)注保障房進(jìn)度的同時(shí)，還需要關(guān)心保障房持續平穩發(fā)展的體制和機制。不能將保障房建設當成短期任務(wù)，應該做成中長(cháng)期的可持續運營(yíng)下去的安排�！�