通過(guò)低價(jià)入市的策略，遠洋地產(chǎn)收獲了高成交率，2011年1月至4月，合約銷(xiāo)售額達73億元，同比增長(cháng)70%。
與此同時(shí)，在其他企業(yè)資金預警的情況下，脫離中遠集團“庇護”的遠洋地產(chǎn)并沒(méi)有在資金鏈上顯得“無(wú)助”。日前，昔日大股東中遠國際將手持遠洋地產(chǎn)股份配售完畢，遠洋地產(chǎn)斥資36.68億元兩度落子上海；通過(guò)多元化的融資，在國際市場(chǎng)確定發(fā)行四億美元債券……
遠洋地產(chǎn)的“故事”在不斷更新之余，其總裁李明還高調宣布，將今年的銷(xiāo)售目標定在300億元。面臨樓價(jià)下行壓力，遠洋今年下半年推出的不少樓盤(pán)為中高端樓盤(pán)，其能順利完成年度目標嗎？
為應對調控的風(fēng)險，遠洋地產(chǎn)總裁李明表示，未來(lái)三年，將要竣工的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)面積達到100萬(wàn)平方米，且全部自持。如此“大刀闊斧”邁向商業(yè)地產(chǎn)，又將考驗遠洋地產(chǎn)的商住平衡術(shù)。
低價(jià)入市收獲高成交率
2009年、2010年，遠洋地產(chǎn)協(xié)議銷(xiāo)售額為143億元、216億元，增長(cháng)率分別為98%、51%。延續這一強勁勢頭，2011年1月至4月，遠洋地產(chǎn)合約銷(xiāo)售額達73億元，增長(cháng)70——在限購大背景下，有如此成績(jì)實(shí)屬不易。
“這與推盤(pán)節奏有關(guān)，遠洋地產(chǎn)去年同期推盤(pán)量較少，今年則有較多項目入市，故銷(xiāo)售快速增長(cháng)�！笔缆�(lián)地產(chǎn)地產(chǎn)首席分析師王海斌如是向《經(jīng)濟參考報》記者分析。
北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒則認為，除了2009年拿下地塊陸續入市之外，遠洋地產(chǎn)還率先對政策作出反應，采用了低價(jià)銷(xiāo)售策略。
遠洋地產(chǎn)行政總裁李明曾坦言，在調控背景下，房?jì)r(jià)總體有下行壓力，對符合剛性需求且能迅速帶來(lái)現金流的項目，不排除低價(jià)入市。
事實(shí)上，遠洋地產(chǎn)位于北京東五環(huán)之外的項目遠洋一方·北潤園，在3月發(fā)售二期項目時(shí)，價(jià)格就低至八四折即2.1萬(wàn)元/平方米，最低價(jià)格甚至為1.9萬(wàn)元/平方米，而一期開(kāi)盤(pán)價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米，同區域在售的北京新天地等項目，均價(jià)也在2.6萬(wàn)元/平方米以上。
低價(jià)入市，收獲的是高成交率。據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數據顯示，遠洋一方·北潤園二期項目于3月4日推出300套新房源，截至6月6日，已成交287套，成交面積為26791.79平方米，均價(jià)為21037元/平方米，回籠資金約5.64億元。剩下的13套房源，有12套顯示為“已預訂”狀態(tài)，僅一套可售。
得到“好處”之余，遠洋繼續“上演”低價(jià)。5月8日，遠洋一方再推342套房源，截至6月6日，已簽約275套，均價(jià)為20996元/平方米，回籠資金5.36億元。
前4個(gè)月銷(xiāo)量不錯，但要完成300億元的年度目標，亦非輕而易舉。以北京市場(chǎng)為例，遠洋下半年推出的不少樓盤(pán)為中高端樓盤(pán)。如即將開(kāi)盤(pán)的遠洋傲北項目，都是300-500平方米的聯(lián)排、雙拼別墅。據售樓處銷(xiāo)售人員介紹，估計開(kāi)盤(pán)價(jià)在2.5萬(wàn)/平方米，以此計算，銷(xiāo)售價(jià)將在750萬(wàn)/套至1250萬(wàn)元/套。此外，樓面地價(jià)就高達2.75萬(wàn)元/平方米的望京項目，同樣將于今年下半年入市。雖然該項目還沒(méi)有定價(jià)，據業(yè)內人士推測，均價(jià)可能達到6萬(wàn)/平方米至7萬(wàn)元/平方米。
面臨樓市下行的風(fēng)險，遠洋地產(chǎn)推出諸多中高端產(chǎn)品，會(huì )否“曲高和寡”？國海證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙鐸向《經(jīng)濟參考報》記者表示，遠洋地產(chǎn)的項目地理位置均不錯，即使以高價(jià)入市，未必會(huì )受到市場(chǎng)冷落�！按送�，遠洋地產(chǎn)在中高端項目打造上很有經(jīng)驗�！�
商住“平衡術(shù)”考驗遠洋
如多數“北派”房企一樣，多年來(lái)，遠洋地產(chǎn)把重心放在北方市場(chǎng)。2010年，光北京的營(yíng)業(yè)額就占據了遠洋地產(chǎn)集團的55%。商業(yè)地產(chǎn)方面，遠洋也才剛剛涉及。如何在鞏固北方市場(chǎng)之余邁向全國市場(chǎng)，深化住宅地產(chǎn)之時(shí)加碼商業(yè)地產(chǎn)，其中“平衡術(shù)”考驗著(zhù)遠洋。
據其財報，截至2010年底，遠洋地產(chǎn)已進(jìn)駐北京、上海、杭州、武漢、三亞、青島等17個(gè)城市，土地儲備為2060.8萬(wàn)平方米。其中78%的土儲位于北京和泛環(huán)渤海地區，而以上海為核心的泛長(cháng)三角地區，土儲占比僅為6%。為此，遠洋地產(chǎn)不惜重金“砸”向“上海灘”。
1月31日，遠洋地產(chǎn)以31.3億元競得楊行鎮西城區北塊G-2-1地塊(A塊)，溢價(jià)率為89.6%，樓面地價(jià)11378元/平方米，為住宅地塊。而10天前，遠洋以5.38億元競得上海寶山區羅店新鎮A1-3地塊，樓面地價(jià)為6041元/平方米，為商住用地。加上2010年8月取得的美蘭湖F1-4/6地塊，遠洋地產(chǎn)已三度落子上海。根據網(wǎng)上資料顯示，遠洋地產(chǎn)在上海的首個(gè)項目美蘭湖F1-4/6地塊或將于明年7月竣工面市。
相比“南擴計劃”，遠洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面有更明確的計劃。李明曾表示，未來(lái)三年，遠洋地產(chǎn)將要竣工的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)面積將達到100萬(wàn)平方米左右，且全部自持，到2015年遠洋地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)目標將將達到100億元。而2010年，遠洋地產(chǎn)物業(yè)投資的營(yíng)業(yè)額僅有2.12億元。
遠洋地產(chǎn)發(fā)布的2011年發(fā)展戰略也提出，要在未來(lái)一年內將商業(yè)持有物業(yè)與住宅開(kāi)發(fā)物業(yè)新開(kāi)工面積比從1：9提升至1.5：8.5，為此，遠洋將加大商業(yè)項目的投資，預計商業(yè)與住宅的投資額將達到5：5。
事實(shí)上，在去年12月，北京CBD核心區出讓6地塊。面臨極其復雜的評標規則——報價(jià)占40分、規劃設計占20分、其余40分為綜合實(shí)力評比，遠洋地產(chǎn)還是從眾多地產(chǎn)大鱷中搶得一塊地。有消息稱(chēng)，遠洋地產(chǎn)已經(jīng)確定參與接下來(lái)該區域新推出的6塊土地的投標。
據了解，北京區域處在運營(yíng)中的寫(xiě)字樓項目有遠洋國際中心A座、遠洋大廈和遠洋光華國際，光華國際商業(yè)WE-LIFE未來(lái)廣場(chǎng)于2011年初正式開(kāi)業(yè)。
“位于北京北四環(huán)的萬(wàn)和城項目及位于玉泉路的沁山水商業(yè)部分也已開(kāi)工，而位于北京朝陽(yáng)區酒仙橋路的頤堤港項目擬于年內竣工，商業(yè)部分預計于今年年底前開(kāi)業(yè)�！边h洋地產(chǎn)內部人士向《經(jīng)濟參考報》記者透露，另外，公司位于北京、天津、杭州、大連、黃山等城市的其他商業(yè)地產(chǎn)項目也處于不同的開(kāi)發(fā)階段，預計陸續于2013年至2016年開(kāi)業(yè)。
遠洋地產(chǎn)加碼商業(yè)地產(chǎn)，映射了樓市“政策擠壓”效應——在住宅地產(chǎn)被調控之際，眾多房企爭相投資商業(yè)地產(chǎn)�！俺赓Y拿地，項目開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售回款，內地房企之前的開(kāi)發(fā)模式抗風(fēng)險能力很低，增加自持物業(yè)能讓收入來(lái)源更為穩定�！蓖鹾１笕缡窍颉督�(jīng)濟參考報》記者分析，此外，商業(yè)地產(chǎn)盈利周期長(cháng)，目前沒(méi)有內地房企可以做到如新鴻基地產(chǎn)一樣，持有大量物業(yè)，營(yíng)業(yè)收入一半來(lái)自經(jīng)營(yíng)物業(yè)、一半來(lái)自銷(xiāo)售收入。
脫離中遠集團
2011年，是遠洋地產(chǎn)摘下“央企背景”光環(huán)的元年。趙鐸表示，遠洋地產(chǎn)已是一個(gè)公眾公司，任何策略都是市場(chǎng)行為。
遠洋地產(chǎn)前身為中遠房地產(chǎn)，成立于1993年，初期是由中遠集團全資擁有的。2002年，中遠集團與中化集團重組中遠房地產(chǎn)，雙方各持50%股權。2003年1月，中遠房地產(chǎn)獲增資擴股，中遠集團持股減少至44%，同時(shí)，中遠國際向中遠集團收購中遠房地產(chǎn)，持股20%，成為中遠房地產(chǎn)主要股東之一。
此后幾年，經(jīng)過(guò)2007年的上市、隨后的擴股、中國人壽的進(jìn)駐，中遠國際對中遠房地產(chǎn)的持股不斷被稀釋。2010年8月，中遠國際發(fā)布公告，擬在一年內擇機出售所持遠洋地產(chǎn)全部的16.85%股份，而這一配售計劃在2010年12月得以實(shí)現。目前，中國人壽、南豐集團為遠洋地產(chǎn)第一、第二大股東，分別持有24.07%、12.84%的股份，剩余部分為公眾持股。
眾多周知，背靠央企“大樹(shù)”，信貸方面則“不用發(fā)愁”。業(yè)內人士擔心，脫離中遠集團“庇護”的遠洋地產(chǎn)會(huì )否在資金鏈上顯得“無(wú)助”。
事實(shí)上，遠洋地產(chǎn)已開(kāi)始多元化的融資方式。據遠洋地產(chǎn)公告，該公司及發(fā)行人與聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人5月6日訂立認購協(xié)議，尋求認購及支付永久性次級債券的本金總額4億美元。公告還透露，發(fā)行永久性次級債券的估計款項凈額，經(jīng)扣除各項費用等開(kāi)支后，將約為3.88億美元，并于2016年可贖回。
遠洋地產(chǎn)稱(chēng)，擬使用該款項凈額為新項目及現有項目，包括建設成本、土地成本及投資物業(yè)等提供資金以及一般公司用途。遠洋地產(chǎn)董事認為，預期永久性次級債券將被視為混合債券，該債券發(fā)行將會(huì )強化本公司的財務(wù)狀況，且改善公司進(jìn)入國際資本市場(chǎng)的能力，以便日后支持本集團的發(fā)展。