中國房產(chǎn)信息集團日前發(fā)布的最新房企銷(xiāo)售排行榜單顯示，2011年上半年，前十大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計實(shí)現銷(xiāo)售3323億元，同比增長(cháng)逾80%。其中，萬(wàn)科、恒大和中海地產(chǎn)分別以644億元、429億元和421億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)位居排行榜前三名。
市場(chǎng)份額向大型房企集中
調控之下，大型房企的銷(xiāo)售額同比依然攀升，市場(chǎng)集中度也逐步提高。今年上半年，房企銷(xiāo)售金額前十榜單和銷(xiāo)售面積前十榜單的入榜門(mén)檻分別為155.5億元和116萬(wàn)平方米，同比分別提高48%和25%。2010年上半年，前十企業(yè)銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻為105億元，銷(xiāo)售面積門(mén)檻為93萬(wàn)平方米。
“我們銷(xiāo)售業(yè)績(jì)大幅提升，主要原因是公司營(yíng)銷(xiāo)策略適應了政策和市場(chǎng)的變化，由此占據了其他中小房企的市場(chǎng)份額�！焙愦蟮禺a(chǎn)總裁夏海鈞表示。
受限購、限貸等調控政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調整，中小房企的銷(xiāo)售額同比普遍下滑。但一線(xiàn)房企則采取逆市擴張戰略，大力布局具有發(fā)展潛力的二三線(xiàn)城市；同時(shí)，通過(guò)適度調價(jià)和提升產(chǎn)品品質(zhì)等營(yíng)銷(xiāo)策略加快促銷(xiāo)，由此搶占了很多市場(chǎng)份額。
“中小房企土地和項目?jì)洳欢�，周轉率較低，市場(chǎng)調整之際，他們面臨的資金壓力更大。很多房企后續拿地動(dòng)力不足，項目結盤(pán)后便退出市場(chǎng)，部分房企甚至因資金鏈問(wèn)題而被迫出售項目。房地產(chǎn)行業(yè)的并購整合也日益增多�！睒I(yè)內人士表示。
國家統計局的數據顯示，今年前五個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售額的同比增長(cháng)率為18.1%，而房企十強的銷(xiāo)售額同比增幅超過(guò)80%。顯然，市場(chǎng)份額正在向大型房企集中。
具體來(lái)看，萬(wàn)科上半年實(shí)現銷(xiāo)售644.2億元，今年繼續突破“千億大關(guān)”懸念不大。恒大地產(chǎn)位居其后，上半年銷(xiāo)售額達到429億元，同比增長(cháng)103%，接近其去年全年500億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。同時(shí)，恒大銷(xiāo)售面積達到620萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)86.75%，位居銷(xiāo)售面積排行榜首位。中海、龍湖等港股上市公司的銷(xiāo)售額增幅也超過(guò)八成。
擴張二三線(xiàn)城市
2011年上半年，一線(xiàn)城市樓市面臨重大壓力，而調控相對寬松的二三線(xiàn)城市則成為房企重要的利潤增長(cháng)點(diǎn)，大型房企業(yè)績(jì)增長(cháng)的主要貢獻來(lái)源于二三線(xiàn)城市。
“薄利多銷(xiāo)、快速周轉已成為房企在二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的主要策略�！敝蟹啃偶瘓F一位分析師指出，萬(wàn)科、恒大、保利等公司在今年二季度繼續保持強勁增長(cháng)勢頭，主要得益于此前的戰略布局。
以恒大為例，公司從2004年就開(kāi)始深耕二線(xiàn)城市，斥巨資布局升值潛力大的高增長(cháng)區域。在二線(xiàn)城市獲得成功后，恒大又將目光瞄準三線(xiàn)市場(chǎng)，并于2010年3月大規模進(jìn)入三線(xiàn)城市，目前已經(jīng)逐漸迎來(lái)收獲期。
主打二三線(xiàn)城市的大型房企也普遍采取“快銷(xiāo)售、高周轉”策略。今年上半年，恒大推售新盤(pán)總數達90個(gè)左右。下半年，恒大計劃每月將推售10至12個(gè)新盤(pán)，下半年累計推售新盤(pán)60至70個(gè)。從拿地到銷(xiāo)售，恒大的平均周期為8個(gè)月。
業(yè)內人士指出，萬(wàn)科、恒大以及碧桂園等為代表的傳統高周轉型企業(yè)正進(jìn)一步加快周轉速度，而不少以中高端物業(yè)開(kāi)發(fā)為主的企業(yè)，也開(kāi)始積極向高周轉靠攏。這方面表現最突出的是中海地產(chǎn)。據了解，今年以來(lái)，中海地產(chǎn)在多個(gè)一線(xiàn)城市降價(jià)快銷(xiāo)，5月份更是創(chuàng )下了單月超過(guò)100億的紀錄。
中小房企難度日
截至6月28日，已經(jīng)公布上半年業(yè)績(jì)預告的上市房企合計為31家。31家房企中業(yè)績(jì)預增的有15家，占目前公布中報預告房企總數的48.4%。
其中天倫置業(yè)以4079.54%的業(yè)績(jì)增幅位列第一。公告顯示，2011年上半年凈利潤約1800萬(wàn)-2300萬(wàn)元，預計增長(cháng)的幅度為3171.09%-4079.54%。與2010年中期相比，其全資子公司廣州潤龍房地產(chǎn)有限公司將所持河南新景致房地產(chǎn)有限公司70%股權全部轉讓?zhuān)纬赏顿Y收益約2200萬(wàn)元，導致公司2011年中期業(yè)績(jì)較上年同期發(fā)生大幅變動(dòng)。
從凈利潤增長(cháng)的具體金額上看，主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的金融街以?xún)衾麧櫦s8.6億-11.2億元的業(yè)績(jì)增幅居首，其增長(cháng)幅度為70%-120%。在業(yè)績(jì)預告中就稱(chēng)，上半年的業(yè)績(jì)增長(cháng)一是報告期內公司部分已銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目滿(mǎn)足收入確認條件的較多；二是報告期內公司津塔寫(xiě)字樓和金融街中心等項目計入投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計量。
深物業(yè)A、深長(cháng)城、天�；�、寧波富達、珠江實(shí)業(yè)、浦東金橋、廣匯股份的業(yè)績(jì)預報增幅也在100%以上，榮盛發(fā)展、浦東金橋的業(yè)績(jì)增幅則在50%以上；而南國置業(yè)和世聯(lián)地產(chǎn)這兩家房企的業(yè)績(jì)增幅較低，均為不到30%；剛泰控股、中江地產(chǎn)則成功實(shí)現扭虧。不過(guò)，這其中廣匯股份已經(jīng)在5月31日出售了旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而本次業(yè)績(jì)預增的主要原因正是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售等非能源業(yè)務(wù)實(shí)施剝離產(chǎn)生的收益及新增煤炭銷(xiāo)售業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收益。
除15家預增房企外，其他16家房企中，有11家出現業(yè)績(jì)下滑，另有五家虧損。在11家業(yè)績(jì)下滑的房企中，幅度最大的是嘉凱城，公告顯示其上半年凈利潤約500萬(wàn)元，同比下降98.9%。對此，嘉凱城表示2011年半年度比2010年半年度凈利潤大幅減少的主要原因是由于上半年可結算的項目較少，導致可確認的銷(xiāo)售收入和凈利潤較上年同期大幅減少。不過(guò)嘉凱城也稱(chēng)，根據公司現有項目的開(kāi)發(fā)情況，2011年可結算項目將多數集中在三、四季度結算。
海德股份、重慶實(shí)業(yè)、濱江集團、中茵股份、宜華地產(chǎn)的業(yè)績(jì)降幅都在60%以上，廣宇集團、世榮兆業(yè)、合肥城建的業(yè)績(jì)降幅則均為30%-50%。四大房企傳統龍頭之一的金地集團也表示業(yè)績(jì)將會(huì )較去年同期有所下降。今年1-3月凈利潤比去年同期下降86.08%，營(yíng)業(yè)收入同比下降70.31%。
在虧損的5家房企中，津濱發(fā)展的情況最為嚴重，其今年上半年的凈利潤約為負1億-負8000萬(wàn)元，降幅高達384%。對此，津濱發(fā)展表示，受公司目前房產(chǎn)項目開(kāi)工及竣工時(shí)間的影響，導致公司全年可竣工結算項目較少，公司在2011年半年度可確認的收入與2010年相比有較大下降，因此引起公司2011年半年度出現虧損。萬(wàn)澤股份、高新發(fā)展的凈利潤下滑幅度均超過(guò)220%，虧損金額也都超過(guò)了千萬(wàn)元；國興地產(chǎn)、ST興業(yè)也出現了虧損。
中原地產(chǎn)認為，上市房企很可能在三季度出現明顯的分化，而為了使得年報不會(huì )太差，部分之前業(yè)績(jì)不理想的企業(yè)可能率先開(kāi)始降價(jià)求量。