大型房企開(kāi)始促銷(xiāo)
2011-08-14   作者:記者 盧軼  來(lái)源:南方日報
 
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    剛剛過(guò)去的七夕,深圳“益田大運城邦”項目成功吸引眼球。該項目開(kāi)發(fā)商宣布,項目二期推出300套單位,折后價(jià)從每平方米12000元降到8000元。同時(shí)現在支付5萬(wàn)元開(kāi)盤(pán)時(shí)即可當10萬(wàn)元折扣。按開(kāi)發(fā)商公布的數據計算,相當于前期項目的6.6折。
    大型房企也掀起了一輪促銷(xiāo)。7月,惠州碧桂園·十里銀灘對外宣布,提前認籌、開(kāi)盤(pán)當天成功認購的客戶(hù)可額外享受7.5折購房?jì)?yōu)惠;萬(wàn)科在深圳啟動(dòng)了今年最大規模的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)“萬(wàn)團大戰”,為下半年集中開(kāi)盤(pán)的11個(gè)項目造勢;龍湖地產(chǎn)也在重慶推出1000套優(yōu)惠房源,最高優(yōu)惠達8%。
    這些降價(jià)表現被不少人解讀為一年半來(lái)不斷加碼的樓市調控下,房企不得不做的妥協(xié),甚至有人大膽預測拐點(diǎn)降至。樓市拐點(diǎn)是不是真的要來(lái)了?客觀(guān)來(lái)看,拐與不拐都有諸多理由。而正如住建部政策研究中心副主任秦虹所說(shuō),下半年樓市依然復雜?梢哉f(shuō),拐與不拐之間,博弈仍在繼續。

    ■最新數據:

    前7月保障房開(kāi)工率72%

    廣東開(kāi)工率59%本月將提速

    昨日下午,住建部公布今年前7月全國保障房開(kāi)工進(jìn)度。數據顯示,全國保障房已開(kāi)工建設721.8萬(wàn)套,開(kāi)工率72%(不含西藏自治區)。7月份開(kāi)工量比6月底有大幅增長(cháng),其中陜西和遼寧開(kāi)工率已經(jīng)超過(guò)100%,但上海、天津和廣東的開(kāi)工率仍未超過(guò)六成。
    住建部數據顯示,前7月全國除了已開(kāi)工建設保障房721.8萬(wàn)套,還新增發(fā)放廉租住房租賃補貼16萬(wàn)戶(hù)。不過(guò)從各省市開(kāi)工進(jìn)度來(lái)看,高于全國72%平均水平的有河北、山西、內蒙古、遼寧、江蘇、安徽、福建、山東、海南、重慶、四川、陜西、甘肅等13個(gè)省市,主要是中部和西部省份。其中,陜西和遼寧開(kāi)工率已經(jīng)超過(guò)100%。
    不過(guò)廣東由于開(kāi)工率僅59%,位列倒數第三名。另外兩個(gè)進(jìn)度較慢、不足六成的省市為上海的51%和天津的57%。對此,廣東省住房和城鄉建設廳有關(guān)負責人表示,實(shí)際上,廣東的進(jìn)度也不能算慢,很多項目由于正在辦理手續,暫時(shí)尚未開(kāi)工。此外,廣東省住建廳7月對全省各市保障房工作進(jìn)行了督察,對進(jìn)度比較慢的市提出了要求。預計本月進(jìn)度將有較大幅度的提升。

    正方:“拐點(diǎn)降至”論據:庫存攀高套牢開(kāi)發(fā)商資金 降價(jià)促銷(xiāo)明顯增多

    在拐點(diǎn)降至的判斷中,受限購限貸限外等調控影響,庫存持續攀高,導致開(kāi)發(fā)商大量資金套牢,是主要論據。
    據WIND資訊最新數據,截至8月10日,A股市場(chǎng)共有20家房企披露了2011年中報。這20家房企截至2011年6月30日的存貨共計3177.64億元,同比去年的2171.95億元增長(cháng)了46.30%,環(huán)比今年一季度的2843.42億元也增長(cháng)了11.75%。其中,招商地產(chǎn)與萬(wàn)科分別存貨444.70億元和1713.66億元,僅這2家房企的存貨就占據了20家總和的67.92%。

    相比大型房企,中小房企的壓力更加突出。豐華股份、鳳凰股份等10多家中小房企的庫存超過(guò)1000億元。業(yè)績(jì)方面,豐華股份虧損835.51萬(wàn)元、鳳凰股份虧損1942.18萬(wàn)元、綠景控股虧損1046.13萬(wàn)元;業(yè)績(jì)同比下滑的則達到了7家,占全部20家房企的35%,包括銀基發(fā)展、渝開(kāi)發(fā)、廣宇集團、濱江集團等。
    資金回籠緩慢,信貸收緊雪上加霜。央行公布的2011年上半年金融機構貸款投向統計報告顯示,上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增2098億元,同比少增2325億元,同比劇減53%。而企業(yè)自籌資金16463億元,同比增長(cháng)32.7%。國家統計局數據也顯示,1-7月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中,來(lái)自于個(gè)人按揭貸款的僅4869億元,同比下降5.1%。而隨著(zhù)個(gè)人房貸及房地產(chǎn)信托等融資渠道的繼續收緊,下半年房企自籌資金更趨吃緊。
    土地市場(chǎng)的反應則暴露出不少開(kāi)發(fā)商的“去意”。國土資源部中國土地勘測規劃院發(fā)布調查顯示,各種調控措施的作用和影響力已在一線(xiàn)城市逐步顯現,開(kāi)發(fā)商的拿地熱情和意愿有所降低。數據顯示,1—7月,全國130個(gè)城市住宅用地共成交1.89億平方米,同比下降10.4%。7月住宅和商辦用地成交量環(huán)比降幅分別達到33.9%、47.3%。
    在這樣的背景下,通過(guò)打折促銷(xiāo)加緊賣(mài)房似乎是順理成章之事。
    中房信的最新報告指出,4月份以來(lái),陸續有開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo),但大多數開(kāi)發(fā)商還在咬牙堅持,至7月,在新調控政策壓力下,多家典型企業(yè)率先大幅度大面積降價(jià),對當地市場(chǎng)起到了帶動(dòng)效應。從8月開(kāi)始,這種調價(jià)的影響有可能進(jìn)一步擴大,而萬(wàn)科、碧桂園、龍湖等企業(yè)的7月表現,有可能是打響房?jì)r(jià)下調的“發(fā)令槍”。
    而由于局部的降價(jià),7月最新數據顯示,全國100個(gè)城市住宅均價(jià)為8874元/平方米,較6月微漲0.21%,創(chuàng )去年9月以來(lái)最低漲幅;其中33個(gè)城市住宅均價(jià)環(huán)比下跌,這是去年9月以來(lái)下跌城市數量最多的一個(gè)月。
    分析指出,持續高壓的調控態(tài)勢正使房?jì)r(jià)“退燒”的跡象進(jìn)一步顯現。隨著(zhù)商品住宅庫存壓力增大,開(kāi)發(fā)商資金鏈日趨緊張,京滬等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)松動(dòng)跡象將進(jìn)一步明顯,房?jì)r(jià)有望加速步入下行通道,拐點(diǎn)降至是有充分理由的。
    更要命的是,持續了一年半之久、不斷加碼的樓市調控,下半年仍大有收緊之勢。7月12日,國務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議,分析當前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢,研究部署繼續加強調控工作,要求房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的二三線(xiàn)城市也要采取必要的限購措施。據媒體報道,住建部正擬定下一步應該執行限購政策的名單。銀監會(huì )主席劉明康近日也指出要狠抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險,杜絕各類(lèi)信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng),同時(shí)繼續對商業(yè)地產(chǎn)和二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)風(fēng)險保持關(guān)注和警覺(jué)。

    反方:“拐點(diǎn)論”待觀(guān)察論據:開(kāi)發(fā)商上半年業(yè)績(jì)抵消全年壓力 剛需充足支撐房?jì)r(jià)

    7月以來(lái)多家房企降價(jià)促銷(xiāo)的消息,仿佛已經(jīng)讓人嗅到了“拐點(diǎn)”的味道。但從歷史經(jīng)驗來(lái)看,“拐點(diǎn)論”常常出現,又常常落空。這一次,究竟能不能落實(shí),恐怕還是沒(méi)有人能說(shuō)得準。
    盡管樓市整體成交受壓,但僅從數字來(lái)看,房企上半年的銷(xiāo)售情況并未受到太大影響。10家標桿房企(萬(wàn)科、恒大、中海、招商、保利、金地、碧桂園、雅居樂(lè )、華潤、龍湖)上半年銷(xiāo)售全部實(shí)現面積、金額同比雙增長(cháng),全年銷(xiāo)售任務(wù)完成過(guò)半的房企就有中海、恒大、碧桂園、招商4家。
    其中,恒大1—6月銷(xiāo)售額為423.2億元,已完成全年目標60.5%。中海1至6月份累計實(shí)現房地產(chǎn)銷(xiāo)售額522.3億港元,同比增長(cháng)85.9%,也完成了60%以上全年銷(xiāo)售計劃。
    此外,由于周轉的速度加快,不少大型房企銷(xiāo)售金額的增幅也高于存貨的增幅。以萬(wàn)科為例,與2010年中期相比,萬(wàn)科的存貨增長(cháng)了598億元,同比增幅為53.63%。而其上半年累計實(shí)現銷(xiāo)售面積565.5萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售金額656.5億元,同比分別上升76.7%和78.6%。
    業(yè)內人士分析,上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)使得這些房企抵消了年底沖業(yè)績(jì)的壓力,資金鏈得到保證,因此在樓市占據主導的這些大型房企相較中小房企,并不存在太多降價(jià)的沖動(dòng)。世華地產(chǎn)研究部總監肖小平也對近期多家房企的“降價(jià)”調查認為,多數只是噱頭和銷(xiāo)售策略,并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性降價(jià)。
    房?jì)r(jià)下調的另一個(gè)阻力還來(lái)自于受土地財政之累的地方政府。分析認為,大型房企之所以上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)仍然靚麗,主要得益于在二三線(xiàn)城市的提早布局。不限購的二三線(xiàn)城市支撐起多數大型房企上半年的增長(cháng)。因此一旦限購范圍按照7月國務(wù)院常務(wù)會(huì )議要求繼續向二三線(xiàn)城市擴大,房企所受打擊必然不小。
    然而限購不僅僅是房企的噩夢(mèng),也是不少地方政府所不樂(lè )見(jiàn)的。國土資源部的統計數據顯示,相比于一線(xiàn)中心城市,二三線(xiàn)城市的土地與財政收入的關(guān)系更為密切,而且截至2011年6月,地價(jià)環(huán)比漲幅排名全國前十位的城市中,80%左右是二三線(xiàn)城市。
    為了防止因為房?jì)r(jià)上漲過(guò)快而進(jìn)入限購的名單,近期部分二三線(xiàn)城市“委曲求全”般地采取了限價(jià)的辦法。業(yè)內人士分析,不少二三線(xiàn)城市今年的購買(mǎi)力大多來(lái)自外地,一旦實(shí)施限購,當地樓市將會(huì )迅速陷入冷卻。而通過(guò)限價(jià)控制漲幅,可以將本地從房?jì)r(jià)漲幅榜單的前列拉回來(lái),以避開(kāi)住建部的關(guān)注。地方政府“以限價(jià)換限購”的心態(tài),可見(jiàn)中央與地方的博弈仍在繼續。
    而盡管認為樓市短期風(fēng)險仍將釋放,不少機構對樓市中長(cháng)期仍然看多。興業(yè)證券指出,從業(yè)績(jì)的情況來(lái)看,萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團和金融街的業(yè)績(jì)確定性較高,市場(chǎng)應該會(huì )有所表現。
    目前來(lái)看,樓市調控在一段時(shí)間內將是常態(tài),現有的政策短期之內也不會(huì )退出,多數業(yè)內人士認為,房?jì)r(jià)可能出現10%-20%的跌幅。即便如此,從歷次樓市調控來(lái)看,在龐大的需求下,房?jì)r(jià)一旦出現10%-20%的跌幅,就馬上會(huì )有大量需求釋放,導致下調的房?jì)r(jià)筑底回升。對于很多買(mǎi)不起房、甚至希望房?jì)r(jià)能夠回歸幾年前水平的人來(lái)說(shuō),這樣的調整也就難言“拐點(diǎn)”了。

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