5月大中城市房?jì)r(jià)雖依舊堅挺，但環(huán)比漲幅為年內新低，新建商品房和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市也都有小幅增加。
國家統計局18日公布數據顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有9個(gè)，持平的城市有11個(gè)。與4月份相比，5月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加6個(gè)。二手住宅方面，5月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加5個(gè)。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，二手房?jì)r(jià)格回落的跡象比新房明顯，但總體而言，市場(chǎng)并未擺脫僵持局面。不過(guò)，資金鏈承壓的開(kāi)發(fā)商已逐漸加大推盤(pán)力度，利于樓價(jià)出現一定幅度的回調。
數據 多個(gè)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比增幅回落
統計顯示，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有3個(gè)，漲幅回落的城市有36個(gè)。5月份，同比漲幅在5%以?xún)鹊某鞘杏?6個(gè)，比4月份增加了7個(gè)。二手住宅方面，70個(gè)大中城市中，價(jià)格同比下降的城市有4個(gè)，漲幅回落的城市有29個(gè)。5月份，同比漲幅在5%以?xún)鹊某鞘杏?9個(gè)，比4月份增加了6個(gè)。
根據5月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數進(jìn)行測算，5月份，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數為100.16，也就是說(shuō)新建商品住宅價(jià)格比4月份上漲了0.16%，增幅下降了0.15個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )年內新低。此前4個(gè)月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數分別為100.31、100.29、100.46和100.8。
在北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、成都、寧波等熱點(diǎn)城市中，除北京、南京、成都外，其余城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅均呈下調態(tài)勢，天津、廣州環(huán)比增幅下降較為明顯，分別達到0.5%和0.4%。二手住宅方面，上述熱點(diǎn)城市中，除杭州、天津、寧波環(huán)比增幅出現0.1%的回升外，其余各地二手住宅價(jià)格環(huán)比增幅出現不同程度的下降，廣州居首，環(huán)比增幅下滑達1.2%。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，從統計數據來(lái)看，二手房?jì)r(jià)格回落的跡象比新房明顯。他進(jìn)一步分析說(shuō)，這主要是由于新房市場(chǎng)上，許多開(kāi)發(fā)商降價(jià)意愿不強，而二手房業(yè)主中相當一批改善型購房人降價(jià)出售手中的二手房，套現實(shí)現置業(yè)升級所致。
北京中原近日發(fā)布的一份研究報告認為，樓市的價(jià)格調整主要體現在結構中，保障房的逐漸增加供應給市場(chǎng)帶來(lái)的良性調控影響需要在年底以后才會(huì )有比較大的影響。
在房?jì)r(jià)環(huán)比增幅下滑的背后，商品住宅成交量已現回升跡象。美聯(lián)物業(yè)發(fā)布的全國住宅市場(chǎng)月報顯示，5月份，全國商品住宅銷(xiāo)售面積為7197萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)9.96%，同比增長(cháng)6.37%，比2008年低谷時(shí)期高出57%。其中，四大一線(xiàn)城市除上海環(huán)比略減以外，北京、廣州、深圳的一手住宅成交面積環(huán)比分別增長(cháng)13%、12.39%和52.72%。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心提出，從5月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數為103.2點(diǎn)來(lái)看，雖然調控壓力未減，但樓市對調控政策的抗藥性在上升，自2011年初開(kāi)始，國房景氣指數結束2010年3月以來(lái)的回落趨勢，連續四個(gè)月回升，走出一波小反彈行情。
央行最近公布的二季度城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查表明，雖然未來(lái)一季度有購房意愿的居民數量環(huán)比略有下降，但依然保持在14.6%的較高水平，特別是在各主要投資方式中，選擇“房地產(chǎn)投資”的居民占22.2%，仍為居民投資首選。
判斷 三季度房企資金鏈恐再惡化
值得注意的是，初步顯現的成交復蘇跡象遠不能使開(kāi)發(fā)商的資金壓力得到實(shí)質(zhì)性緩解，銀行信貸再次緊縮，融資成本持續攀升。
6月20日起，央行將再度上調存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，將凍結資金3800億元。而自2010年以來(lái)，央行已累計上調存款準備金率12次，上調幅度達到6個(gè)百分點(diǎn)，共有41400億元資金被抽離市場(chǎng)。在貨幣緊縮未見(jiàn)放緩的情況下，開(kāi)發(fā)商的資金鏈正在受到越來(lái)越嚴厲的考驗。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，經(jīng)過(guò)歷次上調存款準備金率，已經(jīng)迫使開(kāi)發(fā)商融資方式轉變，對銀行貸款的依賴(lài)度逐漸降低。5月全國經(jīng)濟運行數據顯示，今年1至5月國內貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的17.9%，比去年同期下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。本次存款準備金率的上調，將使開(kāi)發(fā)商資金鏈更加緊繃，不排除一些小企業(yè)臨近資金鏈斷裂的邊緣。
“隨著(zhù)貸款難度的增加、還款壓力的加大，二手房商貸比重已經(jīng)由2010年新政前的47.5%下降至今年5月的24.3%，預計本次存款準備金上調后，銀行進(jìn)一步緊縮住房貸款額度，貸款人比例將降至20%左右。購買(mǎi)力的減弱也將加大開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量的難度�！睆堅聞t對《經(jīng)濟參考報》表示。
中航地產(chǎn)分析師吳偉表示，在騰挪資金能力有限的背景下，銀行首先削減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款，住宅市場(chǎng)交易量下滑，開(kāi)發(fā)商資金鏈受壓，降價(jià)以回籠資金，帶動(dòng)土地和住宅價(jià)格進(jìn)一步下滑，銀行貸款風(fēng)險回報要求更高，進(jìn)一步削減房地產(chǎn)貸款。
“如果三季度銷(xiāo)售沒(méi)有大的起色的話(huà)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈將進(jìn)一步惡化�！睆V發(fā)證券地產(chǎn)分析師沈愛(ài)卿對《經(jīng)濟參考報》記者表示。他預計，2011年三季度，開(kāi)發(fā)商的各項資金來(lái)源將維持目前的緊張趨勢，如果銷(xiāo)售仍未有起色的話(huà)，將會(huì )迫使開(kāi)發(fā)商加大降價(jià)促銷(xiāo)的力度。
WIND統計數據顯示，5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比增速較4月有所回升，分項來(lái)看，除自籌資金外，貸款、外資和其他等來(lái)源增速全部回落；自籌資金占比繼續上升，達到38.6%，而2008年以來(lái)最高水平為40.2%。
另外，據中航地產(chǎn)不完全統計，2011年1季度共發(fā)行房地產(chǎn)投資及貸款類(lèi)信托約70個(gè)，融資總額則達到了103億元，3月份平均收益率則達到了9.4%。2010年初，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均收益率則基本在7.5%左右。而今年以來(lái)1月、2月、3月平均年化收益率則分別為8.27%、9.25%和9.40%�！澳壳胺康禺a(chǎn)信托的融資成本已經(jīng)高達15%以上�！鄙驉�(ài)卿表示。
走勢 供應增加利于樓價(jià)出現一定幅度回調
在資金鏈條緊繃的情況下，開(kāi)發(fā)商們紛紛加大了推盤(pán)和銷(xiāo)售力度。業(yè)內人士認為，多個(gè)熱點(diǎn)城市已逐漸進(jìn)入供應小高潮，并可能在三季度瀕臨價(jià)格調整窗口。
從上市房企銷(xiāo)售量來(lái)看，萬(wàn)科、保利和金地等龍頭5月份的銷(xiāo)售量同比均明顯上升。公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)科2011年5月實(shí)現銷(xiāo)售面積81.0萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額90.1億元，分別比2010年同期增長(cháng)72.4%和76.4%；保利地產(chǎn)5月份實(shí)現簽約面積61.73萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)31.71%；實(shí)現簽約金額74.06億元，同比增長(cháng)132.09%；金地集團5月份則實(shí)現簽約面積14.6萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)224.5%；簽約金額20.8億元，同比增長(cháng)384.8%。
業(yè)內人士預測，進(jìn)入6月，部分熱點(diǎn)城市或迎來(lái)新盤(pán)供應年內新高。以北京為例，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，過(guò)去一周(12日至19日)北京共有12個(gè)項目通過(guò)取得預售證，共增加期房住宅供應近4300套。
張月認為，開(kāi)發(fā)商當前的“井噴式”推盤(pán)狀態(tài)，有多方面原因，其中之一便是今年以來(lái)北京新房住宅銷(xiāo)售的持續低迷，對房企的流動(dòng)資金和期房項目的后續開(kāi)發(fā)造成了巨大的壓力，不少開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)緊繃。另外，年內6次上調存款準備金率使開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行融資的機會(huì )變得越發(fā)渺小，而通過(guò)信托、股權融資的成本代價(jià)太高。再者根據央行調查，當前消費者房?jì)r(jià)下降信心增強，購房意愿下降，觀(guān)望情緒更加濃厚，而開(kāi)發(fā)商卻已經(jīng)不起長(cháng)時(shí)間僵持消耗。
對于未來(lái)一段時(shí)間內的市場(chǎng)走勢，部分業(yè)內人士認為，供應的增長(cháng)預計將會(huì )增加市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力，有利于樓價(jià)出現一定幅度的回調。如果目前供應量增長(cháng)的趨勢得以延續，較大規模的價(jià)格調整或在三季度來(lái)臨。不過(guò)，胡景暉表示，房?jì)r(jià)是否會(huì )在第三季度出現拐點(diǎn)，在很大程度上還要看接下來(lái)市場(chǎng)供應量的變化和貨幣流動(dòng)性的變化，調控形勢依然有一定的嚴峻性。目前，房?jì)r(jià)尚未出現普遍和顯著(zhù)的下降，因此，下半年調控政策撤出或放寬的可能性不大。