2011年中報業(yè)績(jì)逐漸披露，部分房地產(chǎn)上市公司凈利潤大幅下滑，資金鏈進(jìn)一步緊繃的跡象愈發(fā)明顯。在資金壓力下，地產(chǎn)龍頭也紛紛開(kāi)始“以?xún)r(jià)換量”，對新開(kāi)樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的多位專(zhuān)家認為，在調控依然從嚴從緊的預期下，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)壓力陡增，“價(jià)格戰”很可能一觸即發(fā)。
業(yè)績(jì) 利潤大幅下滑資金再度告急
中報數據顯示，在目前已經(jīng)披露上半年業(yè)績(jì)的房地產(chǎn)上市公司中，凈利潤下滑和資金鏈的進(jìn)一步緊繃已經(jīng)成為了一個(gè)普遍的現象。而接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士認為，這種趨勢將在今年下半年得到進(jìn)一步強化。
WIND統計數據顯示，截至記者發(fā)稿，按照申萬(wàn)一級行業(yè)分類(lèi)，兩市已共計有16家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了2011年上半年業(yè)績(jì)報告。數據顯示，從凈利潤指標來(lái)看，上述16家上市公司上半年實(shí)現歸屬于母公司股東的凈利潤22.36億元，較去年同期僅微增1.22%。16家上市公司中，包括陸家嘴、嘉凱城、渝開(kāi)發(fā)等8家上市公司的凈利潤均出現了下滑，且除陸家嘴外，其余7家企業(yè)的凈利潤下滑幅度均超過(guò)了30%，嘉凱城凈利潤下滑幅度甚至達到了98.39%。除此之外，上述16家企業(yè)中，包括ST興業(yè)、綠景控股、豐華股份和*ST合臣四家上市公司還出現了虧損。
從單季度的財務(wù)數據來(lái)看，上述16家上市公司中，有高達10家二季度出現了凈利潤同比下滑的情形，占比高達62.5%。其中，中匯醫藥、濱江集團和ST興業(yè)的凈利潤下滑幅度分別達到了199.48%、176.27%和137.74%。
不僅如此，業(yè)內人士對于今年下半年的房企業(yè)績(jì)也并不樂(lè )觀(guān)�！耙坏┱紦壳笆袌�(chǎng)主體的二三線(xiàn)城市限購，下半年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積可能出現明顯的下調。預計下調幅度可能超過(guò)2成。如果全面執行下半年的銷(xiāo)售面積很可能低于4億平方米。而庫存積壓將明顯上漲�！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究總監張大偉對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“下半年上市企業(yè)業(yè)績(jì)可能更差�！�
而從資金的狀況來(lái)看，中報披露的數據顯示，上述16家房地產(chǎn)上市公司的資金鏈正在進(jìn)一步收緊。WIND統計數據顯示，16家房企今年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~合計為-52.27億元，而去年同期，這個(gè)數字則是-49.14億元。16家房企中，有8家出現了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~下滑的情形，其中臥龍地產(chǎn)的下滑幅度達到了45.73%、萊茵置業(yè)和深物業(yè)A的下滑幅度則分別達到了709.81%和998.02%。
張大偉表示，在限購影響銷(xiāo)售收入、商業(yè)信貸收緊開(kāi)發(fā)貸等系列調控措施打擊下，7月來(lái)，房地產(chǎn)信托也明顯受到控制，在多重壓力下，房企的資金鏈進(jìn)一步繃緊�！白罱骷移髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)現金流都有惡化的跡象，如果下半年市場(chǎng)調控持續，甚至出現全國性的限購蔓延，預計部分中等上市公司很可能開(kāi)始明顯的促銷(xiāo)行為�！�
銀河證券地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋則對《經(jīng)濟參考報》記者表示，從目前的情況來(lái)看，上半年龍頭房企的銷(xiāo)售依然不錯，但對于今年下半年來(lái)說(shuō)，資金將成為決定性的因素，“從目前的情況來(lái)看，信貸緊縮在短期內很難得到緩解�！彼f(shuō)。
對策 標桿房企率先降價(jià)促銷(xiāo)
今年以來(lái)的樓市調控已持續半年之久，受資金壓力影響，標桿房企紛紛帶頭開(kāi)始“以?xún)r(jià)換量”。中原行業(yè)監測數據顯示，近日，萬(wàn)科、碧桂園、龍湖等開(kāi)發(fā)商紛紛高調宣布對新開(kāi)樓盤(pán)進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)。中原地產(chǎn)認為，在這一輪房企的試探性降價(jià)見(jiàn)效之后，未來(lái)預計將有更多的樓盤(pán)低價(jià)推出。
這種預判可以從下面一組數據中得到佐證，根據亞豪機構數據統計顯示，8月份北京市場(chǎng)將有26個(gè)項目入市，其中以金科王府、納帕瀾郡、海怡莊園等為代表的純新盤(pán)共計13個(gè)，目前有5個(gè)項目定價(jià)尚未公布。在已公布價(jià)格的純新盤(pán)項目中，除中心城區的純新盤(pán)定價(jià)相對堅挺外，位于昌平、房山等普通住宅項目的定價(jià)，一般比同地段在售項目每平方米的單價(jià)低2、3千元。
在房?jì)r(jià)松動(dòng)的同時(shí)，市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況并不景氣。據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數據顯示，今年上半年，全國各限購城市新建商品住宅成交量環(huán)比均出現了明顯的下滑，其中一線(xiàn)城市成交量環(huán)比減少了29.3%，限購范圍內的二線(xiàn)城市也減少了23.3%。
另?yè)䜩喓罊C構統計數據顯示，截至7月末，北京21個(gè)開(kāi)盤(pán)項目的平均銷(xiāo)售率僅為13.3%，創(chuàng )年內新低。21個(gè)開(kāi)盤(pán)項目中，有10個(gè)項目在7月開(kāi)盤(pán)當月成交套數低于10套，個(gè)別項目甚至出現了零成交。
亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析說(shuō)，樓市調控政策未有任何松動(dòng)跡象，北京長(cháng)期限購的傳言使得供需雙方對樓市的預期發(fā)生新的變化，新一輪的拉鋸戰將開(kāi)始。7月開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始多用純新盤(pán)試探市場(chǎng)，10個(gè)純新盤(pán)項目占據了全部入市項目的57.1%，但與前幾個(gè)月不同，7月純新盤(pán)的入市也未能撬動(dòng)更多地消費，由此也給8月份新盤(pán)入市的定價(jià)帶來(lái)更大壓力。預計8月份樓市競爭將更加激烈，“價(jià)格戰”即將點(diǎn)燃。
中原領(lǐng)先指數系統最新數據顯示，7月，北京、深圳的二手住宅價(jià)格指數繼續呈小幅下跌，其中北京已是連續第四個(gè)月下跌；上海、廣州和天津的二手住宅價(jià)格指數則繼續小幅上升，但漲幅進(jìn)一步收窄，環(huán)比漲幅均未超過(guò)1%。中原報價(jià)數據顯示，近期二手房業(yè)主調低報價(jià)的比例持續上升，反映出二手房?jì)r(jià)格松動(dòng)現象有所擴散，預計第三季度會(huì )有更多城市指數出現下跌。
“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月告訴記者，目前二手房業(yè)主已開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)，二手房的議價(jià)空間也在增大。統計顯示，在6月份新增掛牌房源中，大約有25%的業(yè)主調低出售底價(jià)價(jià)格，其平均總價(jià)降幅約為10萬(wàn)元至20萬(wàn)元，平均降幅為7%。7月份的二手房市場(chǎng)議價(jià)空間大約擴大了5%左右。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)認為，隨著(zhù)北京樓市價(jià)格的松動(dòng)加速，未來(lái)北京二手房?jì)r(jià)格將繼續下降，但幅度有限，房?jì)r(jià)大幅降低的可能性較小。上海、深圳二手房?jì)r(jià)格下調已成事實(shí)，未來(lái)還有進(jìn)一步下降的空間。而一些二線(xiàn)城市，如成都、青島價(jià)格已多月持平，未來(lái)降價(jià)空間有限，房?jì)r(jià)將在一個(gè)相對平緩的水平上運行。
預期 調控高壓將引爆“價(jià)格戰”
盡管樓市已開(kāi)始出現積極的變化，但自7月份以來(lái)從國務(wù)院常務(wù)會(huì )議到住建部、銀監會(huì )等部委“樓市調控仍將持續從緊”的聲音一再被強調。其中，在8月1日結束的中國人民銀行分支行行長(cháng)座談會(huì )上，央行強調，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控力度不會(huì )放松。
央行表示，在房地產(chǎn)調控方面，將按照中央關(guān)于“房地產(chǎn)調控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松”的要求，進(jìn)一步執行好差別化住房信貸政策，督促金融機構對符合條件的保障性住房建設項目及時(shí)發(fā)放貸款。
與此同時(shí)，針對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快二三線(xiàn)城市新一輪的限購名單正在緊鑼密鼓的醞釀之中。政策壓力下，廣州郊區、廊坊及其下屬市縣、上海、深圳、近期分別出臺了“限價(jià)令”或升級此前版本的限購令。有分析師認為，各地限價(jià)限購政策的出臺和調整均著(zhù)眼于當地市場(chǎng)未來(lái)的上漲壓力。
對于未來(lái)的政策走向，偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，在房?jì)r(jià)不出現劇烈回漲的情況下，政府再次出臺更嚴厲的樓市調控政策的可能性不大。但這并不代表無(wú)新政策出臺，執行層面政策類(lèi)似于行業(yè)規章、操作規范等可能還會(huì )繼續加碼。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(cháng)楊紅旭分析說(shuō)，如果說(shuō)上半年更注重抑房?jì)r(jià)，下半年將更注重抓保障。在樓市持續降溫、一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市成交低迷、全國價(jià)格漲幅趨緩、少數城市價(jià)格微跌等綜合情況下，政策面進(jìn)入密切觀(guān)察期，重在落實(shí)已有政策，“政策底”隱約可見(jiàn)。他表示，目前開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面持續緊縮，未來(lái)降價(jià)促銷(xiāo)壓力大增，預計三季度樓盤(pán)促銷(xiāo)的現象將越來(lái)越多。
“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認為，未來(lái)隨著(zhù)部分二三線(xiàn)城市被“限購”，二三線(xiàn)城市房企的降價(jià)壓力將增大，在調控重壓之下“價(jià)格戰”很可能一觸即發(fā)。