國務(wù)院要求將限購政策擴大到更多的二三線(xiàn)城市，而具體哪些城市須納入限購名單，估計有一段討價(jià)還價(jià)的過(guò)程。住建部說(shuō)某某城市應該限購，而某某城市會(huì )爭辯說(shuō)我們無(wú)需限購。是制定一個(gè)全國統一的標準，還是主管部門(mén)保留自由裁量權，我等且做看客。
    還有多少城市被限購，20個(gè)還是40個(gè)，這個(gè)謎底我們都猜不出。上半年，沒(méi)有限購的城市，房?jì)r(jià)漲幅遠遠超過(guò)被限購的城市，那么，我們隨之想追問(wèn)的是，當新的一批城市被限購，其他有幸未被限購的城市房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )應聲上漲？
　　這樣的擔心是基于，對房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，變化的只是限購城市的數量，貨幣還是那么多。當A市和B市限購，而C市和D市不限購，那些一心只想買(mǎi)房的貨幣，很自然要流向C市和D市。假如未限購城市房?jì)r(jià)漲幅必超過(guò)限購城市的規律依舊起作用，那么，一段時(shí)間后，C市和D市就不得不步入限購之列。推論是：全國都得限購，包括縣城。
　　當大陸地區660多個(gè)城市和1600多個(gè)縣城都限購，那些偏好房產(chǎn)的貨幣就會(huì )流向香港、新加坡、加拿大等境外地區。我們有沒(méi)有什么辦法讓這些貨幣轉投實(shí)業(yè)？很難。其中一個(gè)背景是，2004年以來(lái)房地產(chǎn)投資的高收益，讓這些貨幣養成了輕輕松松賺快錢(qián)、賺大錢(qián)的習慣。當一個(gè)打火機只能掙1分錢(qián)甚至不掙錢(qián)，而一套房子能獲得50%的回報，一個(gè)開(kāi)發(fā)項目相當于過(guò)去10年的辦廠(chǎng)收益，你怎么能要求它固守傳統地盤(pán)？所以，我們才會(huì )看到，去年底以來(lái)，浙江和陜北的大量資金轉入民間借貸市場(chǎng)。
　　讓我們將目光稍微放遠一些，譬如2012年。多數人預測，如果2012年限購政策退出，房?jì)r(jià)就會(huì )報復性上漲。想必政策制定者也相信這種可能性。于是就出現了將限購政策長(cháng)期化的設想。譬如，北京市房協(xié)副秘書(shū)長(cháng)陳志就透露，北京市正在研究制定基本住房制度，并考慮將限購政策納入該基本制度。
    將限購政策納入基本住房制度，意味著(zhù)限購政策的長(cháng)期化、固定化。這標志著(zhù)房地產(chǎn)制度的一項重大的根本性變化。我個(gè)人的理解是，住房的屬性將為之蛻變，其投資屬性被完全剔除，只剩下保障和居住屬性。
    這并非一項多么偉大的創(chuàng )新。此前我已提及，日韓在工業(yè)化加速時(shí)期，曾實(shí)行過(guò)類(lèi)似一戶(hù)一宅的制度，房產(chǎn)投資收益的75%以上被政府拿走。住房的去投資化效果，遠勝限購令。而西方成熟經(jīng)濟體，很少能看到像我們房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去7年那樣的投資狂潮。順便提一句，從政策制定者的話(huà)語(yǔ)權角度看，實(shí)行向前看而不溯及過(guò)往的限購政策，而不是截留最終收益的投資分成制度，乃是常理。
　　限購政策的長(cháng)期化，住房屬性的完全去投資化，遠非建立一個(gè)房地產(chǎn)基本制度那么簡(jiǎn)單。與此相關(guān)，土地制度、財政稅收制度必須作出重大改變。根據有關(guān)機構日前發(fā)布的報告，上半年，實(shí)行限購政策的城市土地收入大幅下降。限購長(cháng)期化后，較低的土地收入就將是一個(gè)常態(tài)。很簡(jiǎn)單，沒(méi)那么多的開(kāi)發(fā)商去買(mǎi)地了。那些已經(jīng)患上土地財政依賴(lài)癥的地方政府，在保障房建設和地方債務(wù)的雙重壓力下，情何以堪。
　　這一次我愿意從良善的層面來(lái)猜測這項制度的初衷。限購長(cháng)期化，形成一種倒逼機制，徹底改變尾大不掉的土地財政頑癥及其財政稅收制度。果如是，則善莫大焉。然而，如你所知，地方政府當下因土地收入銳減而財政收入捉襟見(jiàn)肘的沉重現實(shí)，繞不過(guò)去。譬如保障房建設資金不足，所以才會(huì )出現奠基就算開(kāi)工的消息。
　　從現實(shí)主義出發(fā)，實(shí)行全國性限購不容易，限購長(cháng)期化更不容易。北京市想第一個(gè)吃螃蟹，需要極大的勇氣。全國推行該制度，需要革命性的決心。有沒(méi)有改良的辦法？我建議過(guò)，在堅持限購的前提下，可以嘗試有條件地放開(kāi)高端商品房的限購。當然，這需要決策層發(fā)話(huà)，否則地方政府擔不起放松調控的指責。
　　倘若限購成為基本制度的一部分，那么，請地產(chǎn)商重新審視自己的發(fā)展規劃，該轉行的趕緊轉行，否則會(huì )死得很難看。而普通老百姓也要做好物價(jià)劇烈波動(dòng)的心理準備。那些被完全擋在樓市之外的貨幣，除了買(mǎi)進(jìn)大包的黃金和奢侈品，還有可能繼續讓蘋(píng)果、綠豆、玉米、大蒜價(jià)格躥升。