歷經(jīng)數月的冷清之后，部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)出現回暖跡象。近十天內，“地王”在北京、深圳等地相繼涌現。7月6日，北京CBD核心區9幅地塊更是引來(lái)逾40家企業(yè)組成的19個(gè)聯(lián)合體參與投標，其中不乏萬(wàn)科、首創(chuàng )、萬(wàn)通地產(chǎn)、中信地產(chǎn)等知名房企。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，隨著(zhù)成交的逐漸恢復，近期開(kāi)發(fā)商拿地意愿有所復蘇。下半年，各地將迎來(lái)土地放量供應，土地市場(chǎng)也會(huì )逐步趨于活躍，但恐難出現此前的火爆。
回暖 土地市場(chǎng)逐漸走出谷底
北京CBD核心區9宗地塊的歸屬一直格外受關(guān)注。記者6日從投標現場(chǎng)了解到，參與競標的企業(yè)拿地熱情呈現久違的高漲。其中，中信集團參與了大多數地塊的競標。SOHO中國旗下的北京紅石建外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司也參與了Z1a、Z2a、Z2b三幅地塊的競標，且報價(jià)均為最高。
根據北京土地整理儲備中心公布的數據，此次出讓的土地仍均為商業(yè)金融性質(zhì)用地，總規劃建筑面積達109萬(wàn)平方米。
SOHO中國董事長(cháng)潘石屹接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)認為，此次出讓的是北京CBD最后幾幅地，其價(jià)值及未來(lái)的發(fā)展空間很大。
中國中信集團、中信銀行股份有限公司聯(lián)合體作為唯一投標方，給出了與地塊競標底價(jià)相同的報價(jià)26.32億，成功將Z11地塊收入囊中。無(wú)獨有偶，安邦人壽保險股份有限公司和北京濤力投資管理有限公司聯(lián)合體也是以唯一買(mǎi)家的身份以22.92億奪得北京CBD核心區Z9地塊。
據測算，9宗地塊底價(jià)合計169.93億，按最高報價(jià)計算，成交總價(jià)約為246.55億�，F場(chǎng)一位房地產(chǎn)資深人士表示，此次競標底價(jià)和樓面價(jià)都低于預期，但這絲毫不掩企業(yè)的拿地熱情。
過(guò)去十天，北京、深圳等地相繼傳出“地王”的消息。6月27日，北京市東城區崇文菜市場(chǎng)一宗商業(yè)金融用地拍賣(mài)，經(jīng)過(guò)逾30輪激烈競買(mǎi)，廣州市豐璟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)7.1億元拿下該地塊，高達4.32萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)，刷新了近年來(lái)北京樓面價(jià)紀錄。此后不久，深圳南山區一地塊成為新晉總價(jià)“地王”，該宗規劃建筑面積達170萬(wàn)平方米的地塊最終由招商局蛇口工業(yè)區有限公司以64.39億元拿下。
值得注意的是，近期頻頻給土地市場(chǎng)注入活力的多為商業(yè)金融及綜合類(lèi)型地塊的成交。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為，商業(yè)金融及綜合類(lèi)型地塊被看好的原因，除樓市調控之下住宅市場(chǎng)受政策影響較大外，商業(yè)金融及綜合類(lèi)型地塊更能契合開(kāi)發(fā)商追求長(cháng)期收益的目標�！白≌袌�(chǎng)的黃金十年已經(jīng)過(guò)去，接下來(lái)的‘黃金期’應屬于工商鋪市場(chǎng)，其中自持形式會(huì )越來(lái)越多�！�
冷清 宅地成交依然低迷
與商業(yè)地產(chǎn)的成交形成反差，多數熱點(diǎn)城市的宅地市場(chǎng)仍難言回暖。中國指數研究公布的最新數據顯示，1至6月全國130個(gè)城市共成交土地9511宗，其中住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)2854宗，成交面積16179萬(wàn)平方米，同比減少6%。
全國十個(gè)重點(diǎn)城市，除廣州、深圳與南京三個(gè)城市住宅用地成交面積同比上升外，北京、上海、重慶、天津、武漢、杭州、成都七個(gè)城市住宅用地成交面積分別同比下降38%、5%、34%、66%、4%、23%和22%。
成交價(jià)格也非常理性，今年以來(lái)底價(jià)、低價(jià)成交貫穿整個(gè)土地市場(chǎng)。1至6月，全國130個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1061元/平方米，同比下跌20%；其中住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價(jià)為1451元/平方米，同比下跌13%。上半年，住宅用地每月成交樓面均價(jià)均低于去年同期。
中國指數研究院報告認為，導致住宅土地市場(chǎng)出現冷清，一方面是受?chē)艺呦拗�、地方政府以設定地價(jià)上限、配建保障性住房等手段盡量將地價(jià)定在合理范圍之內，另一方面開(kāi)發(fā)商對于目前市場(chǎng)理性的態(tài)度，也是地塊低價(jià)成交的重要原因。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，整個(gè)房地產(chǎn)是一個(gè)循環(huán)關(guān)系，在產(chǎn)業(yè)鏈末端銷(xiāo)售這塊是死氣沉沉，這必然會(huì )影響開(kāi)發(fā)商對未來(lái)的預期。加之開(kāi)發(fā)商會(huì )通過(guò)股權交易、收購等各種方式增加土地儲備，并不缺地。
她預測，與上半年相比，下半年宅地的推出量會(huì )呈上升趨勢。但從土地性質(zhì)來(lái)說(shuō)，單純住宅用地在整個(gè)土地市場(chǎng)的比例會(huì )越來(lái)越小，未來(lái)的趨勢是綜合用地為主。而隨著(zhù)單純住宅用地推出數量相應減少，開(kāi)發(fā)商會(huì )更加關(guān)注單個(gè)地塊的性?xún)r(jià)比，也不排除個(gè)別地區、個(gè)別時(shí)期會(huì )出現“地王”的爭奪。
趨勢 多城市將迎供地小高潮
土地市場(chǎng)尤其是住宅用地成交乏力的背后，供應量減少也是一個(gè)重要因素。1至6月全國130個(gè)城市共推出住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)3495宗，面積為19463萬(wàn)平方米，同比減少15%。
四大一線(xiàn)城市中，北京3月份住宅用地市場(chǎng)交易量為零。另有統計顯示，前5個(gè)月北京通過(guò)招拍掛方式出讓的非保障房住宅用地量為87.4公頃。在深圳，住宅市場(chǎng)5月才首次破冰，整個(gè)上半年共推出住宅用地3 宗，共計76萬(wàn)平方米。
進(jìn)入6月，部分城市開(kāi)始集中大量推地，成為今年供應量最大的單月。中國指數研究院統計顯示，6月全國130個(gè)城市共推出土地2764宗，面積13285萬(wàn)平方米，環(huán)比增加43%，同比增加50%；其中住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)751宗，推出面積4203萬(wàn)平方米，環(huán)比增加38%，同比增加7%。
下半年伊始，北京等地土地市場(chǎng)便迎來(lái)推地高潮。根據北京市土地整理儲備中心公布的信息，7月4日共有7宗地塊進(jìn)入掛牌競價(jià)階段，其中4宗地為居住用地，總出讓面積超過(guò)42萬(wàn)平方米。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示，目前從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，僵持、盤(pán)整的態(tài)勢還是很明顯，購房者、企業(yè)的觀(guān)望氛圍仍很明顯，政府作為土地供應方，推地也會(huì )講究策略和節奏，推地的力度不會(huì )貿然加大，因此今年應該和往年類(lèi)似，在下半年特別是四季度才會(huì )加速推地。
中原集團研究董事程澐認為，隨著(zhù)成交的逐漸恢復以及各地大規模土地供應的開(kāi)啟，近期開(kāi)發(fā)商拿地意愿有所復蘇。從6月整體數據來(lái)看，標桿房企拿地態(tài)度亦較5月更為積極。6月，中原監測的15個(gè)城市中，共有14家標桿房企于10個(gè)城市中踴躍拿地，總可建面積達632.94萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅高達80.4%。標桿房企的拿地舉動(dòng)，或將刺激土地市場(chǎng)逐步趨于活躍。
缺錢(qián) 下半年土地市場(chǎng)恐難火爆
雖然普遍預測下半年推地數量將有較大幅度增加，但專(zhuān)家認為，土地市場(chǎng)恐怕還難以出現此前的火爆。
“下半年火熱肯定談不上，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的氣氛還是很淡，這種情況下，大家都不可能太樂(lè )觀(guān)�！毙鞐鞲嬖V《經(jīng)濟參考報》記者，從需求來(lái)看，現在相當一部分開(kāi)發(fā)商資金鏈比較緊張，也在很大程度上制約了其大規模拿地。陳國強也表示：“多數企業(yè)在調控之后，不得不面臨資金的壓力�！奔幢阃恋乇冗^(guò)去更便宜，但由于自身缺乏相應的投資能力也沒(méi)辦法拿地。
統計顯示，1至5月，房地產(chǎn)投資自籌資金到位同比增速由年初的21.4%回升至30.9%。房地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比增長(cháng)18.2%，較去年18.3%增速略降。廣發(fā)證券認為，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控的繼續實(shí)施，銷(xiāo)售增速面臨回落壓力，進(jìn)一步將對房地產(chǎn)投資構成減速壓力。
陳國強預測，“商業(yè)金融用地的出讓可以有更積極的預期，但對住宅用地來(lái)說(shuō)，企業(yè)參與的意愿就要差一些�！闭w而言，在嚴厲的調控形勢，房企會(huì )比較謹慎，過(guò)去多輪激烈競買(mǎi)及溢價(jià)率高企等火爆情形很難在下半年再現。徐楓預測，成交量可能并不會(huì )隨著(zhù)推地數量大幅躍升而增加，樓面價(jià)也會(huì )保持平穩。
中國指數研究院報告的認為，一直處于低迷狀態(tài)土地市場(chǎng)，如何回歸到合理健康發(fā)展的道路，達到樓市與土地市場(chǎng)和諧發(fā)展，或將是下半年政策調控的走向。