繼今年1月份《國有土地上房屋征收與補償條例》實(shí)行后，住建部近日又發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，首次將拆遷補償由原來(lái)的按政府指導價(jià)格補償，修改為完全按照市場(chǎng)價(jià)值來(lái)評估，并規定由被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評估機構。
記者了解到，即使是按照市場(chǎng)價(jià)值來(lái)進(jìn)行評估，評估結果與周邊房?jì)r(jià)仍可能存在較大差距。有些地方在《國有土地上房屋征收與補償條例》實(shí)行后，被征收人對評估機構的“選擇權”仍然難以得到保證。業(yè)內人士指出，新的評估辦法在評估程序上做了很好的規定，但具體操作起來(lái)情況如何，還有待觀(guān)察。
一路之隔評估價(jià)格懸殊
近年來(lái)各地頻繁發(fā)生的強拆糾紛，很重要的原因是補償標準明顯低于市場(chǎng)價(jià)，被征收人的權益得不到保障。
北京營(yíng)天律師事務(wù)所律師鄒伙發(fā)向《經(jīng)濟參考報》記者介紹了這樣一個(gè)案例：2010年9月，北京延慶一處國有土地上房屋拆遷，總共涉及200多戶(hù)居民。2010年拆遷地區周邊的房?jì)r(jià)達到1.2萬(wàn)元/平方米，但評估出來(lái)的價(jià)格卻只有每平方米4000多元。
“只隔一條馬路，評估出來(lái)的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)為什么差距這么大？”居民丁先生向記者抱怨。對于如此低的評估價(jià)格，拆遷戶(hù)們并不認可，已經(jīng)向法院提起行政復議。
事實(shí)上，北京市從2009年開(kāi)始即采用類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評估。按照北京市2009年發(fā)布的《北京市城市住宅房屋拆遷市場(chǎng)評估技術(shù)方案》，標準房地產(chǎn)價(jià)格應采用市場(chǎng)比較法評估確定，并選擇與拆遷范圍具有相同特征的臨近區域內符合要求的不少于三個(gè)的交易案例進(jìn)行比較。
鄒伙發(fā)說(shuō)，在實(shí)際操作過(guò)程中，評估公司選擇的是2006年、2008年、2009年總共四個(gè)交易案例，而且有的交易案例與拆遷地相距有五公里左右，并不是在臨近區域，這顯然是不合理的。
如果按照2003年原建設部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》，評估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格的差距可能更大。該意見(jiàn)規定，拆遷估價(jià)一般應當采用市場(chǎng)比較法，應參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
政府“指導價(jià)”的發(fā)布往往滯后于市場(chǎng)價(jià)格，以至于和市場(chǎng)房?jì)r(jià)的差距越來(lái)越大。據了解，中國自1998年進(jìn)行房改以來(lái)，商品房的價(jià)格開(kāi)始快速上漲，13年來(lái)的一手商品房?jì)r(jià)格復合增長(cháng)率年均超過(guò)7%，而一些地區的政府“指導價(jià)”多年來(lái)卻一成不變。
與此同時(shí)，不斷飆升的土地價(jià)格在原來(lái)的評估辦法中同樣體現不足。北京康正宏基房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理梁津接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，按照原來(lái)的辦法，評估價(jià)格中有一部分是土地的區位補償價(jià)，但有些地方只對房屋的價(jià)格進(jìn)行補償，完全不考慮的土地的情況。
《國有土地上房屋征收評估辦法》規定，被征收房屋價(jià)值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價(jià)值的因素�？梢�(jiàn)，新辦法對于土地價(jià)值的評估有了明確規定。
另外，新的評估辦法還提出了多種具體的評估方法，包括市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等。鄒伙發(fā)說(shuō)，評估機構首先要進(jìn)行適用性分析，看哪種方法更合適更合理，也可以用多種方法同時(shí)進(jìn)行評估后取均值，這樣更能體現房屋的價(jià)值。
我的評估誰(shuí)做主
在上述北京延慶的房屋征收項目中，有幾戶(hù)居民自己找評估公司重新對房屋價(jià)格進(jìn)行了評估，得出的結果是近1萬(wàn)元/平方米，是原評估價(jià)格的兩倍多。
同樣是有資質(zhì)的評估公司，同樣按照類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評估，評估結果之所以大相徑庭，與評估公司的選取程序不無(wú)關(guān)系。
以往評估機構由拆遷人選定，這意味著(zhù)進(jìn)行房屋征收的政府既當“運動(dòng)員”，又當“裁判員”。業(yè)內人士指出，這種政策設計，導致政府、開(kāi)發(fā)商和評估機構串聯(lián)在一起，評估的合理和公平無(wú)法得到保證。第三方評估的不獨立，成為房屋征收與拆遷過(guò)程中出現大量矛盾的重要原因。
所謂“市場(chǎng)價(jià)格”，不應該由政府說(shuō)了算，也不應該由被征收人說(shuō)了算，而需要房地產(chǎn)價(jià)格評估機構進(jìn)行獨立、客觀(guān)、公正的房屋征收評估。
《國有土地上房屋征收評估辦法》規定，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構由被征收人協(xié)商選定。在規定時(shí)間內協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。房屋征收評估流程包括選定機構、簽訂合同、實(shí)地評估、公示解釋、交付報告、申請復核、申請鑒定。
鄒伙發(fā)說(shuō)，以往評估過(guò)程不公開(kāi)透明，被征收人只能到最后看到兩頁(yè)紙的評估報告，上面寫(xiě)著(zhù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結果等簡(jiǎn)要的信息，至于價(jià)格是怎樣計算出來(lái)的，就無(wú)從得知了�，F在評估報告出來(lái)后，被征收人可以提出異議，還可以申請由評估專(zhuān)家委員會(huì )進(jìn)行鑒定。
作為評估公司的負責人，梁津認為，理論上評估的原則是獨立、客觀(guān)，不管是由誰(shuí)來(lái)選擇評估公司，評估結果都應該差不多。但以前的模式可能會(huì )造成評估公司偏向于拆遷主體，新的評估辦法在程序上規定由被拆遷人來(lái)選擇拆遷公司，能夠更好的保護被拆遷人權益。
“新的評估辦法在評估程序上做了很好的規定，”梁津說(shuō)，“但具體操作起來(lái)情況如何，還有待觀(guān)察�！�
山東馬先生所住的區域今年面臨房屋征收，按理說(shuō)應依據1月份開(kāi)始實(shí)行的《國有土地上房屋征收與補償條例》，由被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評估機構。不過(guò)馬先生告訴《經(jīng)濟參考報》記者，政府只是列了一個(gè)。