中國購買(mǎi)力正在席卷海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　5月底，在超過(guò)400人的排隊搶購下，加拿大新威斯敏斯特市一棟153套的公寓在兩個(gè)半小時(shí)內全部賣(mài)出。這棟將于2012年完工的公寓樓并無(wú)特別之處。銷(xiāo)售如此火爆的原因就是中國投資者的介入。項目銷(xiāo)售負責人比爾·莫里森(Bill Morrison)對當地媒體透露，在項目進(jìn)行到一半時(shí)才想到向中國人營(yíng)銷(xiāo)，但“需求簡(jiǎn)直瘋狂”。在最終成交名單中，中國買(mǎi)主占了40%。
　　6月初，加拿大列治文市(Richmond)中心的一棟豪華公寓樓出售。本計劃在一個(gè)周六開(kāi)盤(pán)，但是從當周周三開(kāi)始，就有80多位購房者冒雨排隊。最終，周六一天賣(mài)出270多套房。冒雨排隊的絕大多數是中國人。
　　類(lèi)似場(chǎng)景與案例，近來(lái)屢見(jiàn)于加拿大各大媒體報道。中國人正將之前在國內買(mǎi)房、“炒房”形成的激進(jìn)風(fēng)格，帶到海外，攪起一波波房市熱潮。
　　諸多數據及分析顯示，目前中國購買(mǎi)力不僅支撐了加拿大溫哥華、多倫多等中國移民密集地區的房?jì)r(jià)，英國倫敦、澳大利亞悉尼和墨爾本、新加坡和美國舊金山等地，亦到處可見(jiàn)中國投資客的身影。越來(lái)越多的海外房地產(chǎn)項目意識到了中國購買(mǎi)力的強勢“崛起”，紛紛趕赴中國進(jìn)行專(zhuān)場(chǎng)推介，或亮相大陸的各種房展會(huì )。
　　中國人海外“淘房”的背后，是中國移民潮、留學(xué)潮以及投資潮。據財新《新世紀》從多家國際房地產(chǎn)代理行采訪(fǎng)了解，雖然移民、留學(xué)等傳統需求仍是海外置業(yè)的主流，但近一年來(lái)純粹投資性購房的比例正在迅猛上升。政府對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)加強調控，出臺各種限制措施，再加上國內通脹形勢嚴峻，中國的富裕階層由此加緊了對海外房地產(chǎn)的搜羅，在世界范圍內尋找投資性房產(chǎn)。
　　去海外買(mǎi)房，正在成為一種新興的投資趨勢。由此，全球范圍資產(chǎn)配置的理念也開(kāi)始沖擊缺乏經(jīng)驗的中國普通投資者。實(shí)際上，在那些于國外排隊買(mǎi)房的中國人中，有很多人對當地情況并不了解，還有很多人習慣性地寄望從房?jì)r(jià)上升中牟利，如此投資隱含的風(fēng)險問(wèn)題不言而喻。

　　中國買(mǎi)家四處出擊

　　6月14日，一場(chǎng)加拿大房地產(chǎn)項目的媒體推介會(huì )在北京金寶街舉行。兩個(gè)位于溫哥華市中心的豪宅項目將于近期在中國北京、上海、南京等地公開(kāi)銷(xiāo)售。組織者高力國際加拿大西區住宅部高級副總裁斯考特·布朗(Scott Brown)對此行的銷(xiāo)售前景頗為樂(lè )觀(guān)，他對財新《新世紀》記者說(shuō)：“來(lái)自中國大陸的購買(mǎi)力越來(lái)越被重視，中國人為溫哥華的住宅市場(chǎng)提供了強有力的支撐�！�
　　據高力國際最新發(fā)布的《2011年第一季度溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告》顯示，在大溫哥華地區，2011年第一季度溫哥華多戶(hù)住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售堅挺，共成交2527套，同比上漲35%。成交的大幅增長(cháng)主要源于中國大陸投資者的激增。上述報告稱(chēng)，中國大陸投資者在加拿大溫哥華的購房比例持續增加，截至2011年第一季度，已經(jīng)達到29%。此外，加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì )今年5月的報告也顯示，溫哥華4月的房?jì)r(jià)同比又上漲了10%，主要原因是豪宅價(jià)格的上升。
　　也許這些數字還略顯保守。在蘭克數據公司(Landcor Data Corporation)的2011年第一季度報告中，該公司一名來(lái)自中國大陸的房地產(chǎn)分析師發(fā)現，2010年加拿大列治文市和溫哥華西區高檔住宅的買(mǎi)主中，至少有74%的購房者來(lái)自于中國大陸。蘭克數據公司擁有英屬哥倫比亞省最權威的房地產(chǎn)統計。
　　2006年移民加拿大的張軍對此頗有同感。張軍歷經(jīng)了溫哥華樓市在金融危機期間的短暫低迷、反彈和最近一年多的火熱。他對財新《新世紀》記者稱(chēng)，“越來(lái)越多的國內朋友向我咨詢(xún)在加拿大買(mǎi)房的流程、法規和稅收政策�，F在溫哥華有一套房子出來(lái)，看房的十個(gè)人當中有九個(gè)是中國人，但是房?jì)r(jià)這兩年已經(jīng)被炒得很高了�！�
　　除了加拿大，中國買(mǎi)家也逐漸成為美國、英國、澳大利亞、新加坡等地房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資主力。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )5月發(fā)布的一份報告顯示，在截至2011年3月的12個(gè)月內，海外購房者在美國房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資了大約410億美元。其中，來(lái)自中國的購房者占全部海外買(mǎi)家人數的9%，躍居第二位，僅次于加拿大。
　　美國加州洛杉磯的房地產(chǎn)經(jīng)紀人陳萍向財新《新世紀》記者證實(shí)，2010年以后來(lái)自中國大陸的買(mǎi)房人開(kāi)始增多，不僅投資住房，還買(mǎi)地、投資賓館或一些大的項目。
　　據英國萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀公司一項最新調查顯示，中國買(mǎi)家近兩個(gè)月在倫敦花費了1.2億英鎊。在卡納利沃夫金融區新建住房的購買(mǎi)者中，目前有三分之一來(lái)自中國大陸和香港。此外，第一太平戴維斯的最新數據也印證，倫敦一手物業(yè)的購買(mǎi)者中有35%的人來(lái)自東亞和南亞，其中以中國大陸和香港的購買(mǎi)者居多。世邦魏理仕則進(jìn)一步預測，2011年倫敦住宅物業(yè)銷(xiāo)售總量5%-10%的買(mǎi)家將來(lái)自中國大陸。
　　在新加坡，中國大陸的購房者已經(jīng)超過(guò)印度尼西亞和馬來(lái)西亞，上升為新加坡私宅第一外籍買(mǎi)家。因房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，新加坡已推出第二套房房貸提高首付比例的政策。6月10日，香港金管局也推出了類(lèi)似的“限貸”新政，對“收入來(lái)源非香港”的外地借貸者，要求比本地人多付一成首付。
　　從去年下半年至今，國內五大外資代理行相繼成立了海外物業(yè)部�！白罱�一年來(lái)，有大量的中國投資者向我們詢(xún)問(wèn)，在英國、新加坡、澳大利亞等地有沒(méi)有物業(yè)投資的機會(huì )�！贝鞯铝盒腥A北區董事總經(jīng)理何衍鈞預計，未來(lái)投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，將成為中國人理財的重要組成部分。在國內通脹形勢日益嚴重、樓市調控層出不窮的背景下，中國普通投資者在全球范圍內配置資產(chǎn)的理念正在逐步形成。
　　何衍鈞還告訴財新《新世紀》記者，現在國外很多房地產(chǎn)經(jīng)紀公司都專(zhuān)門(mén)配備了會(huì )講中文的房產(chǎn)經(jīng)紀人，用以接待中國客戶(hù)。一些法律、醫學(xué)、工程等專(zhuān)業(yè)背景的海外留學(xué)生，最近紛紛開(kāi)始轉行做房產(chǎn)經(jīng)紀人。

　　調控下的投資擠出

　　據高力國際透露，2010年該公司向亞洲買(mǎi)家推介銷(xiāo)售了790套海外物業(yè)，其中中國買(mǎi)家約占5%。而在過(guò)去的六個(gè)月，這一比例已激增至10%。
　　過(guò)去六個(gè)月，通過(guò)高力國際中國國際物業(yè)部完成的海外住宅投資項目已經(jīng)超過(guò)50套，成交金額約1.3億元人民幣。高力國際北亞區董事總經(jīng)理柳維綸向財新《新世紀》記者透露，從成交案例來(lái)看，長(cháng)三角區域的上海、寧波、溫州及杭州等地的私營(yíng)企業(yè)主是海外置業(yè)的主體。此外，北京、天津等環(huán)渤海區域、東北以及成都等地也出現了非常明顯的增幅。
　　高力國際華北區董事總經(jīng)理高曉輝對財新《新世紀》記者分析稱(chēng)，海外置業(yè)人群大體分為三類(lèi)：一是留學(xué)，一些有經(jīng)濟能力的留學(xué)家庭考慮到子女在國外租房不如買(mǎi)房，有的甚至還購買(mǎi)大面積房產(chǎn)，將部分用于出租實(shí)現“以房養學(xué)”；二是移民，伴隨著(zhù)2010年前后的這一波移民潮，國內投資移民的數量大幅增加，在加拿大、澳大利亞等主要移民目的地，新移民帶來(lái)的剛性需求以及對高端物業(yè)的需求迅速增加，由此催生了主要移民國家房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆；三是純粹的物業(yè)投資者，相對于國內的限購、限貸等政策，海外的一些國家貸款政策較為寬松且利率較低，逐利的資金由此越來(lái)越多的投向海外置業(yè)。
　　世邦魏理仕中國住宅部執行董事安東向財新《新世紀》記者指出，今年以來(lái)，純投資的案例數量不斷攀升，已占到海外置業(yè)總數的近三分之一。
　　一位不愿具名的外資代理行人士告訴財新《新世紀》記者，在投資客中，有相當數量的國內房地產(chǎn)業(yè)內人士，他們本來(lái)與代理行有合作伙伴關(guān)系，由于國內政策多變以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不明朗，他們索性將投資的關(guān)注點(diǎn)轉移至海外物業(yè)。
　　一位東北的私營(yíng)企業(yè)主也表示，國內現在一二線(xiàn)城市的租售比過(guò)高，在政策打壓下升值空間非常有限，未來(lái)兩年內投資的價(jià)值不大。他正在考慮將手上的物業(yè)脫手，轉向海外購置一些房產(chǎn)，“比如倫敦或悉尼，無(wú)論是出租回報還是升值空間，都比國內更加開(kāi)闊�！�
　　在何衍鈞看來(lái)，通過(guò)買(mǎi)房進(jìn)行境內、境外資產(chǎn)的“換籌”，不僅是應對通脹的好途徑，還能使個(gè)人資產(chǎn)結構更加穩健。
　　加拿大房產(chǎn)經(jīng)紀人康姆·古德(Cam Good)為了銷(xiāo)售多倫多市郊埃托比科克的一個(gè)項目，在香港和北京分別開(kāi)了辦公室。他認為，中國人在加拿大買(mǎi)房主要是為了將財富放在一個(gè)安全的地方。
　　此外，人民幣在匯率市場(chǎng)上的優(yōu)勢，也推動(dòng)了中國大陸投資者海外置業(yè)。人民幣兌美元五年內累計升值了22%，不僅購買(mǎi)力提升，同時(shí)海外貸款的還款壓力也持續降低。
　　有英國媒體抱怨，英鎊大幅貶值和低利率，使得倫敦及其周邊的房地產(chǎn)對中國投資者而言?xún)r(jià)格低廉。英鎊自2007年以來(lái)相對多種其他貨幣暴跌了25%左右。倫敦當地的一名置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，由于英鎊疲軟，倫敦的房產(chǎn)現在與北京、上海和香港相比更值得購買(mǎi)。萊坊公司的數據顯示，中國人在倫敦購入的房產(chǎn)價(jià)格大多在40萬(wàn)英鎊(約為400萬(wàn)元)到100萬(wàn)英鎊(約為1000萬(wàn)元)之間。
　　在外匯管制的現階段，資金外流有相當大的隱蔽性。很難找到一個(gè)準確的數據，來(lái)描繪海外置業(yè)熱潮帶來(lái)的資金流出規模。據美亞置業(yè)統計，2010年通過(guò)房產(chǎn)中介赴海外買(mǎi)房的金額超過(guò)50億元。而多位代理行人士均對財新《新世紀》記者表示，實(shí)際規�？隙ㄟh遠大于這一數字。
　　在現有政策下，每人每年僅有5萬(wàn)美元(約33萬(wàn)元)的換匯限額。巨額的買(mǎi)房資金，如何進(jìn)入海外市場(chǎng)？
　　高力國際華北區國際物業(yè)部董事鄒世宏解釋稱(chēng)，一般情況下，能夠在海外買(mǎi)房的客戶(hù)，都會(huì )有在海外的公司或賬戶(hù)，或者有家庭成員移民海外或留學(xué)，能夠實(shí)現海外轉賬。如果沒(méi)有離岸公司或賬戶(hù)，也可以通過(guò)親朋好友的幫助，用不同的身份證向海外賬戶(hù)匯款，但這種情況相對少見(jiàn)。
　　“在海外買(mǎi)房，很少有要求一次性付款，而且首付比例都比較低�！编u世宏稱(chēng)，一般情況下，外匯管制不會(huì )成為海外置業(yè)的障礙。
　　前不久，上海版個(gè)人境外直接投資試點(diǎn)方案上報至國務(wù)院。據媒體報道，上報方案將個(gè)人境外直投設計為非金融類(lèi)的外匯投資，主要投向移民投資、房地產(chǎn)投資和企業(yè)投資。對此，鄒世宏表示，個(gè)人境外房地產(chǎn)投資的放開(kāi)，將有助于緩解國內樓市調控的壓力。

　　中國式“炒房”

　　與中國資金一道進(jìn)入海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的，還有中國式的“炒房”思維。
　　斯考特·布朗告訴財新《新世紀》記者，溫哥華和多倫多的房?jì)r(jià)現在已處于高點(diǎn)，租金回報率已經(jīng)低至2%左右。
　　以高力國際近期將在北京推介的豪宅項目Jameson House為例，526平方英尺的單間公寓售價(jià)約為88.8萬(wàn)加幣(約586萬(wàn)元)，其預計租金為每月每平方英尺2.5-2.85加幣(約16.50元-18.81元)，據此計算，其租金回報率約為2%。如果再考慮到物業(yè)費、貸款利息、物業(yè)稅等成本，投資回報已微乎其微。
　　即便如此，中國人仍然熱衷于買(mǎi)房�！爸袊�人對物業(yè)升值的期望，遠遠超過(guò)對租金收益的預期�！睆堒姼嬖V財新《新世紀》記者。
　　在溫哥華，即使是非居民外國人，也能夠從銀行獲得最高60%-65%的貸款。以一套50萬(wàn)加幣(333萬(wàn)元)的房屋為例，簽署合同時(shí)僅需支付10%，即5萬(wàn)加幣(33.3萬(wàn)元)，3個(gè)月之后再支付5萬(wàn)加幣，余下的40萬(wàn)款項在交房時(shí)才需繳納。如果獲得六成的銀行貸款，交房時(shí)購房人只需補足剩余的10萬(wàn)加幣(66萬(wàn)元)即可。并且，加拿大目前的五年期變動(dòng)利率貸款的利息僅為2.3%左右。與國內相比，加拿大的購房貸款成本和首付付款壓力都要小很多。
　　張軍告訴記者，由于貸款利息低，很多在加拿大買(mǎi)房的中國人都會(huì )利用銀行貸款，貸款比例多在50%左右�！耙恍┲袊�移民家庭有很強的炒房意識，有了一套想買(mǎi)兩套，有了兩套想買(mǎi)三套�！睆堒娬f(shuō)，這些行為已經(jīng)引起了本地居民的抱怨。有當地人稱(chēng)，房?jì)r(jià)上漲“都是中國人惹的禍”。
　　房?jì)r(jià)上漲，一方面意味著(zhù)當地人換更大房屋時(shí)需要支付更多的成本；另一方面，由于價(jià)格上漲，每年需要繳納的物業(yè)稅也相應增加。在加拿大，每年4月都要對物業(yè)進(jìn)行報稅，政府會(huì )對每一棟物業(yè)給出評估價(jià)格，物業(yè)持有人需按照一定的稅率納稅。在溫哥華，物業(yè)稅稅率為0.41%。
　　溫哥華房?jì)r(jià)的快速上漲，使得當地一些人開(kāi)始呼吁遏制外國投資，以防止本地人被高價(jià)“擠出”于房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。加拿大皇家銀行的經(jīng)濟學(xué)家羅伯特·霍格(Robert Hogue)小心翼翼地不把溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)說(shuō)成“泡沫”，但是他認為那是一個(gè)“高風(fēng)險區域”。
　　不過(guò)，“炒”加拿大的房，還須算清各類(lèi)稅負的成本。在買(mǎi)房時(shí)，買(mǎi)房人要支付12%的統一銷(xiāo)售稅物業(yè)轉讓稅(20萬(wàn)加幣以上1%，超過(guò)20萬(wàn)部分交2%)。這兩項稅，如果房屋屬于自用，則必須要支付；如果房屋用于出租等商業(yè)性用途，則可以獲得最高26250加幣的退稅。相應的，用于出租等商業(yè)性用途的房屋，其租金收益需要繳納凈收益25%的稅款。
　　“總價(jià)大概是50萬(wàn)加幣的房屋，如用于經(jīng)營(yíng)性用途，就可以獲得全額退稅�！备吡�國際的鄒世宏表示，不過(guò)一些自住但又非常住的外國人，可以通過(guò)假期出租等方式實(shí)現避稅。
　　同樣，通過(guò)出售物業(yè)獲得投資收益，如果是當地納稅居民且屬于自住房，增值部分并不需要納稅；如果是非居民外國人，賣(mài)房時(shí)須繳納一定的保證金給稅務(wù)當局，房屋售出后，增值部分的稅務(wù)結清之后，再退還保證金。盈利部分，參照所得稅率征稅，一般為凈收益的25%。
　　因此，高力國際北亞區董事總經(jīng)理柳維綸建議，盡管加拿大一些城市的房?jì)r(jià)在上漲，但也很難通過(guò)炒賣(mài)方式來(lái)獲得很高投資收益，通過(guò)持有出租的方式獲得穩定收益仍為上策。他的同事高曉輝也認為，去海外置業(yè)投資，應盡量少地從“中國式炒房”的思路出發(fā)去考慮“抄底”，因為海外市場(chǎng)依然存在風(fēng)險，投資者在決策前需謹慎考慮自身的風(fēng)險承受程度。她建議大陸投資者關(guān)注一些有大量移民或留學(xué)生的國家，并且當地經(jīng)濟受次貸危機的影響有限，或者已處于危機后的上升經(jīng)濟周期，如加拿大、英國和澳大利亞等。
　　據高力國際提供的數據，2010年，倫敦和悉尼的租金回報率都達到了6%。除去英國3%-3.8%的貸款利率，如果再考慮到一定的杠桿比例，在倫敦進(jìn)行物業(yè)投資的資金回報率仍為可觀(guān)。更為重要的是，英國對國際買(mǎi)家不增收資本利得稅。