去年以來(lái)，許多住宅開(kāi)發(fā)商都高調宣稱(chēng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，紛紛加緊在全國范圍內“圈地”布局商業(yè)地產(chǎn)的步伐。如國內實(shí)力開(kāi)發(fā)商保利、金地、萬(wàn)科等先后宣布了自己的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃和目標。崇文門(mén)成就北京新地王、CBD200億元的出讓總額讓人嘆為觀(guān)止，商業(yè)地產(chǎn)可謂火熱異常。
商業(yè)地產(chǎn)新老混戰，看似百家爭鳴的情況，背后卻潛藏著(zhù)巨大的風(fēng)險。近日有業(yè)內人士預測，未來(lái)三年左右，將會(huì )有一批商業(yè)項目倒掉。
眾多住宅開(kāi)發(fā)商轉型商業(yè)地產(chǎn)
萬(wàn)科、保利、龍湖、世茂、哇哈哈、雅戈爾……眾多的住宅開(kāi)發(fā)商和其它行業(yè)企業(yè)，紛紛轉型商業(yè)地產(chǎn)，讓原先的老牌商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商感到如芒在背，卻也不甘示弱。商業(yè)地產(chǎn)大佬萬(wàn)達集團發(fā)布消息，上半年銷(xiāo)售收入大增已成定局。另一家資深商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光新業(yè)，今年以來(lái)也動(dòng)作不斷。繼年初青島南京路商業(yè)項目亮相之后，日前該公司旗下的北京分鐘寺新業(yè)廣場(chǎng)也已正式開(kāi)業(yè)。據悉，陽(yáng)光新業(yè)位于天津的友誼路新業(yè)廣場(chǎng)、東麗新業(yè)廣場(chǎng)兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目，也將陸續登場(chǎng)。一面是新人輩出、一面是老人加速，商業(yè)地產(chǎn)新老混戰。
三年內將會(huì )倒閉一批項目
“那么多企業(yè)進(jìn)入，未來(lái)的商業(yè)項目供應量肯定會(huì )大幅增加，供應增加意味著(zhù)競爭加大�！标�(yáng)光新業(yè)總裁助理兼北京瑞景陽(yáng)光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿認為，目前商業(yè)地產(chǎn)貌似火爆的現狀，對行業(yè)的健康發(fā)展來(lái)講并不一定是件好事。
李睿告訴記者，短期大量激增的商業(yè)地產(chǎn)相較于人才儲備、零售業(yè)發(fā)展等現狀情況存在極大的不匹配，這必將出現惡性競爭的狀況：大量企業(yè)的進(jìn)入，對土地需求量自然增加，地價(jià)必然上漲，導致開(kāi)發(fā)成本增加，在本身就融資渠道狹窄的環(huán)境下，企業(yè)將承受巨大的資金壓力；大量項目的出現，必然引發(fā)人才大戰，高薪挖人的現象現在比比皆是，導致工作的穩定性受到影響，無(wú)法正常運作，這也直接影響了項目的服務(wù)品質(zhì)；大量項目的短期激增相較于有限的零售品牌資源，也必將導致商業(yè)項目的嚴重同質(zhì)化，而且因彼此間的惡性競爭不僅增加招商難度并使得項目收益缺少保障�！澳壳暗恼猩汰h(huán)境已經(jīng)比較困難了，某些項目為吸引商戶(hù)甚至出現極低租金和免租、免物業(yè)費的現象�！�
“商業(yè)地產(chǎn)整體的經(jīng)營(yíng)理念和各操作環(huán)節都與住宅開(kāi)發(fā)有著(zhù)巨大區別。商業(yè)地產(chǎn)需要通過(guò)長(cháng)期經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)增值來(lái)實(shí)現投資收益，涉及投資人、運營(yíng)方、經(jīng)營(yíng)者和消費者等幾方關(guān)系，需要通過(guò)調研選址、定位策劃、設計建造、招商實(shí)施、規范運營(yíng)、持續調整等各環(huán)節依據統一的經(jīng)營(yíng)理念，通過(guò)專(zhuān)業(yè)團隊來(lái)予以實(shí)現，開(kāi)發(fā)商需要具備許多與住宅開(kāi)發(fā)不同的能力。然而，目前許多轉型的企業(yè)，在沒(méi)有完全具備以上要求的情況下，貿然挺近商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險很大�！崩铑ｎA測，在未來(lái)1-2年時(shí)間內，就有很多商業(yè)地產(chǎn)項目陸續出現問(wèn)題。在3年左右，必然會(huì )出現一批倒閉的項目�！澳菚r(shí)候也會(huì )有商業(yè)地產(chǎn)大鱷涌現，同時(shí)會(huì )引發(fā)并購潮�！�
開(kāi)發(fā)商應對策略各不相同
然而，商業(yè)地產(chǎn)如何避免危機，走出“惡性競爭”的怪圈呢？有業(yè)內人士稱(chēng)，在目前商業(yè)地產(chǎn)的割據戰中，為避免危機、最終取勝，開(kāi)發(fā)商采取了各種不同的策略。以萬(wàn)達為代表的大佬級商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，走的是快速、規模擴張路線(xiàn)。萬(wàn)達廣場(chǎng)的擴張從未停止，而且有愈演愈快之勢。而首創(chuàng )芭蕾雨奧特萊斯、寶龍等新秀也在緊跟老大們的步伐�！霸酱笤酱�，越強越強，資源正向龍頭企業(yè)快速聚集。兼并加速，資本與土地規模成了制勝的關(guān)鍵�！崩铑Ｕf(shuō)。
相比前幾位大佬，同樣是資深商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的陽(yáng)光新業(yè)，則更趨于穩健。這家在商業(yè)地產(chǎn)不溫不火的時(shí)候搞出大動(dòng)作的企業(yè)(如在2008年一口氣收購了家世界18個(gè)項目資產(chǎn)包)，卻在當下顯得格外謹慎�！罢驗楝F在的商業(yè)地產(chǎn)太火，未來(lái)一些項目肯定會(huì )出問(wèn)題。所以我們在拿地、擴張的時(shí)候，就更要謹慎�！�
李睿分析，商業(yè)地產(chǎn)資金投入大，回報周期長(cháng)，這對開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)能力和資金狀況都是較大挑戰。在目前商業(yè)地產(chǎn)的割據戰中，對于老牌商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運營(yíng)上保持謹慎，未免不是一種以退為進(jìn)的策略。對于以上兩種戰略，陽(yáng)光新業(yè)高層則表示：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展無(wú)定式，每個(gè)企業(yè)的戰略不同、發(fā)展階段不同，那么它在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，則需要根據自身情況找到適合自己的模式。