香河、廊坊限價(jià)之后，秦皇島醞釀房?jì)r(jià)7000元封頂新政，以避免進(jìn)入“限購”名單。
繼河北香河縣、廊坊市相繼頒布房地產(chǎn)行政限價(jià)政策后，同屬河北省的秦皇島市也準備將商品住房銷(xiāo)售價(jià)格的上限定在7000元/平方米。屆時(shí)，秦皇島將成為全國范圍內第二個(gè)實(shí)施商品房行政限價(jià)的地級城市。
在此之前，國務(wù)院常務(wù)辦公會(huì )明確指出，房?jì)r(jià)上漲較快的二三線(xiàn)城市也要執行限購政策。住房和城鄉建設部(下稱(chēng)住建部)隨即啟動(dòng)了新一輪限購名單的擬定工作，而環(huán)渤海地區恰是住建部關(guān)注的重點(diǎn)所在。
在國家統計局統計的70個(gè)樣板城市房?jì)r(jià)漲幅排行中，與丹東等城市一并，秦皇島連續幾月位居前列。然而，自香河縣開(kāi)“行政限價(jià)”先河以來(lái)，房?jì)r(jià)漲幅居前的二三線(xiàn)中小城市效仿之意明顯，寄望以此來(lái)避免“限購”政策降臨。
在以“限價(jià)”換取“限購”政策的背后，土地財政的掣肘，正在悄然之間顯現。
效仿限價(jià)
7月下旬，多家在河北省秦皇島市進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)被當地政府以不同方式約談，并組織非正式的座談會(huì )。記者了解到，座談會(huì )以及約談的主題只有一個(gè)：就秦皇島市實(shí)施商品住房限價(jià)銷(xiāo)售的有關(guān)問(wèn)題，征求當地開(kāi)發(fā)企業(yè)的意見(jiàn)。
“政府傳遞的信息是，秦皇島市商品住房的銷(xiāo)售價(jià)格上限約為7000元/平方米�！币晃慌c會(huì )人士向記者表示。包括遠洋地產(chǎn)在內的于當地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，均向《中國經(jīng)營(yíng)報》記者證實(shí)了這一情況。
秦皇島市位于渤海灣，北京東南方向，常住人口越60萬(wàn)人，下轄北戴河、南戴河等著(zhù)名旅游風(fēng)景度假區。由于大量外地購房者進(jìn)入秦皇島購置房產(chǎn)，秦皇島房?jì)r(jià)快速上漲。至2011年6月，秦皇島市憑借8.6%的同比漲幅已經(jīng)位列國家統計局70座城市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅榜的第二位。
對于限價(jià)銷(xiāo)售問(wèn)題，秦皇島市政府辦公廳一位官員表示，秦皇島將認真貫徹落實(shí)國務(wù)院制定的房地產(chǎn)調控政策，確保房地產(chǎn)健康、平穩的發(fā)展。而在此之前，河北省住房和城鄉建設廳出臺了《河北省住房和城鄉建設廳關(guān)于進(jìn)一步做好環(huán)首都部分縣(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控有關(guān)工作的通知》【2011】316號(下稱(chēng)“316號文”)。據此，香河縣、廊坊市相繼對商品住房實(shí)施限價(jià)銷(xiāo)售。
記者了解到，在具體實(shí)施行政限價(jià)的方式上，秦皇島與此前的香河、廊坊并不無(wú)明顯差異，均是通過(guò)預售許可申領(lǐng)過(guò)程中的定價(jià)審核實(shí)現。對于定價(jià)預期超出限價(jià)上限的，將不予發(fā)放預售許可。當地超過(guò)限價(jià)上限的樓盤(pán)，不少已經(jīng)準備推遲開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。
“主要將會(huì )受到影響的，是目標客戶(hù)群為外地購房者的房地產(chǎn)項目，比如濱海的一些公寓、別墅，這些項目的正常售價(jià)都在15000元~20000元/平方米�！碑數匾晃粯I(yè)界人士稱(chēng)。
規避“限購”
實(shí)際上，在河北省住建廳下發(fā)“316號”文件后，緊隨香河之后，包括河北固安縣、大廠(chǎng)縣等，也都實(shí)施了商品住房的限價(jià)銷(xiāo)售。記者了解到，在316號文件中，開(kāi)列了多項應對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的措施，其中既包括目前得到廣泛推行的限價(jià)銷(xiāo)售政策，也包括國務(wù)院兩次常務(wù)辦公會(huì )提出的針對非本地購房者的限購措施。
然而，迄今為止，“行政限價(jià)”被廣泛采用，但地方政府對“限購”卻十分慎重，究竟所為何故？
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任陳國強告訴記者，無(wú)論是香河、大廠(chǎng)、固安這些環(huán)首都經(jīng)濟圈的縣市，還是秦皇島等旅游城市，他們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是支撐本地樓市的主要需求來(lái)自外地。
“環(huán)首都的縣市主要的購房需求來(lái)自北京，秦皇島的相當一部分來(lái)自北京和東北各省，一旦實(shí)施限購，當地的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )迅速陷入冷卻，但在此之前，當地房地產(chǎn)的產(chǎn)能，完全是按照外地需求支撐的預期設計的，這樣一來(lái)，地方政府的利益就會(huì )受到巨大損失�！标悋鴱娬f(shuō)。
從2010年開(kāi)始，由于看好秦皇島地區旅游度假資源，包括遠洋地產(chǎn)在內的全國性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相繼進(jìn)入秦皇島。遠洋地產(chǎn)一位不愿具名的高管向記者表示，限價(jià)與限購的效果不同，限價(jià)只是規定了價(jià)格的上限，但是對于市場(chǎng)需求沒(méi)有進(jìn)行打擊，對于外地需求主導的區域市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，只要有不斷增加的市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)企業(yè)還是愿意繼續拿地，銷(xiāo)售也可以正常進(jìn)行，無(wú)非是利潤多寡的問(wèn)題。然而一旦限購，實(shí)際上是框定了需求的總量，并堵死了增量，使整個(gè)市場(chǎng)循環(huán)無(wú)法進(jìn)行。
除此之外，地方政府還希望用限價(jià)的方式，將本地從房地產(chǎn)價(jià)格漲幅榜單的前列“拉回來(lái)”�！暗胤秸恢闭J為，住建部擬定二三線(xiàn)中小城市限購名單的重要依據之一，就是70座城市的房?jì)r(jià)漲幅排行，通過(guò)限價(jià)控制漲幅，地方政府希望把集中在自己身上的‘限購焦點(diǎn)’轉移開(kāi)來(lái)�！弊〗ú空哐芯恐行牡囊晃粚�(zhuān)家稱(chēng)。
財政掣肘
地方政府對限購的恐懼與規避，與土地財政掣肘直接相關(guān)。國土資源部的統計數據顯示，相比于一線(xiàn)中心城市，二三線(xiàn)城市的土地與財政收入的關(guān)系更為密切，而且截至2011年6月，地價(jià)環(huán)比漲幅排名全國前十位的城市中，80%左右是二三線(xiàn)城市。
記者從國土資源部獲得的地價(jià)變動(dòng)監測數據顯示，在二季度綜合地價(jià)環(huán)比漲幅前十位的城市中，珠海市、濰坊市、黃石市、淮南市、北海市、蘇州市占據半壁江山。但盡管漲幅如此，二三線(xiàn)城市的土地出讓收入，下滑仍十分嚴重。
中國指數研究院《2011年1-6月全國130個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情報》顯示，2011年1月至今，全國130個(gè)城市土地出讓金為7524億元，去年同期土地出讓金收入為7875億元，今年與去年同期相比下跌了5.5%。在該統計中，專(zhuān)門(mén)對河北省房?jì)r(jià)上漲較快的二三線(xiàn)城市的土地出讓金收入進(jìn)行了監測。唐山、秦皇島、廊坊的土地出讓金收入均呈現出大幅下滑的態(tài)勢，其中廊坊的降幅最大，半年減少21.99%。而廊坊下屬的香河、三河等地均是環(huán)首都經(jīng)濟帶樓市上的“明珠”。
“這是在尚未實(shí)施限購的情況下，一旦真的實(shí)施限購，像廊坊、秦皇島這樣的城市，本地居民總量不過(guò)60萬(wàn)、100萬(wàn)，在導入人口創(chuàng )造出的樓市需求被斬斷之后，開(kāi)發(fā)企業(yè)將失去對這些城市市場(chǎng)的預期，因為他們不知道房子賣(mài)給誰(shuí)，進(jìn)而在拿地策略上，就會(huì )偏于保守，土地賣(mài)不出去，地方政府最重要的財政收入就會(huì )受到影響�！标悋鴱娬f(shuō)。
《2011年1-6月全國130個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情報》顯示，2011年以來(lái)，底價(jià)、低價(jià)成交貫穿整個(gè)土地市場(chǎng)，成交價(jià)格非常理性。1-6月，全國130個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1061元/平方米，同比下跌20%；其中住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價(jià)為1451元/平方米，同比下跌13%。而其監測的130多個(gè)城市中，絕大部分是二三線(xiàn)中小城市。
綠地集團一位不愿具名的高管稱(chēng)，目前集團正在綜合考慮一旦二三線(xiàn)城市限購所能帶來(lái)的市場(chǎng)影響，并對自身的土地儲備結構進(jìn)行調整。而包括萬(wàn)科、遠洋在內的全國性企業(yè)，也已經(jīng)有了如是考慮。
“從根本上說(shuō)，限購政策所解決的是當地居民的購房支付能力問(wèn)題，但如果簡(jiǎn)單限價(jià)，實(shí)際上會(huì )導致購房支付能力更強的外地需求，更多的占有當地的房產(chǎn)資源，從而制造新的不平衡，這與中央政府此輪調控的初衷與出發(fā)點(diǎn)是相悖的�！标悋鴱娬f(shuō)。