154萬(wàn)套二手房的價(jià)格將被“秘密”評定，從而為每一次交易制定只有政府部門(mén)掌握的“準繩”——9日，深圳市地稅局終于在市場(chǎng)千呼萬(wàn)喚之后，發(fā)布了二手房核價(jià)“新規”。從7月11日起，深圳將對存量房(即二手房)交易成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當理由的，實(shí)行按計稅參考價(jià)格核定計征各項稅款政策，但“參考價(jià)格”卻將深藏“閨中”無(wú)人知曉。
作為全國首創(chuàng )的二手房估價(jià)體系，深圳這一新規的目標顯然直指二手房市場(chǎng)長(cháng)期存在的“陰陽(yáng)合同”。然而，“秘密定價(jià)”能否根治弊端？如果實(shí)施有效，這一規定又將對樓市價(jià)格帶來(lái)怎樣的沖擊？
“秘密估價(jià)”、“一套一估”直指二手房“陰陽(yáng)合同”
近年來(lái)，二手房交易過(guò)程中簽訂“陰陽(yáng)合同”，虛報成交價(jià)格規避應繳稅額的現象已經(jīng)十分普遍。
深圳市地稅局副局長(cháng)楊龍表示，這種陰陽(yáng)合同的存在不僅擾亂了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，有損交易的公開(kāi)、公平原則，導致依法誠信的交易者利益受損，也影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門(mén)對市場(chǎng)交易情況真實(shí)性的了解和判斷，造成較大的稅收漏洞，削弱了國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的政策效果。
對此，財政部、國家稅務(wù)總局在2010年專(zhuān)門(mén)下發(fā)《關(guān)于推進(jìn)應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》(財稅(2010)105號)，要求各地從2011年7月起試點(diǎn)對價(jià)格偏低的房產(chǎn)交易實(shí)施評估核定征稅。深圳則是全國首個(gè)發(fā)布這一政策的城市。
楊龍介紹，在大量籌備工作基礎上，深圳制定了《關(guān)于實(shí)施存量房交易計稅價(jià)格核定工作有關(guān)事項的通告》，規定深圳范圍內的二手房交易計稅價(jià)格以交易雙方簽訂的合同成交價(jià)格為依據，但如申報的成交價(jià)格低于深圳制定的計稅參考價(jià)格且無(wú)正當理由的，將按計稅參考價(jià)格核定計征各項稅款。
規定將從2011年7月11日起，有效期五年。具體時(shí)間以納稅人在深圳市房地產(chǎn)信息系統網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間為準。參考價(jià)格將根據深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的情況每半年進(jìn)行更新。
值得注意的是，與有類(lèi)似評估政策的城市不同，深圳制定的154萬(wàn)套二手房參考價(jià)格均不對社會(huì )公布，賣(mài)方只能查詢(xún)到自己所屬房屋的參考價(jià)格。
“根據房屋的坐落地點(diǎn)、建筑結構、歷史交易價(jià)格或建造價(jià)格、同類(lèi)房屋先期交易價(jià)格等因素，深圳已對全市400多個(gè)片區、17萬(wàn)棟樓房、154萬(wàn)套房屋制定了交易計稅參考價(jià)格�！睏铨堈f(shuō)。
深圳市地稅局稅務(wù)二處副處長(cháng)黃平波解釋說(shuō)：“秘密定價(jià)主要是防止被一些人找出規律鉆空子，一旦公布可能引發(fā)不利的市場(chǎng)導向作用，讓參考價(jià)格影響市場(chǎng)價(jià)格。為每套房產(chǎn)定價(jià)而不是籠統按區域或批量定價(jià)一方面也是基于此，更重要的原因是希望評估體系能更加科學(xué)。
北京大學(xué)經(jīng)濟管理研究中心研究員韓世同評價(jià)認為：“依法納稅本是公民應盡的義務(wù)，然而多年來(lái)，在二手房市場(chǎng)卻形成了‘陰陽(yáng)合同’、虛假報稅的潛規則，在法不責眾的情況下助長(cháng)了全民違法這一不良習慣。深圳率先推出新規，顯示出了深圳在杜絕‘陰陽(yáng)合同’方面的決心。如果評估價(jià)格合理、操作嚴格，將對‘陰陽(yáng)合同’構成致命打擊�！薄�
專(zhuān)家擔心“秘密定價(jià)”引發(fā)市場(chǎng)非議
然而，成也蕭何，敗也蕭何——正是“秘密定價(jià)”的做法，引發(fā)了市場(chǎng)的不小擔憂(yōu)。
韓世同說(shuō)，深圳已有154萬(wàn)套房屋擁有評估價(jià)，這表明具體的評估方法已經(jīng)成型。而深圳選擇不公布評估方法，擔心的就是引起非議，然而不公開(kāi)更容易引發(fā)爭議。
“人們不知道自己的房屋評估價(jià)是如何得出的，也無(wú)法和其他房屋評估價(jià)進(jìn)行對比。這會(huì )使得市場(chǎng)對評估方法產(chǎn)生不信任感�！彼f(shuō)。
韓世同認為，新規的出臺，對于打擊“陰陽(yáng)合同”，虛假報稅將起到重大意義，但政策的效力關(guān)鍵還是要看評估價(jià)是否真實(shí)地反映了市場(chǎng)價(jià)，如果評估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)之間的價(jià)差過(guò)大，“存量房交易計稅參考價(jià)格”反而讓“陰陽(yáng)合同”合法化。因此評估價(jià)格制定的合理性非常關(guān)鍵。
然而，正是由于“陰陽(yáng)合同”的長(cháng)期存在，政府部門(mén)是難以掌握二手房的實(shí)際成交價(jià)格的，因此如此粗略地公布評估方法，著(zhù)實(shí)讓人擔心評估價(jià)格的可靠性。
中國綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說(shuō)，任何新規都不可能是完備無(wú)缺的，公布新規不應故作神秘，應該將新規攤在陽(yáng)光下，讓業(yè)界充分討論，從而提升政策的說(shuō)服力和可操作性。
新規讓樓市迎來(lái)“沖擊波”
深圳市規劃與國土資源委員會(huì )數據顯示，5月份，深圳市住宅共成交9877套，其中二手房成交6944套，占總成交套數的70%。二手房已成為深圳樓市的交易主體。市場(chǎng)分析認為，新規之下二手房交易成本大幅提升將是不爭的事實(shí)。在交易成本大幅提升的情況下，深圳樓市又是否會(huì )引來(lái)新一輪沖擊波？
由于距新規實(shí)施仍有一個(gè)月的時(shí)間，專(zhuān)家認為，在7月11日之前，為了節省交易成本，深圳二手房成交量可能出現“搶閘拋盤(pán)”的局面。然而7月11日起，新規對深圳樓市究竟會(huì )產(chǎn)生何種影響呢？是否會(huì )推高深圳二手房房?jì)r(jià)？
深圳市地稅局副局長(cháng)楊龍表示，按照國家稅法的有關(guān)規定，本來(lái)二手房交易雙方就應該依法納稅，“新規只是還原真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，不存在推高二手房房?jì)r(jià)一說(shuō)”。
然而有關(guān)專(zhuān)家卻不這么認為。宋丁表示，新規之下，在打壓“陰陽(yáng)合同”的同時(shí)，必然帶來(lái)二手房房?jì)r(jià)的提升。
他說(shuō)，二手房業(yè)主在出售二手房時(shí)對于價(jià)格的要求要比開(kāi)發(fā)商出售新房更為謹慎，不會(huì )隨便出手。由于目前二手房市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，賣(mài)方必然會(huì )保證自己的實(shí)際賣(mài)房收益不變。因此，新規出臺后，賣(mài)房必然會(huì )將新增的稅款補到二手房房?jì)r(jià)上，將增稅壓力轉移給買(mǎi)方�！耙虼�，短期內，新規必然帶來(lái)二手房房?jì)r(jià)的上漲，這會(huì )是一個(gè)剛性表現�！�
韓世同認為，在這種情況下，過(guò)高的交易成本可能使買(mǎi)房陷入觀(guān)望，從而使得成交量出現下滑。因此，“短期內深圳二手房房?jì)r(jià)不會(huì )往下走，還可能出現逆市上揚，出現價(jià)漲量跌態(tài)勢。但是，如果成交量持續低迷，二手房房?jì)r(jià)將有所回落�！�
“深圳的做法是一個(gè)創(chuàng )舉，如果成功，其他地方很可能群起效仿，這給全國樓市帶來(lái)的影響不容忽視�！表n世同說(shuō)。