最近一段時(shí)間，與“限購”、“限價(jià)”有關(guān)的消息成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。一是，新的限購城市名單正在擬訂中，華東、華南或成新一輪限購重點(diǎn)區域；二是，廊坊市部分開(kāi)發(fā)商收到房管局發(fā)出的房?jì)r(jià)控制目標參考性建議——新建普通商品住房?jì)r(jià)格最高不得高于9000元每平方米。這些消息在持續發(fā)酵的同時(shí)，也引發(fā)了較大爭議。
　　筆者認為，行政命令的調控僅是一種過(guò)渡性安排，不可能長(cháng)期依賴(lài)，否則必然造成價(jià)格扭曲，市場(chǎng)失效。地方政府在“限”字上做文章應有底線(xiàn)，更多地應加碼經(jīng)濟手段，從而將樓市調控引向長(cháng)效化、制度化。
　　過(guò)往經(jīng)驗表明，限購、限價(jià)等舉措有其局限性，把關(guān)不嚴，操作不當等都會(huì )令其難以達到預期的效果。比如，不符合購買(mǎi)資格但具有購買(mǎi)實(shí)力的人群可通過(guò)假離婚、公司名義、借用他人名額、補稅等手段重獲購買(mǎi)資格，這使得看似無(wú)比嚴厲的限購政策被悄然化解。近日，上海叫停非戶(hù)籍居民“補稅購房”，從嚴實(shí)施限購，就是在為政策打補丁。更值得關(guān)注的是，局部性的限購所產(chǎn)生的“擠出效應”，反倒成了三、四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的推手。
　　限價(jià)政策此前也曾引發(fā)了較大爭議，被視為調控房?jì)r(jià)的“殺手锏”，但是全國各地房?jì)r(jià)控制目標公布后，絕大部分參考經(jīng)濟增長(cháng)速度和居民人均可支配收入增幅的目標，設定房?jì)r(jià)上漲10%左右，這使得限價(jià)目標儼然變成漲價(jià)目標，市場(chǎng)下跌的預期也被逆轉。更加值得警惕的是，政府暫時(shí)以行政手段對價(jià)格進(jìn)行干預，使其略低于市場(chǎng)均衡價(jià)格，這將導致供給減少，需求增加，限價(jià)措施取消后，很可能迎來(lái)房?jì)r(jià)的報復性上漲。
　　筆者認為，“限購”、“限價(jià)”作為一種短期的過(guò)渡性政策，盡管能夠遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，但其副作用也不容小覷。一方面，由于限購政策本身并不能完全甄別消費需求和投資、投機需求，所以，正常的、剛性的消費需求在很大程度上可能會(huì )被誤傷；另一方面，限購人為扭曲了價(jià)格機制，使得價(jià)格很難發(fā)揮引導資源配置的作用，容易造成經(jīng)濟結構失衡。此外，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條較長(cháng)，限購、限價(jià)等政策若持續時(shí)間長(cháng)，很可能會(huì )出現矯枉過(guò)正的情況。
　　眼下，依靠行政手段調控樓市，僅是權宜之計而非治本之策。在土地財政的現實(shí)面前，寧“限價(jià)”不“限購”已折射出一些地方政府應對樓市調控的趨利心態(tài)，這勢必令政策的效果大打折扣，從而令政策執行陷入窘境。如果地方政府一味地在“限”字上做文章，不僅會(huì )傷害市場(chǎng)，也會(huì )影響政府公信力，應嚴防地方政府把公共服務(wù)職能扭曲為單純的管制職能。不市場(chǎng)的政策往往也是不經(jīng)濟的。
　　筆者認為，應加快財稅體制改革，打破地方政府的“土地財政”依賴(lài)癥，否則高房?jì)r(jià)難以真正回歸理性。同時(shí)，應研究借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗，一方面在持有、出售等環(huán)節，加大房產(chǎn)稅、空置稅、暴利稅等市場(chǎng)調節力度，精準打擊遏制投資、投機等行為，另一方面，完善保障性住房的建設、融資、管理機制，從而間接調節房地產(chǎn)，將房地產(chǎn)調控引向長(cháng)效化、制度化。