按下葫蘆浮起瓢。近期樓市總體降溫，但部分城市房?jì)r(jià)卻“逆勢上漲”。國務(wù)院日前提出，“房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的二三線(xiàn)城市也要納入限購范圍”。
二三線(xiàn)城市樓市真相究竟如何？房?jì)r(jià)上漲“推手”何在？限購范圍的擴大應當如何把握？“新華視點(diǎn)”記者進(jìn)行了實(shí)地調查。
調控呈現“地區分化” 二三線(xiàn)樓市“逆勢升溫”
統計數據顯示，限購城市樓市大多降溫，投資投機性需求明顯受抑，房?jì)r(jià)漲幅收窄，個(gè)別地區房?jì)r(jià)甚至出現了同比下降。陣陣“涼風(fēng)”還吹向土地市場(chǎng)。中國指數研究院的數據顯示，今年上半年土地出讓收入排名前十的城市中，出現下跌的５個(gè)城市全部為一線(xiàn)城市或發(fā)達二線(xiàn)城市，同比降幅最大的北京降幅達到４８.３２％。
不過(guò)，調控效果出現了明顯地區差異，最突出的表現是：部分二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)“逆勢上漲”。
在山東煙臺，濱海路與通海路交界處的海景房“檀瓏灣”去年７月均價(jià)在每平方米４５００元左右；今年１月以來(lái)，連續突破６０００元。
福建泉州城區的商品住宅均價(jià)，從１月份的每平方米７０００元，到６月底首度“破萬(wàn)”；隔一個(gè)月后，已接近每平方米１．１萬(wàn)元。此外，今年以來(lái)泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起了新一波推盤(pán)高潮。今年上半年，泉州全市商品住房銷(xiāo)售１．８萬(wàn)多套；其中二季度城區的住房交易套數和交易面積，均環(huán)比一季度增長(cháng)了近三成。
遼寧丹東是今年上半年全國房?jì)r(jià)漲幅最快的城市之一，今年１－６月間，前四個(gè)月漲幅均在兩位數之上，有三個(gè)月的漲幅更是名列７０個(gè)大中城市首位。
該市一知名房企負責人告訴記者，該公司一個(gè)樓盤(pán)２００９年１０月開(kāi)盤(pán)，目前已售出八成，七成購房者是一次性付款。
“今年以來(lái)，部分二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)堪稱(chēng)逆勢上揚，有些城市甚至連月保持兩位數上漲，這是本輪調控出現的新特點(diǎn)�！敝性瘓F研究中心一位負責人說(shuō)。
中原集團研究中心近日公布的一份針對５０個(gè)未限購二三線(xiàn)城市樓市的調查報告顯示，有２６個(gè)城市上半年住宅成交量同比出現上升，沒(méi)有一個(gè)城市的住宅價(jià)格出現下跌。調查發(fā)現，丹東等１８個(gè)城市上半年本地人房產(chǎn)投資比重超過(guò)２０％，１４個(gè)城市上半年外地人購房比重超過(guò)２０％。
逆勢上漲背后有三大“推手”
在調控層層加碼、毫不放松之際，部分二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)為何依然“頑強”上漲？記者實(shí)地采訪(fǎng)發(fā)現，除了沒(méi)有實(shí)行限購之外，其原因大致有三：
一是特色題材炒作下的“誘漲”。近年來(lái)，國務(wù)院批復了十多個(gè)國家級區域發(fā)展規劃，這成為一些城市樓市持續升溫的重要題材。
比如，根據國家批復的《山東半島藍色經(jīng)濟區發(fā)展規劃》，煙臺積極發(fā)展與威海的城鎮組團建設，爭取成為“山東省區域經(jīng)濟中心城市之一”。統計數據顯示，２０１０年，煙臺市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成３８３．１２億元，比上年增長(cháng)４１．３％，增幅比山東全省高７．４％。今年以來(lái)，煙臺市房地產(chǎn)投資增速在山東沿海城市中高居首位。
記者在煙臺采訪(fǎng)發(fā)現，隨著(zhù)夏季旅游旺季的到來(lái)，位于該市濱海路與養馬島大橋一帶多個(gè)項目相繼開(kāi)盤(pán)，特別是在一些“大品牌、低密度”海景住宅項目的帶動(dòng)下，高端海景住宅價(jià)格已邁進(jìn)“萬(wàn)元時(shí)代”。
二是限購需求擠出下的“助漲”。泉州市區樓盤(pán)“太古廣場(chǎng)”售樓部經(jīng)理告訴記者，目前新推出的兩棟樓、１００多套房子已售完，估計３０％的簽約客戶(hù)是受福建、廈門(mén)等地限購令影響“回流”購房的。
福建三盛地產(chǎn)泉州公司營(yíng)銷(xiāo)總監曾義龍認為，今年以來(lái)，泉州眾多樓盤(pán)掀起推盤(pán)熱潮，一是基于開(kāi)發(fā)商近期較為緊張的現金流，希望通過(guò)推盤(pán)加快銷(xiāo)售速度；二是附近的福州、廈門(mén)兩大城市出臺限購令，擠出不少原本打算在這兩地購房的泉州人回流，因此多數開(kāi)發(fā)商選擇在這個(gè)時(shí)機加快推盤(pán)，以防止客戶(hù)流失，保證市場(chǎng)占有率。
據記者了解，浙江嘉興、江蘇昆山、河北廊坊等一批距離中心城市較近、房?jì)r(jià)相對較低的二三線(xiàn)城市，其受限購“擠出效應”影響均較為明顯。
三是較低價(jià)格基數上的“追漲”。丹東市住房和城鄉建設委員會(huì )副主任石萬(wàn)才介紹，丹東既沿邊又沿海，生態(tài)環(huán)境、氣候良好，是宜居旅游城市，近年經(jīng)濟快速增長(cháng)。但房?jì)r(jià)基數較低，去年為每平方米３２４３元。今年以來(lái)房?jì)r(jià)同比增幅較大，但絕對增加值不多。
當地房企錦繡集團常務(wù)副總經(jīng)理林延明介紹，最近公司剛對５３７名客戶(hù)做了一份問(wèn)卷調查。調查顯示，購房者中前三位是機關(guān)工作人員、私營(yíng)業(yè)主和工薪階層，分別占３７％、２３％和２０％；從地域看，８３％為本地居民，１７％為外來(lái)居民；“房?jì)r(jià)基本適應當地的購買(mǎi)力”。
調控應“區別用力” 避“效果打折”
專(zhuān)家指出，今年以來(lái)一線(xiàn)城市樓市應聲而落、而部分二三線(xiàn)城市悄然升溫的態(tài)勢值得關(guān)注，樓市調控應把握分寸和尺度，同時(shí)避免效果打折。
“要避免二三線(xiàn)城市的樓市重蹈熱點(diǎn)城市的老路，防止房?jì)r(jià)在短時(shí)間內迅速起飛、透支未來(lái)的上漲空間。必須要在房?jì)r(jià)上漲的初期，就將其納入調控范圍�！睆偷┐髮W(xué)住房政策研究中心執行主任陳杰說(shuō)。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)王阿忠認為，目前，限購城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨著(zhù)量的反彈壓力，房?jì)r(jià)也存在上漲沖動(dòng)，而大多數非限購城市處于“量?jì)r(jià)齊升”的行情狀態(tài)。為避免樓市調控繼續面對這種尷尬局面，有關(guān)部委除繼續“給力”限購政策和擴大限購城市名單外，各地政府還須切實(shí)擴大樓市供應，調整供應結構，特別是加快保障房的建設和供應。此外，要對落實(shí)調控不力的地區及時(shí)啟動(dòng)問(wèn)責機制。
中原集團研究中心相關(guān)負責人則認為，由于中國廣大二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不同的發(fā)展階段，有著(zhù)不同的市場(chǎng)結構，因此限購應“區別用力”。
“對一些本地投資需求比重較高的城市，應盡快出臺‘限購’政策。對于外地客占比較高的城市應區分對待，一些旅游城市應區分旅游地產(chǎn)和普通住宅進(jìn)行‘限購’，一些因大城市‘限購’而擠出到周邊城市的自住需求應進(jìn)行保護，而純粹的投資投機性需求則應進(jìn)行限制�！边@位負責人說(shuō)。