海南省三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場(chǎng)部的一項最新調查顯示，三亞市商品住房空置率平均高達近85%，尤其是三亞灣、大東海等海景資源稀缺片區商品住房空置率達到95%左右，海南樓市的高空置率帶來(lái)的資源浪費和物業(yè)管理等問(wèn)題日漸凸顯。業(yè)內人士認為，改變海南房地產(chǎn)單一產(chǎn)品結構、鼓勵開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)、盤(pán)活空置房租賃市場(chǎng)——降低空置率需政府、房企、業(yè)主合力“解困”。
海南商品住宅空置率居高不下部分區域高達95%
今年春節期間和6月底，三亞市房地產(chǎn)交易管理所隨機從三亞五個(gè)片區已銷(xiāo)售80%以上且已交付使用的近300個(gè)項目中，抽樣調查23個(gè)項目的入住情況。調查顯示，在7333個(gè)抽樣樣本中，6月底平均空置率為84.75%，大東海和海坡片區的空置率分別為94.26%和96.26%；即使在海南旅游度假旺季的春節期間，平均空置率也達62.99%，海坡片區更是高達87.25%
三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場(chǎng)部有關(guān)人士表示，國外的研究表明，空置率在10%以上，就說(shuō)明商品房空置率嚴重，三亞高達百分之八九十的空置率相當驚人。
7月4日21時(shí)，記者在位于三亞鳳凰路上的高檔樓盤(pán)小區“山水國際”看到，距離小區門(mén)崗最近的兩棟高層建筑，亮著(zhù)燈的戶(hù)數寥若晨星。后面的聯(lián)排疊拼別墅更是一片漆黑，連路燈也沒(méi)開(kāi)，走進(jìn)小區深處，只能看見(jiàn)值守的保安打著(zhù)手電筒在到處巡查。一位來(lái)自蘭州的住戶(hù)告訴記者，每到這個(gè)季節入住的人極少，難得見(jiàn)到亮燈的住戶(hù)，走在小區內都要用手機照明。
據“山水國際”物業(yè)公司相關(guān)負責人介紹，這個(gè)小區包括多層住宅、高層住宅、聯(lián)排疊拼別墅、獨體別墅在內共1600余戶(hù)。業(yè)主大部分來(lái)自島外，在此購房只為休閑度假，并非居家常住。
小區的一位保安對記者說(shuō)，空置率高給安保工作帶來(lái)了較大困擾，“很多業(yè)主冬天來(lái)住一兩個(gè)月，平時(shí)都空著(zhù)，很容易招小偷，所以，我們必須24小時(shí)不停地在小區內巡查�！�
在三亞大東海和海坡兩個(gè)海景資源稀缺片區的住宅小區，空置率問(wèn)題則更為嚴重。調查顯示，三亞越高檔的房屋空置率越高，如“鳳凰水城”的洋房和別墅空置率均在95%以上，“半山半島”空置率也達90%以上。從北京來(lái)三亞度假的馬璐嘆息道，面朝大海卻無(wú)人享受美景，這么好的資源就這么浪費了，真是太可惜了。
除了三亞，在�？�、文昌、瓊海等海南沿海市縣，高空置率問(wèn)題也較為突出，很多高空置率的小區一到晚上就黑燈瞎火，被人們戲稱(chēng)為“鬼屋”。
外向型和投資性成背后“推手”高空置率“后遺癥”逐漸凸顯
高空置率與海南房地產(chǎn)結構單一、外向型特征明顯的特點(diǎn)密切相關(guān)。目前，海南房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以住宅地產(chǎn)占絕對主導，商品住宅竣工量占商品房的90%左右，而商品住宅中的80%以上又賣(mài)給了島外人。
海南省一位官員曾表示，海南房地產(chǎn)投資和消費市場(chǎng)兩頭主要在島外，80%以上的投資來(lái)自島外，近80%的房子賣(mài)給島外人，新房成交量和成交價(jià)格主要反映的不是本島居民的購買(mǎi)力，與本島居民的實(shí)際購買(mǎi)力關(guān)系不大。
海南地方經(jīng)濟水平不高，本島居民的收入不高，消費能力有限，以島外市場(chǎng)為主的資源導向型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的高房?jì)r(jià)，更擠壓了海南常住型本島居民的住房需求�！昂芏嚅_(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候就把目標購房者定位為外地高端購房者，本地人買(mǎi)不起，外地人買(mǎi)了不常住，海南住宅高空置率就成為一種必然�！币晃婚_(kāi)發(fā)商告訴記者。
資源環(huán)境優(yōu)勢是海南房地產(chǎn)的價(jià)值所在，近年來(lái)，集中在濱海地帶或旅游度假區的資源導向型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占據著(zhù)海南房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。但也不可避免帶來(lái)了環(huán)境承載壓力和房?jì)r(jià)上行等問(wèn)題。
三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場(chǎng)部的調查文章表示，三亞高空置率的原因主要有剛性需求不足、本地居民對商品住房需求有限、房地產(chǎn)三級市場(chǎng)不活躍。三亞85%以上的房子賣(mài)給了海南島外客戶(hù)“候鳥(niǎo)”族和投資性購房人群，驚人的空置率說(shuō)明，三亞樓市具有投資性為主要需求的市場(chǎng)特性。
“海南‘第二居所’的特征和投資投機性購房較多造成了目前高空置率的局面�！焙Ｄ洗髮W(xué)中國現代經(jīng)濟理論研究所所長(cháng)王毅武說(shuō)，目前海南約有“候鳥(niǎo)”人群45萬(wàn)-50萬(wàn)人，占海南800萬(wàn)人口的6%左右，季節性、非常住的使用特征明顯。
海南以島外市場(chǎng)為主、季節性居住的特點(diǎn)，帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的脆弱性以及物業(yè)控制和設施配套、物業(yè)管理的難題。海南省住房和城鄉建設廳總規劃師宋祎說(shuō)，空置率居高不下不僅給小區的物業(yè)管理帶來(lái)難題，物業(yè)費收取困難，也造成巨大的資源浪費�！�
王毅武認為，由于房屋空置率居高不下，且又沒(méi)有充分利用，從物業(yè)管理企業(yè)管理成本、公共服務(wù)設施的使用、空置房屋資源的使用等方面造成極大的浪費，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)方面容易引發(fā)糾紛，還造成了投資投機性購房者和本地居民的矛盾。
轉變結構、培育三級市場(chǎng)考慮對空置房征收空置稅
《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰略與中長(cháng)期規劃》中表示，近期政策性住房和公共住房成為海南長(cháng)居型居住地產(chǎn)的主體，但隨著(zhù)海南經(jīng)濟社會(huì )的進(jìn)一步發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的逐步完善，應積極引導面向本地居民的長(cháng)居型居住地產(chǎn)走向市場(chǎng)化。業(yè)內人士認為，要降低海南房地產(chǎn)的高空置率，海南應避免過(guò)度依賴(lài)純資源導向的外向型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，理性開(kāi)發(fā)和定位，釋放海南本地剛性需求。
宋祎認為，應改變海南以居住地產(chǎn)為絕對主導的單一房地產(chǎn)產(chǎn)品結構，以本島常住型居住地產(chǎn)為基本、經(jīng)營(yíng)性旅游地產(chǎn)為主導、度假旅居型地產(chǎn)為特色、商業(yè)及其他地產(chǎn)為補充，建立多元化、多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應體系與住房保障體系。同時(shí)發(fā)展分時(shí)度假等度假型居住地產(chǎn)，增加度假地產(chǎn)的流動(dòng)性，促進(jìn)度假地產(chǎn)資源的交換使用和重復利用。
三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)劉樹(shù)國說(shuō)，商品住房空置率過(guò)高，不是房地產(chǎn)活躍的表現，應鼓勵開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，減少商品住房類(lèi)的投資建設，企業(yè)應積極轉向以旅游地產(chǎn)為主的開(kāi)發(fā)投資。
“盤(pán)活空置房則需要政府、房企、業(yè)主合力‘解困’”劉樹(shù)國說(shuō)，應由政府主導，在稅收、規范管理等方面給予優(yōu)惠政策，以物業(yè)管理企業(yè)為主體，充分與空置房屋業(yè)主協(xié)商，以商住小區為單位，采取“高、中、低檔家庭旅館”、“產(chǎn)權式物業(yè)經(jīng)營(yíng)”等多種經(jīng)營(yíng)方式，實(shí)現空置房屋的充分利用。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一認為，海南應抓緊制定培育和發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的政策，鼓勵島外購房者將閑置的住房直接出租或者與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，請物業(yè)公司代為出租。
海南合縱連橫地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理何希聞?wù)J為，海南國際旅游島建設需要大量的家庭旅館和租賃型的住房，而海南本身資源比較稀缺，政府應加強政策上的扶持和引導，減少租賃交易成本，鼓勵建立類(lèi)似“房屋銀行”的專(zhuān)業(yè)中介公司對空置房代租代管。王毅武則認為，房子的第一屬性是居住，而不是投資和投機，應恢復房子的基本屬性，可以考慮對空置房征收空置稅。