剛剛過(guò)去的七夕，深圳“益田大運城邦”項目成功吸引眼球。該項目開(kāi)發(fā)商宣布，項目二期推出300套單位，折后價(jià)從每平方米12000元降到8000元。同時(shí)現在支付5萬(wàn)元開(kāi)盤(pán)時(shí)即可當10萬(wàn)元折扣。按開(kāi)發(fā)商公布的數據計算，相當于前期項目的6.6折。
大型房企也掀起了一輪促銷(xiāo)。7月，惠州碧桂園·十里銀灘對外宣布，提前認籌、開(kāi)盤(pán)當天成功認購的客戶(hù)可額外享受7.5折購房?jì)?yōu)惠；萬(wàn)科在深圳啟動(dòng)了今年最大規模的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)“萬(wàn)團大戰”，為下半年集中開(kāi)盤(pán)的11個(gè)項目造勢；龍湖地產(chǎn)也在重慶推出1000套優(yōu)惠房源，最高優(yōu)惠達8%。
這些降價(jià)表現被不少人解讀為一年半來(lái)不斷加碼的樓市調控下，房企不得不做的妥協(xié)，甚至有人大膽預測拐點(diǎn)降至。樓市拐點(diǎn)是不是真的要來(lái)了？客觀(guān)來(lái)看，拐與不拐都有諸多理由。而正如住建部政策研究中心副主任秦虹所說(shuō)，下半年樓市依然復雜�？梢哉f(shuō)，拐與不拐之間，博弈仍在繼續。
■最新數據：
前7月保障房開(kāi)工率72%
廣東開(kāi)工率59%本月將提速
昨日下午，住建部公布今年前7月全國保障房開(kāi)工進(jìn)度。數據顯示，全國保障房已開(kāi)工建設721.8萬(wàn)套，開(kāi)工率72%(不含西藏自治區)。7月份開(kāi)工量比6月底有大幅增長(cháng)，其中陜西和遼寧開(kāi)工率已經(jīng)超過(guò)100%，但上海、天津和廣東的開(kāi)工率仍未超過(guò)六成。
住建部數據顯示，前7月全國除了已開(kāi)工建設保障房721.8萬(wàn)套，還新增發(fā)放廉租住房租賃補貼16萬(wàn)戶(hù)。不過(guò)從各省市開(kāi)工進(jìn)度來(lái)看，高于全國72%平均水平的有河北、山西、內蒙古、遼寧、江蘇、安徽、福建、山東、海南、重慶、四川、陜西、甘肅等13個(gè)省市，主要是中部和西部省份。其中，陜西和遼寧開(kāi)工率已經(jīng)超過(guò)100%。
不過(guò)廣東由于開(kāi)工率僅59%，位列倒數第三名。另外兩個(gè)進(jìn)度較慢、不足六成的省市為上海的51%和天津的57%。對此，廣東省住房和城鄉建設廳有關(guān)負責人表示，實(shí)際上，廣東的進(jìn)度也不能算慢，很多項目由于正在辦理手續，暫時(shí)尚未開(kāi)工。此外，廣東省住建廳7月對全省各市保障房工作進(jìn)行了督察，對進(jìn)度比較慢的市提出了要求。預計本月進(jìn)度將有較大幅度的提升。
正方：“拐點(diǎn)降至”論據：庫存攀高套牢開(kāi)發(fā)商資金 降價(jià)促銷(xiāo)明顯增多
在拐點(diǎn)降至的判斷中，受限購限貸限外等調控影響，庫存持續攀高，導致開(kāi)發(fā)商大量資金套牢，是主要論據。
據WIND資訊最新數據，截至8月10日，A股市場(chǎng)共有20家房企披露了2011年中報。這20家房企截至2011年6月30日的存貨共計3177.64億元，同比去年的2171.95億元增長(cháng)了46.30%，環(huán)比今年一季度的2843.42億元也增長(cháng)了11.75%。其中，招商地產(chǎn)與萬(wàn)科分別存貨444.70億元和1713.66億元，僅這2家房企的存貨就占據了20家總和的67.92%。
相比大型房企，中小房企的壓力更加突出。豐華股份、鳳凰股份等10多家中小房企的庫存超過(guò)1000億元。業(yè)績(jì)方面，豐華股份虧損835.51萬(wàn)元、鳳凰股份虧損1942.18萬(wàn)元、綠景控股虧損1046.13萬(wàn)元；業(yè)績(jì)同比下滑的則達到了7家，占全部20家房企的35%，包括銀基發(fā)展、渝開(kāi)發(fā)、廣宇集團、濱江集團等。
資金回籠緩慢，信貸收緊雪上加霜。央行公布的2011年上半年金融機構貸款投向統計報告顯示，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增2098億元，同比少增2325億元，同比劇減53%。而企業(yè)自籌資金16463億元，同比增長(cháng)32.7%。國家統計局數據也顯示，1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中，來(lái)自于個(gè)人按揭貸款的僅4869億元，同比下降5.1%。而隨著(zhù)個(gè)人房貸及房地產(chǎn)信托等融資渠道的繼續收緊，下半年房企自籌資金更趨吃緊。
土地市場(chǎng)的反應則暴露出不少開(kāi)發(fā)商的“去意”。國土資源部中國土地勘測規劃院發(fā)布調查顯示，各種調控措施的作用和影響力已在一線(xiàn)城市逐步顯現，開(kāi)發(fā)商的拿地熱情和意愿有所降低。數據顯示，1—7月，全國130個(gè)城市住宅用地共成交1.89億平方米，同比下降10.4%。7月住宅和商辦用地成交量環(huán)比降幅分別達到33.9%、47.3%。
在這樣的背景下，通過(guò)打折促銷(xiāo)加緊賣(mài)房似乎是順理成章之事。
中房信的最新報告指出，4月份以來(lái)，陸續有開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)，但大多數開(kāi)發(fā)商還在咬牙堅持，至7月，在新調控政策壓力下，多家典型企業(yè)率先大幅度大面積降價(jià)，對當地市場(chǎng)起到了帶動(dòng)效應。從8月開(kāi)始，這種調價(jià)的影響有可能進(jìn)一步擴大，而萬(wàn)科、碧桂園、龍湖等企業(yè)的7月表現，有可能是打響房?jì)r(jià)下調的“發(fā)令槍”。
而由于局部的降價(jià)，7月最新數據顯示，全國100個(gè)城市住宅均價(jià)為8874元/平方米，較6月微漲0.21%，創(chuàng )去年9月以來(lái)最低漲幅；其中33個(gè)城市住宅均價(jià)環(huán)比下跌，這是去年9月以來(lái)下跌城市數量最多的一個(gè)月。
分析指出，持續高壓的調控態(tài)勢正使房?jì)r(jià)“退燒”的跡象進(jìn)一步顯現。隨著(zhù)商品住宅庫存壓力增大，開(kāi)發(fā)商資金鏈日趨緊張，京滬等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)松動(dòng)跡象將進(jìn)一步明顯，房?jì)r(jià)有望加速步入下行通道，拐點(diǎn)降至是有充分理由的。
更要命的是，持續了一年半之久、不斷加碼的樓市調控，下半年仍大有收緊之勢。7月12日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，分析當前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，研究部署繼續加強調控工作，要求房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的二三線(xiàn)城市也要采取必要的限購措施。據媒體報道，住建部正擬定下一步應該執行限購政策的名單。銀監會(huì )主席劉明康近日也指出要狠抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，杜絕各類(lèi)信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)繼續對商業(yè)地產(chǎn)和二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)風(fēng)險保持關(guān)注和警覺(jué)。
反方：“拐點(diǎn)論”待觀(guān)察論據：開(kāi)發(fā)商上半年業(yè)績(jì)抵消全年壓力 剛需充足支撐房?jì)r(jià)
7月以來(lái)多家房企降價(jià)促銷(xiāo)的消息，仿佛已經(jīng)讓人嗅到了“拐點(diǎn)”的味道。但從歷史經(jīng)驗來(lái)看，“拐點(diǎn)論”常常出現，又常常落空。這一次，究竟能不能落實(shí)，恐怕還是沒(méi)有人能說(shuō)得準。
盡管樓市整體成交受壓，但僅從數字來(lái)看，房企上半年的銷(xiāo)售情況并未受到太大影響。10家標桿房企（萬(wàn)科、恒大、中海、招商、保利、金地、碧桂園、雅居樂(lè )、華潤、龍湖）上半年銷(xiāo)售全部實(shí)現面積、金額同比雙增長(cháng)，全年銷(xiāo)售任務(wù)完成過(guò)半的房企就有中海、恒大、碧桂園、招商4家。
其中，恒大1—6月銷(xiāo)售額為423.2億元，已完成全年目標60.5%。中海1至6月份累計實(shí)現房地產(chǎn)銷(xiāo)售額522.3億港元，同比增長(cháng)85.9%，也完成了60%以上全年銷(xiāo)售計劃。
此外，由于周轉的速度加快，不少大型房企銷(xiāo)售金額的增幅也高于存貨的增幅。以萬(wàn)科為例，與2010年中期相比，萬(wàn)科的存貨增長(cháng)了598億元，同比增幅為53.63%。而其上半年累計實(shí)現銷(xiāo)售面積565.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額656.5億元，同比分別上升76.7%和78.6%。
業(yè)內人士分析，上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)使得這些房企抵消了年底沖業(yè)績(jì)的壓力，資金鏈得到保證，因此在樓市占據主導的這些大型房企相較中小房企，并不存在太多降價(jià)的沖動(dòng)。世華地產(chǎn)研究部總監肖小平也對近期多家房企的“降價(jià)”調查認為，多數只是噱頭和銷(xiāo)售策略，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性降價(jià)。
房?jì)r(jià)下調的另一個(gè)阻力還來(lái)自于受土地財政之累的地方政府。分析認為，大型房企之所以上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)仍然靚麗，主要得益于在二三線(xiàn)城市的提早布局。不限購的二三線(xiàn)城市支撐起多數大型房企上半年的增長(cháng)。因此一旦限購范圍按照7月國務(wù)院常務(wù)會(huì )議要求繼續向二三線(xiàn)城市擴大，房企所受打擊必然不小。
然而限購不僅僅是房企的噩夢(mèng)，也是不少地方政府所不樂(lè )見(jiàn)的。國土資源部的統計數據顯示，相比于一線(xiàn)中心城市，二三線(xiàn)城市的土地與財政收入的關(guān)系更為密切，而且截至2011年6月，地價(jià)環(huán)比漲幅排名全國前十位的城市中，80%左右是二三線(xiàn)城市。
為了防止因為房?jì)r(jià)上漲過(guò)快而進(jìn)入限購的名單，近期部分二三線(xiàn)城市“委曲求全”般地采取了限價(jià)的辦法。業(yè)內人士分析，不少二三線(xiàn)城市今年的購買(mǎi)力大多來(lái)自外地，一旦實(shí)施限購，當地樓市將會(huì )迅速陷入冷卻。而通過(guò)限價(jià)控制漲幅，可以將本地從房?jì)r(jià)漲幅榜單的前列拉回來(lái)，以避開(kāi)住建部的關(guān)注。地方政府“以限價(jià)換限購”的心態(tài)，可見(jiàn)中央與地方的博弈仍在繼續。
而盡管認為樓市短期風(fēng)險仍將釋放，不少機構對樓市中長(cháng)期仍然看多。興業(yè)證券指出，從業(yè)績(jì)的情況來(lái)看，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團和金融街的業(yè)績(jì)確定性較高，市場(chǎng)應該會(huì )有所表現。
目前來(lái)看，樓市調控在一段時(shí)間內將是常態(tài)，現有的政策短期之內也不會(huì )退出，多數業(yè)內人士認為，房?jì)r(jià)可能出現10%-20%的跌幅。即便如此，從歷次樓市調控來(lái)看，在龐大的需求下，房?jì)r(jià)一旦出現10%-20%的跌幅，就馬上會(huì )有大量需求釋放，導致下調的房?jì)r(jià)筑底回升。對于很多買(mǎi)不起房、甚至希望房?jì)r(jià)能夠回歸幾年前水平的人來(lái)說(shuō)，這樣的調整也就難言“拐點(diǎn)”了。