2月份新國六條出臺至今已經(jīng)半年。在上半年的樓市調控下，房企們的日子究竟過(guò)得如何？這在幾十份的上市房企的中報里似乎可以找到答案。進(jìn)入8月底，已經(jīng)有超過(guò)一半的上市房企公布了自身的半年度報告。據w
ind數據統計，在發(fā)布中期業(yè)績(jì)報65家房企4成業(yè)績(jì)下滑，存貨激增4成，庫存總額超6000億。
房企庫存高企的同時(shí)，炒房客卻在跑路。據溫州總商會(huì )對商會(huì )4萬(wàn)會(huì )員進(jìn)行的一項地產(chǎn)投資調查顯示，收回的問(wèn)卷中8成表示已經(jīng)放棄一線(xiàn)城市的住宅投資，準備轉向商業(yè)地產(chǎn)。另一方面，根據住建部政策研究中心調研數據發(fā)現：住宅投資已經(jīng)失去了金融杠桿的支持，投資回報率已經(jīng)從前幾年的15%下跌至5%，普通住宅已經(jīng)喪失了投資屬性。
房企業(yè)績(jì)嚴重分化
統計顯示，這65家房企2011年上半年共實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入839.65億元，較去年同期的751.39億元增長(cháng)11.75%；實(shí)現歸屬上市公司股東的凈利潤140.91億元。較去年同期的117
.50億元增漲19 .92%；總存貨則從2010年中期的4361億元上漲至2011年中期的6073億元，增幅為39
.26%。不過(guò)，雖然這65家房企的整體業(yè)績(jì)出現了近2成的增長(cháng)，但在樓市調控政策的持續打壓下，65家上市房企中業(yè)績(jì)下滑者達到了26家，占已披露中報房企總數的4成。
不單單是4成房企業(yè)績(jì)下滑，更有3成多房企凈利潤也出現下滑。Wind統計顯示，23家房企歸屬于母公司凈利潤較去年同期出現下滑，占已公布中報房企總數的36%，其中鳳凰股份降幅最大至490
.6%。
“從銷(xiāo)售額、利潤等指標來(lái)看，大型房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)依然跑贏(yíng)了市場(chǎng)大勢。并且，在經(jīng)營(yíng)規模上，大型房企的優(yōu)勢越發(fā)明顯，市場(chǎng)集中度也不斷增大�！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，調控下房企面臨的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)日趨嚴峻，一些中小房企在下半年很可能出現一些“問(wèn)題”。
房地產(chǎn)行業(yè)的集中度正在進(jìn)一步提升。以營(yíng)業(yè)總收入為例，萬(wàn)科上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入199.89億元，招商地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)總收入也分別達到了51.60億元與46.17億元。而這4家房企的營(yíng)業(yè)總收入之和已經(jīng)占據了這65家房企的45
.09%。另一方面，一些中小企業(yè)則面臨著(zhù)優(yōu)勝劣汰的壓力，近日一房企將部分資產(chǎn)在上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所掛牌出讓?zhuān)?套上海浦東新區的房源共1316.92平方米，掛牌價(jià)約1837萬(wàn)元，折算下來(lái)平均單價(jià)約在13949元/平方米左右。這一價(jià)格與當前二手房市場(chǎng)25000元/平方米的別墅掛牌價(jià)格相比，將近縮水44%。
但業(yè)績(jì)大漲的規模房企并非一帆風(fēng)順，庫存積壓成為行業(yè)所有企業(yè)面臨的問(wèn)題。龍頭房企中，截至今年6月30日，招商地產(chǎn)的存貨為444億元，金地集團的存貨為605億元，老大萬(wàn)科則為1713億元。其中，萬(wàn)科的存貨較去年同期增長(cháng)了598億元，同比增幅為53.63%。
投資客開(kāi)始跑路
房企們的日子不好過(guò)，投資客陣營(yíng)也開(kāi)始動(dòng)搖。樓市調控后苛刻的購房條件以及住宅投資回報率的下降，讓溫州炒房團迅速撤離了一線(xiàn)城市的住宅市場(chǎng)。據溫州總商會(huì )對商會(huì )4萬(wàn)會(huì )員進(jìn)行的一項地產(chǎn)投資調查顯示，收回的問(wèn)卷中8成表示已經(jīng)放棄一線(xiàn)城市的住宅投資，準備轉向商業(yè)地產(chǎn)。另外，對部分有升值潛力的非限購住宅市場(chǎng)也有積極的參與。
幾年前，房地產(chǎn)投資的高額利潤吸引了大量制造業(yè)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。2009年浙江百強民營(yíng)企業(yè)中有70%涉足房地產(chǎn)業(yè)，2010年溫州市百強企業(yè)中有50家涉足房地產(chǎn)業(yè)。但是自去年開(kāi)始的以限購和緊縮銀根的調控政策執行后，部分民間資本開(kāi)始轉向商業(yè)地產(chǎn)和有升值潛力的非限購區域住宅。
事實(shí)上，溫商撤離的不單單是一線(xiàn)住宅市場(chǎng)，就連溫州當地都有大量熱錢(qián)撤離�！爸辽儆�220億熱錢(qián)從溫州樓市撤離，并可能轉戰民間信貸市場(chǎng)�！睖刂葜行∑髽I(yè)促進(jìn)會(huì )會(huì )長(cháng)周德文表示，除了資金緊張的炒房客外，一些制造業(yè)者因在銀行貸不到款，民間借貸利率又高，只好賣(mài)掉自己的房產(chǎn)自救，也加入到了拋售房子的大潮中。而今的溫州街頭，樓盤(pán)大降價(jià)促銷(xiāo)廣告隨處可見(jiàn)，今年上半年同溫州商品房比下降近九成，新房成交量不到去年1/6，二手房交易同比下降37.5%，土地流標率74%。
為何溫州炒房團開(kāi)始跑路？一項半官方的調研成果或許可以作為注解。據悉，高和投資聯(lián)合住建部政策研究中心共同組成的課題組，歷時(shí)半年，走訪(fǎng)山西、鄂爾多斯、陜北以及浙江溫州等多地政府以及數十位資產(chǎn)過(guò)億的投資者，發(fā)現隨著(zhù)限購政策的影響不斷深入，住宅投資已經(jīng)失去了金融杠桿的支持，投資回報率已經(jīng)從前幾年的15%下跌至5%，普通住宅已經(jīng)喪失了投資屬性。
國統計7月房?jì)r(jià)數據亦顯示，北上廣深一線(xiàn)城市已經(jīng)停漲，而今漲幅較快的二三線(xiàn)城市又將面臨新一輪的限購，在宏觀(guān)調控政策難以放松的情況下，樓市未來(lái)要出現以前那般大幅的投資回報確實(shí)已經(jīng)難上加難。
一二手房?jì)r(jià)倒掛頻現
自年初2月份新國六條出臺至今，樓市調控成果初現。在諸多業(yè)內人士看來(lái)，此時(shí)已是關(guān)鍵的節點(diǎn)，回顧號稱(chēng)“史上最嚴”調控的2010年，年底一波瘋狂的樓市熱浪讓全年的調控成果付諸流水，而今還會(huì )步去年的覆轍嗎？
“開(kāi)發(fā)商將在今年剩下的幾個(gè)月內加班加點(diǎn)地推銷(xiāo)未售樓盤(pán)�！比鹗啃刨J房地產(chǎn)分析師杜勁松認為，上半年的大規模投資加上銷(xiāo)售的疲軟，讓存貨總量只增不減，高庫存、新入市樓盤(pán)以及政府限制購房的持續調控，意味著(zhù)供需矛盾將越發(fā)明顯�！岸@一次開(kāi)發(fā)商無(wú)法指望用信貸來(lái)渡過(guò)難關(guān)。發(fā)放給房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款，已從一季度的258億美元下降到二季度的65億美元�！�
此外，綜合多家機構統計數據，包括北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市，以及重慶、武漢、天津、寧波、鄭州、佛山等二三線(xiàn)城市在內的多個(gè)城市，已經(jīng)頻現一二手房均價(jià)倒掛現象，而一二手房?jì)r(jià)格倒掛往往被認為是市場(chǎng)整體回調的先期征兆。
一向被視為國內樓市風(fēng)向標的深圳，一二手房?jì)r(jià)格倒掛早在今年1月份就開(kāi)始出現，到5至6月時(shí)的價(jià)格差最大時(shí)每平方米相差近萬(wàn)元。中原地產(chǎn)根據深圳市規劃和國土資源委成交系統數據統計，深圳一二手房?jì)r(jià)格差從2011年1月份逐步擴大，5至6月時(shí)達到高峰。
北京、上海及廣州也不例外。根據亞豪機構數據統計，8月份北京樓市將有26宗項目入市，其中13宗純新盤(pán)項目中，除5宗目前尚未公布定價(jià)外，其余項目的定價(jià)均低于周邊二手房均價(jià)，折價(jià)幅度在10%至15%之間。而根據21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域對旗下300余家門(mén)店抽樣統計，當前上海一、二手房?jì)r(jià)格倒掛現象有所加劇，寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個(gè)板塊表現尤為突出，部分區域二手房比新房單價(jià)可高出每平方米2300元至3300元。