第三輪樓市調控啟動(dòng)半年有余后，對商品住房實(shí)施全面政府限價(jià)銷(xiāo)售的行政調控手段，終于由地方政府“火線(xiàn)出爐”。
“商品住房一律限價(jià)銷(xiāo)售”的起點(diǎn)，在于環(huán)首都經(jīng)濟帶上的“明珠”香河——依據河北省政府的統一部署，香河縣域內的商品住房項目將從即日起全面實(shí)施政府限價(jià)銷(xiāo)售。
在此之前，行政限價(jià)的管理手段在全國范圍內也僅局限于政策性住房領(lǐng)域，至此，香河成為第一個(gè)對所有商品住房實(shí)施全面限價(jià)的地方政府，也成為全國首個(gè)實(shí)施行政性調控手段的縣級行政單位。
按照河北省政府的統一部署，曾因與北京公交聯(lián)通、區號統一而經(jīng)歷房?jì)r(jià)快速上漲的“環(huán)首都經(jīng)濟圈”，或將成為行政化調控樓市的又一個(gè)起點(diǎn)。而在此時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也將難逃虧本銷(xiāo)售的命運。
首例縣城限價(jià)
日前，河北省廊坊市香河縣人民政府下發(fā)通知，要求對本行政域內的新建商品住房預售、銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行限制�？刂浦笜朔譃槿龣n，普通住房的銷(xiāo)售均價(jià)控制在6500元/平方米，最高價(jià)不得超過(guò)7500元/平方米。
《香河縣人民政府關(guān)于對新建商品住房實(shí)施限價(jià)銷(xiāo)售的公告》(下稱(chēng)《公告》)顯示，對于高檔商品住房的最高價(jià)，將控制目標限制在11000元/平方米。
萬(wàn)通地產(chǎn)、綠地集團、富力地產(chǎn)等在香河進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)負責人，均向《中國經(jīng)營(yíng)報》記者證實(shí)，從6月開(kāi)始他們陸續接到了發(fā)自香河縣人民政府的通知，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對定價(jià)進(jìn)行調整。
在此之前，政府對于商品住房全面實(shí)施限價(jià)銷(xiāo)售并無(wú)先例，主要的行政限價(jià)行為，主要集中于政策性住房領(lǐng)域。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任陳國強告訴記者，在政策性住房體系中，經(jīng)濟適用房由政府直接確定銷(xiāo)售價(jià)格，而限價(jià)商品房政府則通過(guò)在土地招投標中設定日后銷(xiāo)售價(jià)格的上限，對定價(jià)施以影響。對于商品住房實(shí)施全面、統一的價(jià)格限制，則并無(wú)先例。
同時(shí)，這也是2010年底，第三輪樓市調控陸續展開(kāi)以來(lái)，首個(gè)實(shí)施行政調控手段的縣級行政單位。在此之前，無(wú)錫、金華、溫州等地級城市在住房和城鄉建設部的要求下，陸續實(shí)施對非本地居民的限購措施。但行政性調控手段始終未波及到縣級行政單位。
當地開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售負責人告訴記者，按照香河縣政府的“通知”和《公告》，對于已獲得預售許可、未簽署商品房預售合同的，要按照控制目標提出的限價(jià)標準進(jìn)行調整，否則將不予銷(xiāo)售備案；對于未申請、批準預售許可的新建商品住房項目，要按照控制目標提出的限價(jià)標準進(jìn)行定價(jià)，否則不予受理、批準預售許可。
“對于具體如何劃分普通商品房、高檔商品住房的標準，縣政府以及房管局方面還沒(méi)有具體的解釋?zhuān)覀円苍诘�，等待縣里面的通知�！碑數匾晃婚_(kāi)發(fā)企業(yè)的負責人告訴記者。萬(wàn)通地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、綠地集團等在當地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)均表示，未接到“劃分標準”的相關(guān)通知。
《公告》明確要求，對于不遵守限價(jià)銷(xiāo)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將予以暫停其商品房網(wǎng)上簽約的權限。這將意味著(zhù)商品住房無(wú)法正常銷(xiāo)售。
河北統一安排
河北省住建廳一位官員6月14日上午向記者證實(shí)，香河縣政府對新建商品住房進(jìn)行行政限價(jià)的政策，是按照河北省落實(shí)中央房地產(chǎn)調控政策的統一布置進(jìn)行的。但對于統一下達文件一事這位官員表示不便評價(jià)。
記者了解到，在香河縣政府下發(fā)行政限價(jià)通知之前，河北省住建廳已經(jīng)下發(fā)了《河北省住房和城鄉建設廳關(guān)于進(jìn)一步做好環(huán)首都部分縣(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控有關(guān)工作的通知》【2011】316號(下稱(chēng)“316號文”)，這份文件是環(huán)首都相關(guān)市縣房地產(chǎn)調控的主要指導精神和依據。
2010年開(kāi)始，河北省政府提出環(huán)首都經(jīng)濟圈概念，并提出區號與北京統一、公共交通與北京聯(lián)通，并提出建設與北京接洽輕軌的遠期規劃。于是，包括燕郊、香河、固安、大廠(chǎng)、涿州等縣市的房地產(chǎn)價(jià)格出現快速上漲，上述市縣中，單個(gè)新建商品住房?jì)r(jià)格最高的，部分已經(jīng)達到20000元/平方米。
涿州、大廠(chǎng)、固安等地政府房管系統的內部人士均向記者證實(shí)，他們已經(jīng)收悉發(fā)自河北省住建廳的316號文，并已經(jīng)組織相關(guān)行政主管部門(mén)進(jìn)行學(xué)習、研究、落實(shí)。這些城市住建系統的內部人士均表示，在適當、必要的時(shí)候，也會(huì )進(jìn)行相關(guān)的限制性調控措施。
記者了解到，河北省部署環(huán)首都部分縣(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控、香河市全面實(shí)施商品住房限價(jià)銷(xiāo)售的目的，均是為了確�！胺康禺a(chǎn)價(jià)格控制目標”的完成。此前，國務(wù)院下發(fā)通知，要求各地方政府依據“當地經(jīng)濟增長(cháng)目標”、“人均可支配收入增幅目標”和“當地居民購房支付能力”，設定當年度“新建住房?jì)r(jià)格控制目標”，并要求各級政府逐級考核，對未完成任務(wù)的，將視原因、情況進(jìn)行問(wèn)責。
在香河縣政府正式下發(fā)行政“限價(jià)令”之前，鑒于環(huán)首都相關(guān)縣市房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲造成與當地居民購房支付水平的差距，國務(wù)院相關(guān)部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始考慮在部分中小城市擇點(diǎn)進(jìn)行“限購”，以緩解環(huán)熱點(diǎn)城市周邊市縣房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲的壓力。
在之前與國務(wù)院相關(guān)主管部門(mén)的多次溝通中，河北省政府方面通過(guò)不同方式傳遞了環(huán)首都地區受到北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控壓力較大的信息。此前，住建部一位官員向記者表示，國務(wù)院下發(fā)的相關(guān)調控政策中，對限購等行政調控手段的使用的定義是“市場(chǎng)熱度價(jià)高”、“房?jì)r(jià)上漲較快”的城市，而不是以城市規模和行政級別劃分。
是否繼續限購？
記者了解到，河北省下發(fā)的316號文中，對于環(huán)首都縣(市)針對本地采用的房地產(chǎn)調控手段，提出了原則性的方式，但要求各當地政府依據本地的實(shí)際情況，選擇最有效率的手段予以實(shí)施。
在當地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綠地集團等企業(yè)負責人均向記者表示，如果按照香河縣政府的三個(gè)檔次限價(jià)，至少在當地進(jìn)行高檔商品住房的開(kāi)發(fā)企業(yè)，將暫時(shí)面臨“虧本”的尷尬局面。
從2009年開(kāi)始，陸續有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入香河開(kāi)發(fā)低密度住宅項目以及商住項目，記者通過(guò)河北省國土系統核實(shí)的土地成交價(jià)格顯示，2009年以來(lái)，香河進(jìn)行公開(kāi)出讓商品住房用地價(jià)格是60萬(wàn)~80萬(wàn)元/畝。由于低密度住宅項目的容積率在1.0左右，可供銷(xiāo)售的住房面積較少。綜合分期開(kāi)發(fā)的因素，大量香河開(kāi)發(fā)的低密度項目，樓面成本價(jià)已逼近6000余元/平方米，再加上建設工程成本、管理費用、營(yíng)銷(xiāo)費用等，成本已經(jīng)逼近9000元/平方米。
“如此計算，如果后期項目仍然實(shí)施限價(jià)銷(xiāo)售，那么整個(gè)項目的成本很難平衡，虧本恐怕是我們不得不面對的一個(gè)尷尬現狀�！碑數匾晃婚_(kāi)發(fā)企業(yè)的負責人向記者表示。
“如果簡(jiǎn)單地實(shí)施行政限價(jià)，很可能造成與北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格價(jià)差的進(jìn)一步拉大�！北本┧姆铰�(lián)達房地產(chǎn)經(jīng)紀機構總經(jīng)理楊少鋒告訴記者。
河北省房?jì)r(jià)水平較高、房地產(chǎn)發(fā)展熱度較高的城市，主要集中在北京的東部和南部地區。比如，通州區2011年截至目前的商品住房均價(jià)水平在20000元/平方米左右，大興區為14000元/平方米左右，如果比鄰通州區的香河按照11000元/平方米的上限“限價(jià)”，那么兩者之間的價(jià)差就高達9000元/平方米。
楊少鋒擔心，這9000元/平方米的價(jià)差可能會(huì )導致更多北京的資金進(jìn)入當地買(mǎi)房。目前，河北省環(huán)首都各縣市執行的仍是“限貸不限購”的政策，即對于非本地居民在當地購房，不能提供一定年限納稅和社保記錄的，銀行不予發(fā)放按揭貸款，但全款購房不在限制之列。也就是說(shuō)，如果全款購房，非本地戶(hù)籍人士在當地購房不受任何限制。
相關(guān)統計顯示，2011年在香河等地銷(xiāo)售的別墅、類(lèi)別墅項目中，70%以上的成交客戶(hù)來(lái)自北京，其中幾乎100%的成交客戶(hù)采用了全款購房的方式。燕郊、大廠(chǎng)等市縣的成交與付款方式，大致也與此相似。
“如果出現行政限價(jià)導致的價(jià)差，招致北京資金迅速進(jìn)入的話(huà)，我認為，不能排除河北省方面在個(gè)別環(huán)首都縣市實(shí)施對非本地居民的購房資格進(jìn)行限制的可能性，因為調控的核心目的在于使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，與當地居民的購房支付能力相匹配�！睏钌黉h說(shuō)。
對于擇點(diǎn)限購的可能性，河北省住房建設廳的官員表示不便發(fā)表評論。但楊少鋒相信，限價(jià)之后，恐怕就是限購。