限購面臨地方利益博弈,已經(jīng)是活生生的現實(shí)。
在樓市調控力度并未放松的前提下,作為具有強烈行政干預色彩的調控手段“限價(jià)令”,已先發(fā)制人。本報記者注意到,在7月底8月初,各地紛紛在“限價(jià)”方面發(fā)力,包括廊坊在內的二三線(xiàn)城市出臺了限價(jià)措施,同時(shí)也有此前已出臺限價(jià)的城市,對限價(jià)措施做出了細化。
“圍繞著(zhù)是否要被列為新增限購城市上報,二三線(xiàn)城市與住建部門(mén)之間展開(kāi)了一場(chǎng)殊死博弈!币晃坏禺a(chǎn)專(zhuān)家形象表述。
地方限價(jià)
“即便住建部下發(fā)了五條標準,讓地方自查二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)后再上報,但目前各地并不關(guān)心限購,而是關(guān)注年初與住建部簽署房?jì)r(jià)控制目標協(xié)議如何完成!焙颖弊〗ㄏ到y一位自稱(chēng)姓李的官員說(shuō),房?jì)r(jià)控制下去了,限購自然就消失了。
最近,住建部已向各地房地產(chǎn)主管部門(mén)下發(fā)自查通知,要求對照“5條標準”擬定二三線(xiàn)樓市“限購”城市名單。此消息一發(fā)出,最敏感的是各級省政府在恐慌中的變通!拔覀円呀(jīng)開(kāi)會(huì )商討過(guò),最好不要上報名單,先擬一個(gè)限價(jià)政策發(fā)給二三線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商!鄙鲜龊颖崩钚展賳T直言。
煙臺便是這樣一個(gè)典型的二三線(xiàn)樓市“限價(jià)”城市。據悉,山東煙臺住房局8月2日出臺的《關(guān)于進(jìn)一步規范商品房預售價(jià)格和合同備案管理的通知》,該通知中明確指出,商品房銷(xiāo)售均價(jià)原則上漲幅不能超過(guò)5%!澳芏憔投!8月18日,煙臺一官員在電話(huà)中向記者表示,為了實(shí)現年初承諾的房?jì)r(jià)調控目標,通過(guò)“限價(jià)”來(lái)避開(kāi)限購實(shí)乃緩兵之計。
煙臺的濱海路與通海路交界處的海景房“檀瓏灣”項目,截至7月該項目樓市價(jià)格已突破6000元/平米,去年同期才4500元/平米左右!叭绮幌迌r(jià)可能超過(guò)8000元現在還剩下少量房源,如果要的話(huà)請盡早預約!焙>胺俊疤喘嚍场表椖夸N(xiāo)售處一位女士告訴記者,“沒(méi)有時(shí)間接受電話(huà)咨詢(xún),要看請到現場(chǎng)來(lái)!
這不是個(gè)案,河北、河南、廣東、四川等地將相繼出臺二三線(xiàn)城市樓市“限價(jià)”政策!拔覀冋趨R集二三線(xiàn)城市樓市價(jià)格,研究限價(jià)的政策!彼拇彻賳T說(shuō)。河南有關(guān)官員告訴記者,此前我們出臺過(guò)“限價(jià)”政策,那是針對省級樓市的,“現在我們也要出臺二三線(xiàn)城市樓市的‘限價(jià)’政策,不過(guò)還在研究中!
記者注意到,廣州從化市國土房管局副局長(cháng)鄒金明曾經(jīng)表示,從化房?jì)r(jià)的漲幅已經(jīng)達到9%,已通報增城樓盤(pán)“限價(jià)”為5%。這不奇怪,以“限價(jià)”來(lái)充當“限購”,廊坊已為各地開(kāi)了先河。
刀鋒地產(chǎn)董事長(cháng)謝逸楓一針見(jiàn)血地指出,“二三線(xiàn)城市目前均以限價(jià)來(lái)規避限購,限價(jià)和限購都是行政干預手段,都具有很強的殺傷力,相比之下地方會(huì )選擇殺傷力較小的限價(jià)!
對于限價(jià),記者采訪(fǎng)了部分開(kāi)發(fā)商,他們并未否認此事!拔覀?yōu)槭裁匆屨疇恐?zhù)鼻子走,我們拍的是天價(jià)土地,如果地方政府要讓我們?yōu)樗麄兘饫,那么得簽署一個(gè)明年便宜土地價(jià)格的協(xié)議!蹦抽_(kāi)發(fā)商經(jīng)理王志奇如是說(shuō)。
局部限購
“由于開(kāi)發(fā)商與地方政府的博弈,如果限價(jià)不成功就采取局部限購的方式!鄙綎|有關(guān)官員透露,“我們已默認一些城市,比如市中心可以限購,周邊不限購!
從經(jīng)濟發(fā)展來(lái)看,東莞在全國算是三線(xiàn)城市。據悉,東莞市年初提出,東莞2011年新建住房?jì)r(jià)格漲幅不高于本年度GDP增長(cháng)速度,即東莞房?jì)r(jià)警戒線(xiàn)為8.5%,房?jì)r(jià)不超過(guò)每平方米8200元。
數據顯示,上半年?yáng)|莞新建住房均價(jià)達到每平方米8179元,同比上漲約16.8%,已接近房?jì)r(jià)警戒線(xiàn)。東莞住建局稱(chēng),東莞的房?jì)r(jià)增長(cháng)幅度并不會(huì )沖破警戒線(xiàn),而東莞市委書(shū)記劉志此前也一度公開(kāi)表示,東莞會(huì )在房?jì)r(jià)較高的區域限購。
在整體房?jì)r(jià)相對較高的廣東,目前僅有深圳、廣州、佛山三個(gè)城市實(shí)施了限購政策!吧习肽,珠海、中山及惠州房?jì)r(jià)漲幅不小,卻沒(méi)有限購!敝x逸楓疑惑地說(shuō)。實(shí)際上,廣東省住建廳副廳長(cháng)陳英松不久前曾公開(kāi)表示,廣東很多城市不用全市統一限購,而是可以在房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的轄區實(shí)行“局部限購”。
記者采訪(fǎng)發(fā)現,局部限購最近成為更多二三線(xiàn)城市的明智選擇,只要中央不點(diǎn)名,地方主動(dòng)限購的幾乎沒(méi)有。目前,全國已有608個(gè)城市按照要求公布了2011年新建住房?jì)r(jià)格控制目標,占全國城市總數的92.5%,但實(shí)行限購政策的城市僅40余個(gè),且以一二線(xiàn)城市為主。
去年以來(lái),各個(gè)主要一二線(xiàn)城市實(shí)施的限購政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控效果明顯。國家統計局18日公布了7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。與去年同月相比,70個(gè)大中城市中,價(jià)格下降的城市有1個(gè),漲幅回落的城市有26個(gè)。7月份,同比漲幅在5.0%以?xún)鹊某鞘杏?9個(gè)。
此外,還有部分未被納入70個(gè)大中城市統計范疇的二三線(xiàn)城市,無(wú)疑已經(jīng)成為房?jì)r(jià)上漲的“重災區”,比如海南瓊海、山西榆林、內蒙古鄂爾多斯(16.84,-0.37,-2.15%)等非限購城市,已經(jīng)成為樓市投資最活躍地區!斑@些地區房?jì)r(jià)短期內上漲之快令人瞠目,是否限價(jià)還是限購,至今信號不明!钡禺a(chǎn)分析師張大偉說(shuō)。
不限購又如何
“有形之手”全面發(fā)力,樓市能否如期“退燒”?記者采訪(fǎng)得到的回答是“高房?jì)r(jià)仍未完全降伏”。
今年1月,國務(wù)院常務(wù)會(huì )議推出“新國八條”,其中第六條規定:各直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市和房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市,要從嚴制定和執行住房限購措施;第七條規定,未如期確定并公布相關(guān)措施的省(區、市)政府,將對相關(guān)負責人問(wèn)責。
但眼下,大部分二三線(xiàn)城市不限購,既有土地財政依賴(lài)的慣性,更有政策執行差異下的比較收益考量。
2010年在一線(xiàn)城市被宏調政策的緊箍咒壓制時(shí),泛濫的流動(dòng)性已將二三線(xiàn)城市視為“價(jià)值洼地”;去年4月間,“新國十條”出臺之后,“二三線(xiàn)城市機遇論”的說(shuō)法甚囂塵上。因此,一線(xiàn)城市限購后,這對二三線(xiàn)城市來(lái)說(shuō),不限購意味著(zhù)坐等盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。
地產(chǎn)專(zhuān)家顧海波質(zhì)疑的是:不限購,你又拿它如何?住建部一位副部級官員在其內部會(huì )議上明確表示,將向地方官員施壓,“不限購,就約談”!暗F在看來(lái),誰(shuí)來(lái)‘約談’、怎么‘約談’已成笑話(huà)!鳖櫤2ǜ嬖V記者,限購令難以發(fā)揮實(shí)效。
從去年“國十條”開(kāi)始,到今年1月“國八條”,再到如今二三線(xiàn)城市樓市“限購”,住建部推出“五大標準”,建議符合2條以上的,均可列入新增限購城市名單!澳壳,全國估計有2/3的二三線(xiàn)地方政府在抵制限購,原因是當地的房地產(chǎn)是財政收入的來(lái)源之一!钡胤焦賳T說(shuō)。
2011年各地房?jì)r(jià)控制目標,基本上都參照各地的GDP或房產(chǎn)稅,方能依此了解到均價(jià)增幅超標!昂芏喽(xiàn)城市成交數據一般都由地方政府提供和操控,住建部很難掌握房?jì)r(jià)上漲的底細!
“限購之后,GDP增長(cháng)和土地財政收入受限不說(shuō),最關(guān)鍵是今年地方政府負債多,況且今年地方保障房建設需要大量資金!倍辔粚(zhuān)家擔憂(yōu)的是,一旦限購,土地難賣(mài),地方將面臨“四面楚歌”的困境。